Le lotissement

Au sujet du lotissement

Quand on divise un terrain en deux parcelles ou plus pour en mettre en vente une partie ou la totalité, on procède à son lotissement et les dispositions de la Loi sur l’aménagement du territoire s’appliquent.

Si votre projet vise la création d’un ou de deux lots seulement, vous pouvez demander le morcellement du terrain. Pour en savoir plus, consultez la section 5, Le morcellement des terres.

Vous pouvez aussi lotir un terrain en faisant approuver un plan de lotissement par l’autorité approbatrice.

L’autorisation du lotissement vise ce qui suit :

• le terrain convient à l’usage proposé
• le projet respecte le plan officiel et le zonage de la collectivité ainsi que les lois et politiques provinciales
• la collectivité tout entière, y compris vous et vos voisins, est protégée contre les projets d’aménagement qui ne sont pas appropriés ou qui sont susceptibles d’exercer des contraintes excessives sur les installations, les services et les finances de la municipalité

La division de grands terrains en lots à bâtir peut soulever des problèmes en l’absence de processus officiel d’approbation des aménagements. Les gens constatent, ordinairement trop tard, que les lots qu’ils ont achetés ne font pas partie d’un plan de lotissement enregistré. La source d’eau est peut-être inutilisable ou la voie d’accès n’est pas entretenue ou déneigée. D’autres acheteurs peuvent découvrir que la propriété, ou son titre, est contestée, ce qui rend la vente difficile.

Autorité approbatrice dans le cas d’un plan de lotissement

Le conseil de certaines municipalités de palier supérieur ou inférieur ou à palier unique est l’autorité approbatrice en ce qui concerne les ébauches de plan de lotissement. Les municipalités de palier supérieur peuvent déléguer le pouvoir d’approbation de ces plans à leurs municipalités de palier inférieur. Une municipalité peut aussi déléguer le pouvoir à un comité de son conseil ou à un fonctionnaire nommé.

Dans toutes les autres régions, le ministre des Affaires municipales et du Logement est l’autorité approbatrice, mais il peut déléguer le pouvoir d’approuver les plans de lotissement à une municipalité ou à un conseil d’aménagement dans le Nord de l’Ontario.

Pour savoir qui approuve les plans de lotissement dans votre région, communiquez avec le bureau de votre municipalité ou de votre conseil d’aménagement.

Plan de lotissement enregistré

Un plan de lotissement enregistré est un document légal qui illustre :

• les limites et les dimensions exactes, déterminées par un arpenteur, des lots sur lesquels on envisage de construire une maison ou des bâtiments
• l’emplacement, et la largeur des rues
• l’emplacement des écoles, des installations publiques ou des parcs

Le plan n’indique pas l’emplacement précis des bâtiments. Les règles à cet égard figurent dans le règlement de zonage et peuvent se trouver dans les plans prévus dans le cadre de l’approbation du plan d’implantation. (Consultez la section 3, Les règlements de zonage.)

Le plan de lotissement doit être :

• établi avec précision par un arpenteur de l’Ontario
• conforme au plan officiel, au plan du comté, de la région ou du district, aux politiques de la province
• sanctionné par les autorités d’aménagement compétentes
• enregistré auprès d’un bureau d’enregistrement immobilier

Le plan de lotissement enregistré crée de nouvelles parcelles de terrain qui sont distinctes les unes des autres. Il peut légalement servir à la vente de lots. Il ne faut pas le confondre avec le « plan composé » ou le « plan de renvoi », qui ne servent tous les deux qu’à décrire les parcelles de terrain.

Processus de demande de lotissement

Si vous songez à lotir votre propriété, discutez en d'abord avec le personnel de la municipalité, du conseil d’aménagement ou du bureau des services aux municipalités. Il vous indiquera les renseignements, y compris toute étude spéciale, à présenter et vous dira si le plan officiel ou le règlement de zonage prévoit l’autorisation de votre lotissement ou s’il faudra un examen plus poussé pour déterminer s’il est approprié.

Les demandes de lotissement sont présentées à l’autorité approbatrice. Celle-ci peut être le ministre des Affaires municipales et du Logement, une municipalité ou un conseil d’aménagement. Vous devrez peut-être acquitter des droits pour le traitement de votre demande. Communiquez avec l’autorité approbatrice compétente pour connaître les droits à payer dans votre région. Le personnel du ministère, de la municipalité ou du conseil d’aménagement vous dira qui est l’autorité approbatrice dans votre localité.

En tant qu’auteur de la demande, vous devez remplir un formulaire de demande de lotissement que vous fournira l’autorité approbatrice.

Le formulaire de demande type comprend à la fois les renseignements précisés par règlement ministériel et les autres renseignements qu’exige la municipalité. Plus les renseignements seront complets, moins il y aura de risques de retards dans l’examen de votre demande.

Si l’autorité approbatrice confirme que la demande est incomplète et si vous, l’auteur de la demande, êtes en désaccord avec la décision, vous avez 30 jours pour présenter une requête au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) afin qu’il tranche la question. La décision du TOAT est définitive.

Si vous ne fournissez pas tous les renseignements précisés dans le règlement ministériel et le plan officiel, l’autorité approbatrice peut refuser d’accepter ou d’examiner votre demande. De plus, le délai de 120 jours fixé pour la prise d’une décision commence seulement lorsque tous les renseignements précisés et les autres renseignements applicables ont été reçus. Nous vous invitons à communiquer avec l’autorité approbatrice compétente si vous avez besoin d’aide pour évaluer les renseignements nécessaires.

L’autorité approbatrice ou, dans certains cas, la municipalité où la proposition est présentée doit donner avis de la demande.

L’autorité approbatrice peut consulter divers organismes, conseils, offices et commissions avant de rendre une décision.

Évaluation des demandes de lotissement

Lorsqu’elle étudie un plan de lotissement, l’autorité approbatrice évalue le bien-fondé du projet en fonction des critères suivants :

• sa conformité au plan officiel et sa compatibilité avec l’utilisation des terres voisines
• la pertinence de la proposition pour le logement abordable
• l’adaptation des terres à l’usage qu’on compte en faire, y compris la taille et la forme des nouveaux lots
• la suffisance des voies d’accès, des systèmes d’approvisionnement en eau et d’élimination des eaux usées ainsi que des emplacements scolaires
• le besoin d’assurer une certaine protection en cas d’inondations ou d’autres dangers

La décision de l’autorité approbatrice concernant la demande d’autorisation doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale (DPP) et et compatible avec tout plan provincial applicable. Cela signifie que le conseil doit veiller à ce que les politiques et les plans provinciaux soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l’aménagement du territoire.

La DPP contient des orientations politiques en ce qui concerne des questions d’intérêt provincial en matière d’aménagement et d’exploitation du territoire. On s’attend à ce que l’autorité approbatrice applique la DPP en fonction d’autres objectifs d’aménagement et des circonstances locales. (Consultez la section 1, La Loi sur l’aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale, 2020).

Les plans provinciaux contiennent des politiques d’aménagement du territoire adaptées à la situation particulière de certaines régions de l’Ontario (par exemple, Plan d'aménagement de l'escarpement du Niagara, Plan de la ceinture de verdure, Plan de protection du lac Simcoe).

Approbation de l’ébauche 

Une fois qu’elle a étudié votre demande, l’autorité approbatrice peut soit approuver l’ébauche du projet de lotissement, soit la rejeter.

L’autorité approbatrice fournit, dans les 15 jours de la décision, un avis écrit de sa décision à l’auteur de la demande et à chaque personne ou organisme public qui demande à en être informé. Un délai d’appel de 20 jours est prévu après la communication de l’avis de décision.

Si votre demande fait l’objet d’une approbation provisoire, on vous communiquera les conditions à remplir pour obtenir l’approbation définitive et l’enregistrement du projet. Les conditions de l’approbation de l’ébauche peuvent être les suivantes : élargissement des rues, affectation des noms de rues, exigences en matière de parcs, changement de zonage en fonction des nouvelles utilisations du lotissement, et autres exigences. L’approbation de l’ébauche peut préciser le délai pour respecter les conditions fixées, faute de quoi l’approbation deviendra caduque.

Dans la plupart des cas, le promoteur peut être tenu de signer un accord de lotissement avec la municipalité ou le conseil d’aménagement afin de garantir que certains services, comme des trottoirs et des rues, seront disponibles après l’enregistrement du plan.

L’approbation de l’ébauche vous permet de procéder au lotissement du terrain si toutes les conditions fixées sont remplies avant la date de péremption. Les parcelles de terrain peuvent être mises en vente dès la réception de l’approbation de l’ébauche, mais elles ne peuvent être vendues qu’après l’enregistrement du plan.

Participation citoyenne

Si vous vous inquiétez d’un projet de plan de lotissement qui peut vous toucher :

• obtenez le plus de renseignements possibles sur l’ébauche du plan
• discutez de vos préoccupations avec l’autorité approbatrice
• écrivez à l’autorité approbatrice

Le cas échéant, il importe que vous informiez l’autorité approbatrice de vos préoccupations dès le début du processus. L’autorité aura ainsi le temps de les prendre en considération et de déterminer s’il y a lieu d’apporter des changements avant d’approuver l’ébauche du plan de lotissement.

Vous devriez également présenter une demande écrite si vous souhaitez qu’on vous avise de toute modification apportée aux conditions dont est assortie l’approbation.

Vos droits d’appel

Le TOAT est un tribunal indépendant qui entend des appels et tranche tout un éventail de questions litigieuses dans le domaine des affaires municipales. (Consultez la section 7, Le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire.)

Les appels devant le TOAT peuvent être interjetés de quatre façons différentes :

1. L’auteur de la demande peut interjeter appel si l’autorité approbatrice ne rend aucune décision dans les 120 jours de la date où elle a reçu la demande contenant les renseignements prescrits et, le cas échéant, tout renseignement additionnel exigé par l’autorité approbatrice en vertu de son plan officiel. (Consultez le paragraphe 51 (34) de la Loi sur l’aménagement du territoire.)
2. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé ainsi que tout organisme public ou personne identifiée qui satisfait à certaines exigences peut interjeter appel de la décision d’une autorité approbatrice d’approuver l’ébauche du plan de lotissement, des conditions connexes ou de toute condition de l’approbation de l’ébauche ou de la disposition de péremption dans les 20 jours qui suivent la communication de l’avis de décision. Si le bien-fonds n’est pas situé dans une municipalité ou une zone desservie par un conseil d’aménagement, toute personne ou tout organisme public peut généralement interjeter appel. (Consultez le paragraphe 51 (39) de la Loi sur l’aménagement du territoire.)
3. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé et un organisme public ou une personne identifiée qui satisfait à certaines exigences peuvent interjeter appel des conditions de l’approbation de l’ébauche à tout moment avant l’approbation définitive du plan de lotissement. Si le bien-fonds n’est pas situé dans une municipalité ou une zone desservie par un conseil d’aménagement, tout organisme public peut généralement interjeter appel. (Consultez le paragraphe 51 (43) de la Loi sur l’aménagement du territoire.)
4. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé et un organisme public ou une personne identifiée qui satisfait à certaines exigences peuvent interjeter appel des conditions modifiées de l’approbation de l’ébauche imposées par l’autorité approbatrice. Si le bien-fonds n’est pas situé dans une municipalité ou une zone desservie par un conseil d’aménagement, toute personne ou tout organisme public peut généralement interjeter appel. (Consultez le paragraphe 51 (48) de la Loi sur l’aménagement du territoire.)

L’appel doit être déposé auprès de l’autorité approbatrice, avec les motifs (dans certains cas) et les droits prescrits par le TOAT. Communiquez avec l’autorité approbatrice pour de plus amples renseignements.

Les pouvoirs du Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire

En cas d’appel, le TOAT peut tenir une audience où le principal participant qui a interjeté appel et d’autres parties, comme l’auteur de la demande, la municipalité ou le conseil d’aménagement, auront la possibilité de présenter leurs arguments. Le TOAT peut rendre toute décision que l’autorité approbatrice aurait pu rendre à l’égard de la demande.

Le TOAT peut aussi rejeter un appel sans tenir d’audience. (Consultez la section 6, Le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire.)

Un appel auprès du TOAT est une démarche sérieuse qui exige du temps, des efforts et, dans certains cas, un apport financier de la part de toutes les personnes concernées.

Le TOAT doit tenir compte de la décision locale et fonder sa décision sur les faits présentés. La décision se limite généralement aux renseignements et documents qui étaient devant l’autorité approbatrice dont la décision est contestée. Il est possible de présenter de nouveaux renseignements et documents à l’audience. Cependant, le TOAT peut, de sa propre initiative ou sur motion d’une partie, donner à l’autorité approbatrice 60 jours pour réexaminer sa décision et lui soumettre des observations écrites si ces nouveaux renseignements auraient pu avoir une incidence importante sur cette décision.

Le TOAT a le pouvoir de rejeter un appel sans tenir d’audience dans certaines circonstances, par exemple, si l’appel constitue un abus de procédure comme la présentation répétée d’une demande traitée récemment par la municipalité. Le TOAT peut également rejeter l’appel si la demande qui lui est présentée diffère considérablement de celle qui a fait l’objet de la décision du conseil.

Enregistrement d’un lotissement

Quand toutes les conditions d’une approbation de l’ébauche sont remplies, le plan de lotissement est approuvé de façon définitive et peut être enregistré auprès du bureau d’enregistrement immobilier. Le promoteur peut ensuite vendre les parcelles de son lotissement.

Beaucoup de temps peut s’écouler entre l’approbation de l’ébauche et l’enregistrement effectif du plan. Toutefois, l’autorité approbatrice peut exiger la péremption de l’approbation de l’ébauche après trois ans. Elle a aussi le pouvoir de prolonger l’approbation de l’ébauche. Pour déterminer s’il y a lieu de prolonger l’approbation de l’ébauche, l’autorité approbatrice (le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement) doit tenir compte des politiques et des plans provinciaux dans le processus d’examen. L’autorité approbatrice a également le pouvoir de remettre en vigueur à titre exceptionnel une ébauche de plan de lotissement dont l’approbation est devenue caduque au cours des cinq années précédentes, si certaines conditions sont réunies.

Si un plan de lotissement a été enregistré pendant huit ans ou plus sans atteindre les objectifs de gestion de la croissance prévus dans les politiques ou les plans provinciaux, on encourage la municipalité à utiliser le pouvoir que lui confère la Loi sur l’aménagement du territoire et à désigner le plan comme réputé non enregistré et, s’il y a lieu, à modifier les désignations du plan officiel et les autorisations du règlement municipal de zonage. 

Mise en place des services publics

Même si bon nombre des services ne sont fournis dans les nouveaux lotissements que bien longtemps après l’enregistrement du plan, la plupart des municipalités insistent pour que ces services soient en place avant l’installation des occupants. L’auteur de la demande peut être tenu de signer un accord de lotissement détaillé, qui est parfois enregistré sur le titre et qui lie juridiquement les futurs propriétaires à ses conditions.

Immeuble en copropriété (condominiums) comme forme de lotissement

Les condominiums constituent un type particulier de propriété en vertu duquel le titre d’une unité, comme un appartement dans une tour d’habitation, appartient à une personne qui possède également, avec tous les propriétaires, une part de l’immeuble.

Un condominium peut être un nouveau projet de construction ou une conversion d’un immeuble ou ensemble locatif en condominiums. Il peut s’agir de n’importe quel type de construction résidentielle ainsi que que d’immeubles commerciaux et industriels.

Le plan de condominium ressemble au plan de lotissement en ce sens qu’il divise une propriété. L’autorité approbatrice doit également l’approuver ou, dans certains cas, l’exempter de l’approbation.

En général, les demandes d’approbation d’une description de condominium ne sont pas assujetties aux exigences concernant la communication d’un avis de la demande. Cependant, les associations condominiales de terrain nu sont assujetties à ces exigences. Le délai d’appel de 20 jours après la communication de l’avis de décision s’applique.

Une maison de communauté de terrains à bail est une habitation constituant une construction permanente (ce qui exclut, par exemple, une maison mobile) dont le propriétaire loue (de l’exploitant de la communauté) le terrain servant d’emplacement pour cette habitation.

Une communauté de terrains à bail peut être aménagée dans le cadre du processus de plan de lotissement ou, dans certains cas, par la réglementation du plan d’implantation. Lorsque l’aménagement d’une communauté de terrains à bail proposée est approuvé aux termes d’un plan de lotissement, des baux de n’importe quelle durée sont permis. Hors de la zone de la ceinture de verdure, on peut recourir à la réglementation du plan d’implantation pour aménager des communautés de terrains à bail prévoyant des baux d’un maximum de 49 ans.

Il incombe aux municipalités de déterminer, dans leurs règlements de zonage, les emplacements appropriés pour les communautés de terrains à bail, le cas échéant, et le type d’approbation requis (par exemple, plan de lotissement ou réglementation du plan d’implantation).

Résumé du processus d’approbation des lotissements

1. avant de faire une demande, le demandeur doit consulter le personnel de la municipalité ou l’autorité approbatrice (si la municipalité n’est pas l’autorité approbatrice)
2. par suite d’une préconsultation, une demande complète est présentée à l’autorité approbatrice
3. l’autorité approbatrice donne un avis concernant la demande
4. l’autorité approbatrice décide d’approuver l’ébauche de lotissement sous conditions ou de la rejeter
5. un avis de la décision est envoyé au demandeur et aux personnes qui ont demandé d’être avisées
6. certains principaux participants peuvent interjeter appel devant le TOAT
7. s’il y a un appel, le TOAT peut rejeter l’appel sans tenir d’audience ou tenir une audience et rendre une décision définitive
8. s’il n’y a aucun appel et que le demandeur satisfait à toutes les conditions de l’approbation de l’ébauche avant la date de péremption, le plan de lotissement est approuvé de façon définitive et enregistré
9. une fois que le plan de lotissement a reçu une autorisation définitive et a été enregistré, les lots peuvent être vendus et cédés