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RÈGLEMENT DE L’ONTARIO 235/23
pris en vertu de la
Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier
pris le 27 juillet 2023
déposé le 28 juillet 2023
publié sur le site Lois-en-ligne le 28 juillet 2023
publié dans la Gazette de l’Ontario
le 12 août 2023
modifiant le Règl. de l’Ont. 567/05
(DISPOSITIONS GÉNÉRALES)
1. (1) La définition de «client» au paragraphe 1 (1) du Règlement de l’Ontario 567/05 est abrogée et remplacée par ce qui suit :
«client» S’entend :
a) relativement à une maison de courtage et à une opération immobilière, d’une personne qui, dans le cadre de l’opération :
(i) soit reçoit des services, y compris des services de représentation, de la maison de courtage aux termes d’une convention de représentation de courtage;
(ii) soit reçoit des services, mais pas des services de représentation, de la maison de courtage aux termes d’une convention de représentation désignée;
b) relativement à un courtier ou à un agent immobilier et à une opération immobilière, d’une personne qui, dans le cadre de l’opération :
(i) soit reçoit des services, y compris des services de représentation, de la maison de courtage qui emploie le courtier ou l’agent immobilier aux termes d’une convention de représentation de courtage conclue avec la maison de courtage, si celui-ci fournit des services à la personne aux termes de la convention,
(ii) soit reçoit des services, y compris des services de représentation, de la part du courtier ou de l’agent immobilier aux termes d’une convention de représentation désignée conclue avec la maison de courtage qui l’emploie, si celui-ci est un agent désigné aux termes de la convention. («client»)
(2) La définition de «convention de représentation» au paragraphe 1 (1) du Règlement est abrogée et remplacée par ce qui suit :
«convention de représentation» Convention écrite, verbale ou implicite conclue entre une maison de courtage et une personne aux termes de laquelle la personne accepte, à l’égard d’une opération immobilière, que la maison de courtage lui fournira des services et que soit la maison de courtage, soit un agent désigné lui fournira des services de représentation. («representation agreement»)
(3) Le paragraphe 1 (6) du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
(6) Pour l’application de la définition de «convention de représentation» au paragraphe (1), les circonstances suivantes ne donnent pas lieu à une convention implicite entre la maison de courtage et une personne :
1. En tant que service fourni à un client, ou de façon accessoire à ce service, un courtier ou un agent immobilier que la maison de courtage emploie fournit de l’aide à une autre personne sans l’encourager à se fier à son aptitude ou à son jugement à l’égard d’une opération immobilière.
2. La maison de courtage fournit à une personne des renseignements généraux relativement au fait de mener des opérations immobilières.
2. Le paragraphe 2 (1) du Règlement est modifié par adjonction des définitions suivantes :
«agent désigné» Courtier ou agent immobilier désigné aux termes d’une convention de représentation désignée pour représenter un client. («designated representative»)
«convention de représentation de courtage» Convention de représentation conclue entre une maison de courtage et un client aux termes de laquelle la maison de courtage et tous les courtiers et agents immobiliers qu’elle emploie fournissent des services au client, y compris des services de représentation. («brokerage representation agreement»)
«convention de représentation désignée» Convention de représentation conclue entre une maison de courtage et un client aux termes de laquelle la maison de courtage fournit des services au client, désigne un ou plusieurs courtiers ou agents immobiliers qu’elle emploie pour représenter le client, à l’exclusion de la maison de courtage et de tous les autres courtiers et agents immobiliers qu’elle emploie. («designated representation agreement»)
3. Le paragraphe 13 (2) du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
(2) Le guide d’information comprend les renseignements suivants :
1. Une mention indiquant qu’une personne peut interagir avec une personne inscrite :
i. soit à titre de client conformément à une convention de représentation,
ii. soit à titre de partie non représentée.
2. Un résumé des droits et des fonctions énoncés dans la Loi et les règlements à l’égard des personnes inscrites, des clients et des parties non représentées.
3. Une explication des risques liés au fait d’être une partie non représentée si une personne choisit de ne pas recevoir de services de la part d’une personne inscrite, y compris des services de représentation.
4. Un énoncé conseillant à une personne qui envisage d’être une partie non représentée de demander des conseils professionnels indépendants.
5. Des directives concernant les fonctions que la maison de courtage assumerait à l’égard du client et les services qu’elle lui fournirait si elle avait conclu une convention de représentation de courtage avec lui.
6. Dans les cas où la maison de courtage conclut une convention de représentation désignée avec un client, des directives concernant les fonctions que la maison de courtage et l’agent désigné qu’elle emploie assumeraient à l’égard du client et les services qu’ils lui fourniraient.
7. Une mention indiquant que les conventions conclues avec les maisons de courtage peuvent comprendre des conditions relatives à la résiliation de la convention.
8. Des directives concernant les modalités de rémunération en rapport avec une opération immobilière, y compris une description des modalités de rémunération qui sont autorisées et interdites, pour :
i. un courtier ou un agent immobilier,
ii. une maison de courtage.
9. Une mise en garde selon laquelle la maison de courtage n’est autorisée à représenter plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière que s’il est satisfait aux exigences énoncées au paragraphe 22 (1).
10. Une mise en garde selon laquelle un agent désigné n’est autorisé à représenter plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière que s’il est satisfait aux exigences énoncées au paragraphe 22.0.1 (1).
11. Une mise en garde selon laquelle une maison de courtage et un agent désigné qu’elle emploie ne sont autorisés à représenter leurs clients respectifs à l’égard d’une même opération immobilière que s’il est satisfait aux exigences énoncées au paragraphe 22.0.2 (2).
12. Dans les cas où la maison de courtage représente plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière, des directives concernant les fonctions qu’elle assumerait à l’égard de chaque client et les services qu’elle lui fournirait.
13. Dans les cas où un agent désigné représente plus d’un client à l’égard d’une même opération immobilière, des directives concernant les fonctions que la maison de courtage et l’agent désigné qu’elle emploie assumeraient à l’égard de chaque client et les services qu’ils lui fourniraient.
14. Dans les cas où la maison de courtage représente un client et qu’un agent désigné que la maison de courtage emploie représente un client à l’égard d’une même opération immobilière, des directives concernant les fonctions qu’ils assumeraient à l’égard de leurs clients respectifs et les services qu’ils leur fourniraient respectivement.
15. La manière de déposer une plainte au sujet de la conduite d’un courtier ou d’un agent immobilier auprès :
i. de la maison de courtage qui emploie le courtier ou l’agent immobilier,
ii. de l’organisme d’application.
16. Les autres renseignements que le registrateur juge pertinents à l’égard des droits et des fonctions énoncés dans la Loi ou les règlements à l’égard des personnes inscrites, des clients et des parties non représentées.
4. Le paragraphe 13.1 (1) du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
Renseignements fournis aux parties non représentées
(1) Si elle fournit des services à un client à l’égard d’une opération immobilière et qu’elle fournit de l’aide à une partie non représentée à l’égard de cette opération, la maison de courtage doit fournir les renseignements suivants à la partie non représentée avant de lui fournir de l’aide :
1. Une divulgation selon laquelle la maison de courtage fournit des services à un client à l’égard de l’opération.
2. Une divulgation selon laquelle la maison de courtage ou un agent désigné qu’elle emploie représente un client à l’égard de l’opération.
3. Une explication des risques pour la partie qui peuvent découler de l’aide apportée par la maison de courtage.
4. Une description du type d’aide que la maison de courtage est autorisée à fournir à la partie.
5. Une recommandation selon laquelle la partie doit demander des conseils professionnels indépendants.
5. Le Règlement est modifié par adjonction de l’article suivant immédiatement après l’intertitre «Conventions : opérations immobilières» :
Services de représentation exigés
13.3.1 Une maison de courtage ne doit conclure une convention avec un acheteur ou un vendeur aux fins d’opérations immobilières que si la convention comprend des services de représentation.
6. Les sous-dispositions 1 v et vi du paragraphe 13.4 (1) du Règlement sont abrogées et remplacées par ce qui suit :
v. Les services que la maison de courtage fournira aux termes de la convention et, dans le cas d’une convention de représentation désignée, le fait qu’elle ne fournira pas de services de représentation.
vi. Dans le cas d’une convention de représentation désignée :
A. le nom de chaque agent désigné aux termes de la convention,
B. les services que l’agent désigné fournira aux termes de la convention,
C. les fonctions de la maison de courtage prévues à l’article 22.0.4,
D. la fonction de l’agent désigné prévue à l’article 22.0.5.
vii. Les conditions relatives à la résiliation de la convention, s’il y en a.
7. (1) Le paragraphe 21 (2) du Règlement est modifié par remplacement de «La maison de courtage» par «La personne inscrite» dans le passage qui précède la disposition 1.
(2) Les paragraphes 21 (3) et (4) du Règlement sont modifiés par remplacement de chaque occurrence de «la maison de courtage» par «la personne inscrite».
8. (1) L’alinéa 22 (1) b) du Règlement est modifié par remplacement de «la personne inscrite» par «la maison de courtage».
(2) La disposition 2 du paragraphe 22 (2) du Règlement est abrogée et remplacée par ce qui suit:
2. Les différences entre les fonctions qu’aurait la maison de courtage si elle ne représentait qu’un seul client à l’égard de l’opération et celles qu’elle aurait si elle représentait plus d’un client à l’égard de l’opération, y compris toute différence relative aux éléments suivants :
i. les fonctions que la maison de courtage assumerait,
ii. les services que la maison de courtage fournirait,
iii. les modalités de rémunération que la maison de courtage fixerait.
(3) Le paragraphe 22 (3) du Règlement est abrogé.
(4) Le paragraphe 22 (4) du Règlement est abrogé et remplacé par ce qui suit :
(4) La maison de courtage s’efforce au mieux d’obtenir, auprès de chaque personne à qui une divulgation visée au paragraphe (1) est faite, un accusé de réception écrit de la divulgation et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
(5) L’article 22 du Règlement est modifié par adjonction du paragraphe suivant :
(5) La maison de courtage qui représente plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière et, il est entendu, chaque courtier et agent immobilier qu’elle emploie, traitent les intérêts de tous ces clients d’une manière objective et impartiale.
9. Le Règlement est modifié par adjonction des articles suivants :
Représentation multiple – agent désigné
22.0.1 (1) Un agent désigné ne peut représenter plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière que si les conditions suivantes sont réunies :
a) la maison de courtage divulgue les renseignements énoncés au paragraphe (2) à chaque client actuel et éventuel à l’égard de l’opération;
b) après avoir reçu la divulgation prévue à l’alinéa a), chaque client actuel et éventuel consent par écrit à être représenté par le même agent désigné à l’égard de l’opération.
(2) Les renseignements visés au paragraphe (1) sont les suivants :
1. Le fait que la maison de courtage propose de faire en sorte que l’agent désigné représente plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière.
2. Les différences entre les fonctions qu’auraient la maison de courtage et l’agent désigné si l’agent désigné ne représentait qu’un seul client à l’égard de l’opération ainsi que celles qu’ils auraient si l’agent désigné représentait plus d’un client à l’égard de l’opération, y compris toute différence relative aux éléments suivants :
i. les fonctions que la maison de courtage et l’agent désigné assumeraient,
ii. les services que la maison de courtage et l’agent désigné fourniraient,
iii. les modalités de rémunération que la maison de courtage fixerait.
(3) La maison de courtage s’efforce au mieux d’obtenir, auprès de chaque personne à qui une divulgation visée au paragraphe (1) est faite, un accusé de réception écrit de la divulgation et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
(4) L’agent désigné qui représente plus d’un client à l’égard de la même opération immobilière traite les intérêts de tous ces clients d’une manière objective et impartiale.
Représentation multiple – maison de courtage et agent désigné
22.0.2 (1) Le présent article s’applique si une maison de courtage représente un ou plusieurs clients à l’égard d’une opération immobilière aux termes d’une convention de représentation de courtage, et qu’un courtier ou agent immobilier que la maison de courtage emploie représente un ou plusieurs autres clients, en tant qu’agent désigné aux termes d’une convention de représentation désignée, à l’égard de la même opération immobilière.
(2) La maison de courtage et l’agent désigné ne peuvent représenter leurs clients respectifs à l’égard d’une même opération immobilière que si les conditions suivantes sont réunies :
a) la maison de courtage divulgue les renseignements énoncés au paragraphe (3) à chaque client à l’égard de l’opération;
b) après avoir reçu la divulgation prévue à l’alinéa a), chaque client consent par écrit à être représenté par la personne inscrite à l’égard de l’opération.
(3) Les renseignements visés au paragraphe (2) sont les suivants :
1. Le fait que la maison de courtage représente un ou plusieurs clients et qu’un courtier ou agent immobilier que la maison de courtage emploie représente, en tant qu’agent désigné, un ou plusieurs clients à l’égard de la même opération immobilière.
2. À l’égard du ou des clients de la maison de courtage, les différences entre les fonctions qu’aurait la maison de courtage si elle seule représentait son ou ses clients à l’égard de l’opération et celles qu’elle aurait si elle et l’agent désigné représentaient tous deux leurs clients respectifs à l’égard de l’opération, y compris toute différence relative aux éléments suivants :
i. les fonctions que la maison de courtage assumerait,
ii. les services que la maison de courtage fournirait,
iii. les modalités de rémunération que la maison de courtage fixerait.
3. À l’égard du ou des clients de l’agent désigné, les différences entre les fonctions qu’auraient la maison de courtage et l’agent désigné si la maison de courtage ne représentait pas de client à l’égard de l’opération et que seul l’agent désigné représentait son ou ses clients à l’égard de l’opération, et celles qu’auraient la maison de courtage et l’agent désigné s’ils représentaient tous deux leurs clients respectifs à l’égard de l’opération, y compris toute différence relative aux éléments suivants :
i. les fonctions que la maison de courtage et l’agent désigné assumeraient,
ii. les services que la maison de courtage et l’agent désigné fourniraient,
iii. les modalités de rémunération que la maison de courtage fixerait.
(4) La maison de courtage s’efforce au mieux d’obtenir, auprès de chaque personne à qui une divulgation visée au paragraphe (2) est faite, un accusé de réception écrit de la divulgation et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
(5) La maison de courtage et l’agent désigné et, il est entendu, chaque autre courtier et agent immobilier qu’emploie la maison de courtage, traitent les intérêts du ou des clients de la maison de courtage et de l’agent désigné à l’égard de la même opération d’une manière objective et impartiale.
(6) Le présent article n’a pas d’incidence sur l’application de l’article 22 ou 22.0.1 dans les cas où la maison de courtage ou l’agent désigné représente plus d’un client à l’égard de la même opération.
Divulgation de l’existence de clients multiples aux acheteurs
22.0.3 (1) La maison de courtage qui fournit des services à un vendeur et à un acheteur à l’égard de la même opération immobilière divulgue ce fait, dès que possible après avoir reçu une offre écrite de l’acheteur et avant l’acceptation d’une offre, à chaque autre acheteur qui fait une offre écrite.
(2) La maison de courtage s’efforce au mieux d’obtenir, auprès de chaque personne à qui une divulgation visée au paragraphe (1) est faite, un accusé de réception écrit de la divulgation et, si la personne en accuse réception, elle lui en fournit une copie.
Fonctions de la maison de courtage – convention de représentation désignée
22.0.4 La maison de courtage qui conclut une ou plusieurs conventions de représentation désignée fait ce qui suit :
a) elle protège les renseignements confidentiels de chaque client, notamment en veillant à ce qu’aucun agent désigné ne divulgue les renseignements confidentiels de son client à un autre courtier ou agent immobilier qu’elle emploie ou à une autre personne, sauf si le client autorise la divulgation ou si la loi l’exige;
b) elle traite les intérêts de tous les clients de la maison de courtage qui ont conclu une convention de représentation désignée d’une manière objective et impartiale;
c) elle supervise chaque agent désigné pour veiller à ce qu’il remplisse ses fonctions aux termes de la convention de représentation désignée;
d) si un agent désigné n’est pas capable de représenter un client, elle désigne un autre courtier ou agent immobilier qu’elle emploie pour être l’agent désigné du client si ce dernier y consent.
Fonction de l’agent désigné
22.0.5 L’agent désigné protège les renseignements confidentiels de chacun des clients qu’il représente, notamment en ne divulguant pas les renseignements confidentiels d’un client à un autre courtier ou agent immobilier qu’emploie la même maison de courtage ou à une autre personne, sauf si le client autorise la divulgation ou si la loi l’exige.
10. (1) Le paragraphe 22.1 (1) du Règlement est modifié par remplacement de «qui a un client» par «qui représente un client» dans le passage qui précède l’alinéa a).
(2) Le paragraphe 22.1 (2) du Règlement est modifié par remplacement de «La personne inscrite» par «Le courtier ou l’agent immobilier» et par remplacement de «elle lui en fournit une copie» par «il lui en fournit une copie».
11. Le paragraphe 22.2 (2) du Règlement est modifié par remplacement de «La personne inscrite» par «Le courtier ou l’agent immobilier» et par remplacement de «elle lui en fournit une copie» par «il lui en fournit une copie».
12. L’article 22.3 du Règlement est modifié par remplacement de «qui a un vendeur comme client» par «qui représente un vendeur» dans le passage qui précède l’alinéa a).
13. L’article 22.4 du Règlement est modifié par remplacement de «qui agit pour le compte de ce dernier» par «qui représente ce dernier».
14. L’article 22.6 du Règlement est modifié par remplacement de «dans le cadre de la représentation» par «dans le cadre des services qu’il lui fournit» à la fin de l’article.
15. Le paragraphe 22.7 (1) du Règlement est modifié par remplacement de «La maison de courtage qui a un vendeur comme client» par «La maison de courtage qui a conclu une convention de représentation avec un vendeur» dans le passage qui précède l’alinéa a).
16. Le paragraphe 22.9 (1) du Règlement est modifié par adjonction de la disposition suivante :
5. Si la personne inscrite est un agent désigné, tout intérêt de propriété que la maison de courtage qui l’emploie a sur le bien immobilier.
17. Le paragraphe 23 (4) du Règlement est modifié par remplacement de «Si une maison de courtage a un vendeur comme client» par «Si la maison de courtage a conclu une convention de représentation avec un vendeur» au début du paragraphe.
Entrée en vigueur
18. Le présent règlement entre en vigueur le dernier en date du jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 31 (1) de la Loi de 2020 sur la confiance envers les services immobiliers et du jour du dépôt du présent règlement.