Besoins en matière de logement en Ontario

Nombreux sont les gens, partout en Ontario, qui ont du mal à trouver un logement correspondant à leurs besoins et leurs moyens. Les prix des logements dans bien des villes ont augmenté plus vite que les revenus. Les longs processus d’approbation et les coûts élevés ont ralenti la construction de nouvelles habitations, y compris de logements locatifs. Cette situation a rendu le logement inabordable pour bien du monde.

Bien que la majorité des ménages ontariens vivent dans un logement acceptable – autrement dit, un logement abordable, qui ne nécessite pas de réparations majeures et qui est assez grand pour son nombre d’occupants – la proportion d’Ontariennes et d’Ontariens qui ont du mal à obtenir un logement acceptable s’est accrue ces dix dernières années. Leurs difficultés ont trait aussi bien à l’offre de logements qu’à leur abordabilité :

• l’abordabilité pose problème, vu que les prix d’achat et de location des logements ont augmenté bien plus vite que les revenus des ménages, d’où un creusement de l’écart d’abordabilité
• les besoins en matière de logement se font sentir le plus souvent parmi les groupes d’Ontariennes et d’Ontariens les plus vulnérables
• l’offre est insuffisante et appelle une nette intensification de la construction de logements locatifs pour répondre à la croissance démographique comme à la demande
• le vieillissement du parc de logements sociaux et abordables, vu qu’une vaste proportion des logements les plus abordables, en particulier les logements locatifs et subventionnés par le gouvernement, date d’il y a 40 ans ou plus et risque d’être retirée du marché en raison de son mauvais état.

Abordabilité du logement en Ontario

Si la proportion des ménages ayant du mal à trouver un logement convenable et de qualité est demeurée relativement stable ces 10 dernières années, celle des ménages occupant un logement qui n’est pas abordable pour eux s’est accrue. Le coût des loyers et les prix d’achat ont grimpé durant cette période (graphique 3), mais la hausse des revenus n’a pas suivi au même rythme.

La croissance des revenus est modeste depuis 2000, surtout chez les locataires. Corrigé en fonction de l’inflation, le revenu des ménages ontariens qui louent leur logement s’est accru de 3,1 %, tandis que celui des propriétaires immobiliers a augmenté de 11,6 % (ministère des Finances de l’Ontario). S’il est vrai que la région de Toronto a connu une progression plus rapide des revenus, elle a aussi vu les loyers et les prix de vente de logement croître plus vite qu’ailleurs.

Graphique 3 : Croissance des prix de revente en Ontario, de 2008 à 2018

Ce graphique montre la croissance des prix de revente en Ontario d’une année sur l’autre de 2008 à 2018 pour tous les types de logements, selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble. Les prix ont reculé de - 11,8 % en décembre 2008, avant de se relever rapidement, jusqu’à avoir regagné + 21,9 % en février 2010. De 2011 à 2015, la hausse des prix est demeurée modeste, mais assez régulière, allant de + 0,5 à + 12,4 %. La croissance des prix a enregistré une accélération constante en 2016 et a atteint un sommet de 28,5 % en mars 2017, avant de décélérer rapidement jusqu’à pratiquement disparaître pour le reste de 2017. Les prix ont de nouveau régressé en 2018, jusqu’à un creux de – 13,5 % en mars 2018, avant d’entamer une nouvelle hausse en juin 2018.

Source : Association canadienne de l’immeuble

Le logement locatif est depuis toujours plus abordable en Ontario, surtout dans les centres urbains. Toutefois, la hausse des loyers s’est elle aussi accélérée ces derniers temps (graphique 4), parce que l’offre locative ne s’est pas accrue au rythme de la croissance démographique et donc de la demande. Le taux d’inoccupation, qui s’est fixé à 1,8 % en 2018, affichait ainsi une amélioration de 0,2 point de pourcentage par comparaison à 2017, se maintenant néanmoins au deuxième plus bas niveau depuis 2001. Une faible partie seulement de l’activité de construction porte sur la création de logements locatifs.

Graphique 4 : Croissance annuelle de la construction d’appartements à des fins de location en Ontario, de 2002-2018

Ce graphique montre la croissance des loyers du marché moyens des appartements expressément construits pour la location en Ontario d’une année sur l’autre, selon les données de l’Enquête sur le marché du logement locatif menée par la Société canadienne d’hypothèques et du logement. 2002 : 2,8 %; 2003 : 1,3 %; 2004 : 0,7 %; 2005 : 0,8 %; 2006 : 1,4 %; 2007 : 1,7 %; 2008 : 1,9 %; 2009 : 2,0 %; 2010 : 1,8 %; 2011 : 1,8 %; 2012 : 2,8 %; 2013 : 2,7 %; 2014 : 2,1 %; 2015 : 3,0 %; 2016 : 3,0 %; 2017 : 3,8 %; 2018 : 4,9 %.

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Création d’un parc suffisant de logements locatifs neufs

Logements locatifs neufs du marché

La construction de logements locatifs en Ontario n’a pas gardé le pas avec la demande, d’où les conditions plus serrées sur le marché et la nécessité d’accroître l’offre locative, surtout dans la région de Toronto. Depuis 2000, seuls 6,1 % des logements dont la construction a été achevée en Ontario étaient expressément destinés à la location, par comparaison à 14,9 % durant la décennie antérieure (1990-1999).

Les ajouts à l’offre locative proviennent en majeure partie des nouveaux ensembles de copropriétés. Depuis 2000, 28,9 % des logements neufs achevés ont été des copropriétés, et un tiers environ de ces nouvelles copropriétés sont mises en location dans les grands centres ontariens. Le loyer moyen des logements en copropriété est en général supérieur à celui des logements expressément construits pour le marché de la location : dans la région de Toronto, l’écart entre les deux est de 63 %.

Logements communautaires

Pas un seul logement n’a été construit en Ontario par l’intermédiaire des programmes de logements sociaux depuis 1995, mais il est possible que les fournisseurs de logements sociaux en aient construit dans le cadre des programmes de logement abordable. À mesure que les ententes de fonctionnement des fournisseurs de logements communautaires arrivent à expiration, que les hypothèques arrivent à échéance et que les immeubles vieillissent, le parc de logements sociaux s’amenuise alors que la demande continue de s’intensifier.

En 2017, 219 930 ménages figuraient sur une liste d’attente pour un logement social, mais seulement 13 858 d’entre eux ont obtenu un tel logement cette même année. (Enquête menée en 2018 par le ministère des Affaires municipales et du Logement sur les listes d’attente d’un logement social).

Maintien du parc de logements locatifs existants

Logements locatifs du marché

En Ontario, la majeure partie du parc de logements expressément construits pour la location a aujourd’hui 40 ans, sinon plus : la construction de 85 % d’entre eux a eu lieu en 1980 ou même plus tôt (graphique 5). Ces logements vieillissants représentent, de loin, le segment du marché locatif le plus abordable, le loyer moyen des logements construits depuis 2000 étant nettement plus élevé (graphique 6).

Logements communautaires

Bon nombre des plus anciens logements du parc existant risquent d’en disparaître, en raison de leur mauvais état, surtout dans le secteur du logement communautaire. Alors que 6 % des ménages ontariens déclaraient en 2016 que leur habitation nécessitait des réparations majeures, cette proportion était de 8,7 % chez les ménages locataires et même de 11,1 % chez les ménages qui louaient un logement subventionné (Statistique Canada, Recensement de la population de 2016). Dans tous les cas, ces pourcentages sont nettement supérieurs pour les logements construits en 1980 ou plus tôt.

Au risque de disparition d’une partie de l’offre en raison du retrait du marché des logements trop vétustes s’ajoute le fait que les fournisseurs de logements communautaires ontariens risquent de convertir une forte proportion de ces logements en logements locatifs du marché lorsque leurs ententes de fonctionnement seront arrivées à expiration. On estime que 83 000 logements – soit environ le tiers d’entre eux – seront touchés, les ententes de fonctionnement ou hypothèques de 50 % de ces logements devant arriver à expiration ou échéance d’ici 2020 et le reste d’ici 2033 (Vérificateur général de l’Ontario, Rapport annuel 2017).

Graphique 5 : Logements locatifs expressément construits pour la location en Ontario, par année de construction

Ce graphique montre la proportion de logements locatifs expressément construits pour la location en Ontario, par année de construction. Avant 1961 : 23 %; entre 1961 et 1970 : 33 %; entre 1971 et 1980 : 30 %; entre 1981 et 1990 : 7 %; entre 1991 et 2000 : 2 %; entre 2001 et 2010 : 3 %; depuis 2011 : 3 %.

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Graphique 6 : Loyers du marché moyens en Ontario, par année de construction

Ce graphique montre les loyers du marché moyens des logements locatifs expressément construits pour la location, par année de construction. Avant 1961 : 1 065 $; entre 1961 et 1970 : 1 180 $; entre 1971 et 1980 : 1 135 $; entre 1981 et 1990 : 1 113 $; entre 1991 et 2000 : 1 078 $; entre 2001 et 2010 : 1 537 $; depuis 2011 : 1 666 $.

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Besoins en matière de logement en Ontario, selon les besoins impérieux et le faible revenu

Deux mesures distinctes de pauvreté et de besoin, à savoir celle des besoins impérieux en matière de logement (BIL) et celle du faible revenu après impôt (MFR-ApI) donnent chacune à penser qu’environ 15 % de la population ontarienne tombent sous leur seuil de captage : selon elles, quelque 750 000 ménages ont des BIL et 1,9 million de ménages ont un revenu inférieur à la MFR-ApI.

En 2016, l’Ontario était celle des provinces comptant la plus forte proportion de ménages ayant des BIL, soit 15,3 % (graphique 7). Ce taux s’est accru de près d’un point de pourcentage ces dix dernières années (il était de 14,5 % en 2006), alors que sur l’ensemble du Canada, il est resté inchangé à 12,7 %. Le manque d’abordabilité est la raison la plus fréquente pour laquelle un ménage se trouve en situation de BIL : il explique cette situation à lui seul dans 75 % des cas en Ontario (graphique 8).

Graphique 7 : Fréquence des besoins impérieux en matière de logement en Ontario et au Canada, de 2006 à 2016

Ce graphique compare le pourcentage de ménages en situation de besoins impérieux en matière de logement en Ontario et au Canada de 2006 à 2016. Ontario : 2006, 14,5 %; 2011 : 13,4 %; 2016, 15,3 %. Canada : 2006, 12,7 %; 2011, 12,5 %; 2016, 12,7 %.

Source : Statistique Canada

Graphique 8 : Besoins impérieux en matière de logement en Ontario, selon les normes d’occupation

Ce graphique montre la proportion de ménages ontariens qui se trouvaient en situation de besoins impérieux en matière de logement en 2016 parce que son logement ne répond pas à une ou plusieurs des trois normes d’occupation ou critères d’acceptabilité : taille convenable seulement : 5 %; qualité convenable seulement : 3 %; prix convenable (abordabilité) seulement : 75 %; deux critères ou plus : 17 %.

Source : Statistique Canada

Une analyse de ces indicateurs relatifs au logement chez certains sous-groupes de la population montre que les besoins ne se manifestent pas partout de façon uniforme et que les facteurs qui contribuent à ces besoins sont plus prononcés pour certains ménages (tableau 2 et graphique 9).

Tableau 2 : Indicateurs relatifs au logement chez tous les ménages de l’Ontario et chez ceux appartenant à certains groupes démographiques

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Aînés

Les ménages dirigés par des aînés ont proportionnellement (17 %) un peu plus souvent des besoins impérieux en matière de logement que l’ensemble des ménages ontariens (15,3 %), mais ils se heurtent moins souvent à des problèmes de taille ou de qualité. Les coûts de logement des ménages dirigés par des aînés sont de 31 % inférieurs à la moyenne générale, ce qui signifie que les problèmes d’abordabilité que ces ménages peuvent avoir sont pour l’essentiel attribuables à des revenus plus faibles.

On estime à 75 000 le nombre d’aînés qui occupent un logement social à l’heure actuelle, ce qui représente environ 30 % des locataires de logements sociaux, et à quelque 50 000 autres ceux qui sont sur une liste d’attente pour un tel logement. Vu que cette population continue de s’accroître, il faudra prévoir davantage de mesures de soutien de l’accessibilité pour permettre aux aînés de vieillir chez eux.

Ménages autochtones (hors réserve)

Les ménages dirigés par des personnes autochtones éprouvent beaucoup plus souvent des besoins impérieux et des besoins impérieux extrêmes en matière de logement que d’autres. Ils sont proportionnellement près de deux fois plus nombreux à occuper un logement dont la qualité n’est pas convenable (11,7 % c. 6,0 % pour la population totale). Près d’un quart (23,7 %) des personnes autochtones vivant en Ontario avaient en 2016 un revenu inférieur à la mesure de faible revenu.

Immigrants et réfugiés

Les besoins impérieux en matière de logement se manifestent différemment chez les ménages immigrants que chez d’autres. Ces ménages se heurtent moins souvent que la moyenne a des problèmes de qualité de leur logement, mais la taille de leur logement est plus souvent insuffisante (11,0 % c. 5,9 % pour la population totale), autrement dit, ne comprend pas assez de chambres compte tenu du nombre d’occupants.

Plus de 450 000 réfugiés vivent en Ontario (représentant environ 12 % de l’ensemble des immigrants de la province et 3,4 % de la population ontarienne). Le revenu moyen des réfugiés est nettement plus bas que celui de l’ensemble de la population, leur revenu médian étant inférieur de 29 % à la médiane générale. Près de 30 % d’entre eux ont un revenu se situant sous le seuil de la mesure de faible revenu.

Graphique 9 : Proportion de la population à faible revenu selon la mesure de faible revenu après impôt (MFR-ApI) par groupes démographiques, Ontario, 2016

Ce graphique montre la proportion de la population à faible revenu selon la mesure de faible revenu après impôt par groupes démographiques en 2016. Toute la population ontarienne : 14,4 %; aînés : 12,1 %; Autochtones : 23,7 %; immigrants : 17,8 %; réfugiés : 29,4 %; minorités visibles : 21,3 %; femmes : 15 %.

Source : Statistique Canada

Minorités visibles

Les minorités visibles forment 29 % de la population ontarienne et disposent d’un revenu médian inférieur de 26 % à celui de la population tout entière. Un quart des personnes faisant partie d’une minorité visible (21,3 %) ont un revenu inférieur à la mesure de faible revenu.

Femmes

En Ontario, les femmes ont un revenu médian de 28 % inférieur à celui des hommes, mais la proportion d’entre elles qui ont un faible revenu n’est que légèrement supérieur (15 % c. 13,8 %). La situation des ménages monoparentaux est préoccupante. La vaste majorité de ces ménages, qui ont souvent du mal à trouver un logement d’une taille suffisante pour leurs besoins, sont dirigés par des femmes. Ceci est lié au problème d’abordabilité que connaissent les ménages à revenu unique.

Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance

Quoi qu’il n’existe pas de données sur la situation de logement des Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance, ces troubles et dépendances touchent une grande partie de la population. En 2017, 7,4 % des Ontariennes et Ontariens ont déclaré avoir, à leur avis, une santé mentale passable ou mauvaise; 8,5 % ont dit avoir un trouble de l’humeur, et 17,9 % ont dit faire une forte consommation d’alcool (Statistique Canada, Enquête sur la santé dans les collectivités canadiennes 2017). Les troubles de santé mentale et les problèmes de dépendance à une substance peuvent rendre plus difficile encore l’accès à un logement stable et, parfois, rendent nécessaire un logement avec services de soutien.