Changements apportés aux lois sur les condominiums

Nouveau projet de loi

La Loi sur la protection de propriétaires de condominiums est le fruit de l’examen exhaustif de la Loi sur les condominiums existante mené par le gouvernement.

Elle représente la première refonte en 16 ans de la législation sur les condominiums de la province en :

• modifiant la Loi sur les condominiums et la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario;
• adoptant la Loi sur les services de gestion de condominiums;
• apportant de petites modifications correspondantes à d’autres lois pertinentes.

De nombreux aspects importants des réformes seront mis en œuvre par l’intermédiaire de règlements et par les nouvelles autorités, afin d’assurer leur flexibilité dans un marché en évolution rapide. Les règlements seront préparés en consultation avec le public, les propriétaires de condominiums et le secteur des condominiums, y compris des consultations par l’intermédiaire du Registre de la réglementation.

La plupart des dispositions de la loi ne sont pas encore en vigueur. Elles le seront à une date établie par proclamation du lieutenant-gouverneur. L’Ontario s’apprête à élaborer rapidement des règlements et à mettre en application les grands engagements pris dans cette loi.

Consultations

En raison de la croissance du secteur des condominiums et des changements dans ce secteur au cours des 16 dernières années, l’Ontario a annoncé en juin 2012 un examen de la Loi sur les condominiums.

L’examen de la Loi sur les condominiums a été un processus collaboratif de mobilisation du public d’une durée de 18 mois. Il a permis aux propriétaires de condominiums, aux promoteurs, aux gestionnaires et à d’autres experts d’identifier les enjeux qui existent au sein des collectivités condominiales et de travailler ensemble pour élaborer des solutions à long terme.

En tout, l’examen de la Loi sur les condominiums a généré plus de 200 recommandations. Elles comprenaient des réformes importantes qui visaient à renforcer la protection des consommateurs et à soutenir les besoins des propriétaires de condominiums actuels et futurs. La nouvelle loi ontarienne inclut la grande majorité des recommandations reçues par l’entremise de ce processus de consultation.

Renseignez-vous sur le processus de consultation

Simplification de la résolution de différends

L’examen de la Loi sur les condominiums a révélé un déséquilibre de pouvoirs fréquent lors des différends qui opposent les conseils d’administration de condominiums aux propriétaires.

Les outils de base pour la résolution des différends en vertu de la loi existante sont la médiation et l’arbitrage privés obligatoires, et les tribunaux. Ces processus peuvent être longs, et les honoraires juridiques peuvent être élevés.

La loi permet de corriger ce déséquilibre en fournissant un processus de résolution de différends plus rapide, plus efficace, moins coûteux et plus juste.

Pour ce faire, le rapport sur les solutions de la deuxième étape de l’examen de la Loi sur les condominiums a recommandé la création d’un « bureau de gestion des condominiums » afin d’assurer des fonctions comme l’éducation, la résolution de différends, l’octroi de permis de gestion de condominium et la tenue d’un registre de tous les condominiums de la province.

Quand elle sera en application, la loi  divisera ces fonctions entre deux nouvelles autorités administratives, qui délèguent ces fonctions à deux organismes indépendants et autofinancés :

• une autorité condominiale chargée de l’administration de l’enseignement des propriétaires de condominiums, de la résolution de différends et du registre des associations condominiales;
• une autorité d’octroi des permis séparée chargée de l’administration des permis octroyés aux gestionnaires de condominiums.

Certains intervenants ont fait remarquer que deux organismes séparés étaient nécessaires pour éviter les conflits d’intérêts réels ou perçus.

Bien que les deux organismes œuvreraient de façon séparée, ils pourraient partager des locaux et différents services pour réduire les coûts.

Fonctions de l’autorité condominiale

L’autorité condominiale fournira :

• un accès abordable à une résolution plus rapide, accessible et moins coûteuse de différends qui opposent principalement les associations et les propriétaires;
• des outils d’autoassistance, ainsi que des services de gestion de cas et de médiation afin d’éviter que des différends faciles à résoudre ne fassent l’objet de procédures juridiques longues et coûteuses;
• des services d’information et de sensibilisation aux propriétaires de condominiums concernant leurs droits et leurs responsabilités, ainsi que les éléments de base de la vie en condominium et les différences avec d’autres formes de propriété franche;
• des services d’éducation aux administrateurs de condominiums;
• un registre de toutes les associations condominiales en Ontario, y compris leurs conseils d’administration et les coordonnées;
• un guide pour les acheteurs de condominiums qui décrit les rôles et les responsabilités des propriétaires de parties privatives.

Structure de l’autorité condominiale

L’autorité condominiale œuvrera en tant qu’autorité administrative. Il pourrait s’agir d’une société sans but lucratif indépendante et autofinancée, dont les employés ne seraient pas membres de la Fonction publique de l’Ontario.

Pour assurer la responsabilisation et la transparence, l’autorité condominiale :

• aurait une entente administrative avec le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs;
• devrait divulguer publiquement certains renseignements; et
• ferait l’objet d’une surveillance par le vérificateur général.

Financement de l’autorité condominiale

La province fournira un financement de démarrage à l’autorité condominiale.

Après le démarrage, l’autorité établira ses propres frais. Elle facturera :

• des frais aux utilisateurs de ses services;
• des frais minimes aux associations condominiales de la province.

Les frais facturés à toutes les associations condominiales sont destinés à réduire les coûts de la résolution de différends et couvriraient le coût des services de prévention des différends de l’autorité condominiale (p. ex., guide pour les acheteurs de condominiums, outils d’autoassistance en ligne).

L’autorité condominiale établirait ces frais, conformément aux processus et aux critères approuvés par le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs. Conformément au rapport de la deuxième étape, on estime que les frais s’élèveraient à environ 1 $ par partie privative par mois.

Par exemple, l’autorité facturerait à une association condominiale comptant 100 parties privatives environ 100 $ par mois.

Cette structure de frais reflète le fait que tous les propriétaires de condominiums auraient un accès égal aux services de résolution de différends de l’autorité condominiale.

Les associations condominiales percevraient les frais auprès des propriétaires dans le cadre des dépenses communes mensuelles. Comme toutes les dépenses communes mensuelles, la contribution de chaque partie privative serait calculée en utilisant les proportions énoncées dans la déclaration relative au condominium.

L’autorité condominiale ne commencerait pas à facturer de frais tant que ses services de résolution de différends ne seraient pas en place.

L’autorité condominiale ne commencera pas à facturer de frais avant la mise en place de ses services de résolution de différends en 2017.

Le Tribunal de l’autorité condominiale

Les modifications apportées à la Loi sur les condominiums délèguent à l’autorité condominiale la responsabilité d’administrer le Tribunal de l’autorité condominiale, qui résoudra les différends grâce à la gestion des cas, la médiation et l’arbitrage.

Caractéristiques clés :

• Les services du tribunal incluraient des ressources en ligne et des outils d’autoassistance.
• Le tribunal rendrait des décisions exécutoires, qui seraient aussi contraignantes qu’une ordonnance de la cour.
• Les mécanismes existants de résolution de différends s’appliqueraient tout de même aux différends qui ne relèvent pas des compétences du tribunal.
• La Cour divisionnaire entendrait les appels des décisions du tribunal concernant les questions de droit.

Différends présentés au tribunal

Les règlements détermineront les différends (principalement entre les propriétaires et les associations) qui devraient être entendus par le tribunal. Ceux-ci peuvent comprendre :

• l’application des déclarations, des règlements administratifs et des règles du condominium;
• les processus d’approvisionnement;
• l’accès aux dossiers;
• les procédures de convocation d’une assemblée des propriétaires.

Certains différends seraient exclus et devraient aller en médiation et en arbitrage ou être présentés en cour, tels que les différends qui concernent :

• les privilèges;
• le regroupement et la liquidation de propriétés condominiales;
• la détermination du titre sur les biens réels.

Frais de résolution de différends devant le tribunal

L’autorité condominiale établira son propre budget et ses propres frais conformément aux processus et aux critères approuvés par le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs.

Il est prévu que le coût de la résolution d’un différend par l’entremise du tribunal serait beaucoup moins élevé pour les propriétaires et les conseils d’administration que les honoraires juridiques et les autres coûts payés actuellement. Il est également prévu que le tribunal règle les différends plus rapidement.

Amélioration de la protection des consommateurs

Comme le recommande le rapport sur les solutions de la deuxième étape de l’examen de la Loi sur les condominiums, des mesures supplémentaires visant à protéger les acheteurs de condominiums et à les aider à prendre des décisions plus éclairées ont constitué un élément clé de la loi et des règlements y afférent.

Guide sur les condominiums

Dans le cadre de l’initiative de sensibilisation des propriétaires de condominiums et des autres intervenants, le projet de loi exigera que la province publie un guide sur les condominiums facile à lire, contenant des faits essentiels sur les rôles et les responsabilités qui accompagnent la vie en condominium. Cette tâche pourrait être déléguée à l’autorité condominiale.

Le guide sur les condominiums contiendrait des renseignements tels que les suivants :

• la manière dont les associations sont gouvernées;
• les droits et les responsabilités des propriétaires;
• l’entretien des éléments communs;
• la manière dont les propriétaires peuvent demander une réunion d’information à n’importe quel moment.

Les promoteurs seront tenus de remettre une copie du guide à tous les acheteurs de condominiums nouvellement construits au moment de l’achat. Ainsi, les acheteurs pourraient le lire pendant la période de réflexion de 10 jours dont ils disposent pour réfléchir à leur achat.

Vente ou cession-bail de parties privatives ou de parties communes

Certains promoteurs séparent des composants du condominium qui auraient dû faire partie des parties communes d’une propriété condominiale (p. ex., aménagements tels qu’un centre de conditionnement physique ou une salle de réception). Dans certains cas, les promoteurs vendront ou loueront à bail ces parties à l’association condominiale. Cette pratique a augmenté au cours des dernières années.

Le rapport de la deuxième étape de l’examen a conclu que cette pratique faisait gonfler le coût des parties privatives et est devenue une source de tensions inutiles au sein des collectivités condominiales.

Des règlements pourront préciser les composantes qui doivent faire partie des parties communes ou dont l’association doit être propriétaire dès le début. Ces spécifications ne seraient assujetties qu’à des changements futurs apportés par un conseil d’administration particulier élu par les propriétaires après le transfert, conformément aux autres exigences de la loi.

La loi modifiée interdira également :

• toute tentative par une association condominiale de faire l’acquisition d’une participation dans la propriété, sauf si le conseil d’administration particulier élu par les propriétaires après le transfert est d’accordl
• toute tentative de contourner l’interdiction ci-dessus dans les contrats de vente et d’achat avec les acheteurs.

Les règlements prévoiront une certaine flexibilité et quelques exceptions à ces interdictions. Exemple d’exception : les promoteurs pourraient vendre ou louer à une association condominiale avant le transfert certains équipements écoénergétiques dont les propriétaires pourraient bénéficier (p. ex., système de chauffage solaire, chauffe-eau écoénergétiques). D’autres exceptions peuvent inclure certaines installations à être partagées entre une propriété condominiale et d’autres types de propriétés. De telles exceptions seront déterminées à l’étape de rédaction des règlements.

Ententes relatives aux services communs

Dans certains cas, les promoteurs n’installent pas de compteurs séparés d’électricité, de gaz ou d’eau pour les propriétaires commerciaux qui partagent ces services publics avec une propriété condominiale adjacente. Il n’y a qu’un seul compteur et une seule facture. Le coût total est alors divisé entre les unités résidentielles et les locataires commerciaux.

Toutefois, dans certaines situations, une entreprise commerciale non condominiale (p. ex., un café) consomme beaucoup plus d’eau et d’électricité que les unités résidentielles individuelles d’une propriété condominiale. Dans de tels cas, sans compteurs séparés, les propriétaires parties privatives finissent par payer une part disproportionnée des coûts des services publics.

Dans d’autres cas, une propriété condominiale partage l’utilisation du terrain, de services ou d’installations avec une propriété non condominiale et aucune entente relative aux services communs n’a été mise en place pour traiter de questions telles que le partage des coûts d’entretien et de réparation.

Les modifications devront exiger la passation d’une entente écrite entre les associations condominiales, les promoteurs et les autres parties qui partagent des services, un terrain ou d’autres biens (p. ex., piscine, garage souterrain.

Des règlements pourront établir les dispositions de telles ententes. Par exemple, ils pourront déterminer si ces ententes devraient inclure une méthode de répartition des coûts partagés.

Ils pourront également résoudre d’autres enjeux, par exemple concernant l’installation de compteurs séparés pour les services publics ou de compteurs divisionnaires.

États de divulgation et déclarations

Un état de divulgation est un document compilé par un promoteur qui présente à l’acheteur des faits concernant le condominium qu’il achète. Il fournit des renseignements essentiels concernant la propriété condominiale existante et future et l’association (p. ex., le budget de la première année de l’association, la déclaration proposée ou réelle, les règlements administratifs et les règles).

Une déclaration, ou la déclaration proposée d’un promoteur, définit les questions de propriété, telles que les limites de la partie privative, son utilisation désignée, la proportion (exprimée en pourcentage) des dépenses communes qui lui sont affectées, ainsi que les obligations en matière de réparation et d’entretien.

Les déclarations et les états de divulgation varient énormément et sont souvent difficiles à lire et à comprendre pour les acheteurs de condominiums.

Les règlements pris en application de la loi peuvent créer des règles concernant l’uniformisation du contenu et du format des états de divulgation et des déclarations. Les promoteurs ne pourraient pas modifier ces aspects des états de divulgation et des déclarations. Ceux-ci seraient également plus faciles à comprendre pour les acheteurs.

Notamment, des dispositions standard de la déclaration pourraient couvrir les limites des parties privatives, les obligations en matière de réparation et d’entretien, ainsi que les exigences relatives à l’assurance. Un sommaire standard de l’état de divulgation remplacerait la table des matières actuelle.

Divulgation des coûts connus au-delà de la première année de l’association

À l’heure actuelle, un promoteur de condominium peut reporter une partie des coûts de fonctionnement d’une association, sans les inclure dans le budget de fonctionnement de la première année. Les frais mensuels d’une partie privative peuvent augmenter considérablement une fois que ces coûts entrent en vigueur.

Par conséquent, la loi exige que les promoteurs divulguent toute circonstance qu’ils connaissent, ou qu’ils devraient connaître, qui pourrait entraîner une augmentation des dépenses communes pendant une période définie après la première année de l’association (p. ex., contrat d’entretien des ascenseurs). Dans certains cas, les promoteurs devraient également divulguer le montant de l’augmentation potentielle des dépenses communes.

Garanties au titre de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario

Un nombre croissant de projets de condominiums sont axés sur la conversion d’un immeuble existant, lorsque la conversion incorpore des éléments existants tels que la façade d’une église ou d’une école, ou la charpente complète d’un immeuble de bureaux.

À l’heure actuelle, la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario (LRGLNO) ne s’étend pas à ces projets de conversion en condominiums, ce qui crée des inégalités pour les consommateurs et les expose à des risques.

La loi modifie la LRGLNO afin que la plupart des protections au titre de la garantie qui sont disponibles aux propriétaires de condominiums neufs s’appliquent également à certains projets de conversion en condominiums. Une telle extension fournira une protection nécessaire aux acheteurs de ce type de condominium.

Certaines garanties au titre de la LRGLNO ne s’appliqueraient pas aux éléments préexistants d’une conversion en condominium, c’est-à-dire le fait que ces éléments ont été construits de manière professionnelle et sont exempts de tout défaut de matériel. Toutes les autres garanties d’un an de la LRGLNO, ainsi que toutes les autres garanties de deux ans ou de sept ans, s’appliqueraient tant aux éléments préexistants d’une conversion qu’aux éléments existants.

Sites Web de projets de condominiums

Les règlements pris en application de la loi pourraient exiger que les promoteurs ou une entreprise associée incluent des renseignements spécifiques sur les sites Web consacrés à leurs projets de condominiums (p. ex., la déclaration proposée, les règlements administratifs, les règles, d’autres documents clés, une fonction de recherche pour des mots et des termes clés).

Changement important

À l’heure actuelle, un acheteur peut annuler l’achat d’un condominium pendant une « période de réflexion » initiale de 10 jours pour quelque raison que ce soit.

En plus de la « période de réflexion » initiale de 10 jours, un acheteur peut annuler l’achat d’un condominium en cas de « changement important » aux renseignements qui sont contenus dans l’état de divulgation, ou qui auraient dû en faire partie.

La définition de « changement important » a été modifiée afin d’exclure certains changements, tels qu’une augmentation de moins de 10 % (qui sera calculée et établie dans les règlements) au montant des dépenses communes prévu déjà divulgué à l’acheteur (ou un autre seuil défini dans les règlements). Cette modification rendra plus prévisibles pour les acheteurs les augmentations aux dépenses communes prévues qu’ils pourraient devoir payer une fois qu’ils deviennent propriétaires.

De plus, la loi permettra à un acheteur ou à un ancien acheteur de présenter une demande auprès d’un tribunal pour demander une compensation au promoteur pour les pertes subies par l’acheteur si le promoteur ne respecte pas les exigences en matière de déclaration de « changement minimal » contenues dans la loi.

Certificats d’information

Le certificat d’information d’un condominium en revente contient des renseignements importants concernant la situation financière de la partie privative et de l’association.

Pendant l’examen de la Loi sur les condominiums, de nombreux experts ont fait valoir que les certificats d’information devraient inclure des renseignements supplémentaires pour améliorer la compréhension de la santé financière de l’association.

La loi étend les renseignements qui doivent être inclus sur un certificat d’information. Les règlements pourraient également stipuler l’inclusion de renseignements supplémentaires sur les certificats d’information.

Bruit déraisonnable

Le processus d’examen a révélé que de nombreux propriétaires de condominiums sont dérangés par des bruits périodiques causés par leurs voisins.

La loi reconnaitra le droit d’une personne dans la propriété condominiale à la jouissance tranquille en interdisant la création de bruits déraisonnables ou d’une autre nuisance, contrariété ou perturbation.

Remise de documents

La loi permettra à la province de réglementer la manière dont les documents importants (p. ex., états de divulgation, certificats d’information, avis de changement important) sont remis.

Renforcement de la gestion financière

La loi procurera aux propriétaires des renseignements supplémentaires au sujet des questions financières qui concernent leur investissement, ainsi qu’un contrôle accru sur les changements importants.

L’examen de la Loi sur les condominiums a soulevé de nombreux enjeux relatifs aux budgets de fonctionnement et aux pratiques en matière d’assurance des associations condominiales. Il a également révélé que certaines associations ne disposent pas des fonds nécessaires pour payer des réparations majeures. Cela peut donner lieu à des cotisations spéciales coûteuses (un type de dépense commune qui s’ajoute aux frais de copropriété mensuels réguliers).

Le rapport sur les solutions de la deuxième étape faisait les recommandations suivantes :

• les propriétaires ont besoin de renseignements opportuns et fiables, ainsi qu’un accès aux dossiers financiers de leur association;
• certaines associations ont besoin de règles plus claires relativement à l’établissement et à l’ajustement de leur budget;
• des règles plus claires relatives à la mise en place d’assurance devraient être instaurées.

En répondant à ces préoccupations, l’Ontario souhaitait trouver un équilibre entre :

• l’octroi d’une flexibilité suffisante aux conseils d’administration des condominiums pour autoriser les travaux devant être effectués sur la propriété; et
• le risque de mauvaise gestion si les conseils d’administration ont trop de latitude en matière de décisions relatives aux dépenses.

Changements apportés par les associations condominiales sans en informer les propriétaires

Les changements « sans avis » permettent à un conseil d’administration d’autoriser un ajout, une modification ou une amélioration aux parties communes, un changement aux biens ou un changement au service fourni par l’association sans consulter les propriétaires.

La loi actuelle permet de tels changements dans certains cas, notamment si le coût estimé au cours d’un mois donné n’est pas supérieur au montant le plus élevé entre 1 000 $ et 1 % du budget annuel. Toutefois, certains conseils d’administration ont pu manipuler cette limite aux frais des propriétaires.

La loi modifiée définira les cas où les conseils d’administration peuvent apporter des modifications aux parties communes, aux biens de l’association ou aux services fournis par celle-ci, sans en informer les propriétaires. Par exemple :

• pour respecter une entente relative aux installations partagées avec, par exemple, une autre association condominiale
• pour assurer la sécurité des personnes qui se trouvent sur la propriété condominiale ou pour prévenir des dommages imminents à la propriété ou à des biens de l’association
• si le changement ne nécessite pas de dépenses supérieures au montant le moins élevé entre 30 000 $ et 3 % des dépenses communes budgétées pour l’exercice financier en cours
• si les propriétaires ne verraient pas le changement dans les dépenses comme limitant de façon importante leur utilisation ou leur jouissance de leurs propres parties privatives, des parties communes ou des biens de l’association
• si la modification est requise par une loi ou un règlement, par exemple pour respecter un code de prévention des incendies ou une loi sur l’accessibilité
• si la modification est pour une fin autre que celles qui sont énoncées dans des règlements afférents au projet de loi

Avis de dépenses hors budget

Le rapport de la deuxième étape a conclu que les conseils d’administration devaient communiquer plus ouvertement avec les propriétaires lors d’une réparation imprévue importante ou d’un dépassement de coûts imprévu pour une réparation planifiée.

En vertu de la Loi sur les condominiums, un conseil d’administration de condominium devra informer les propriétaires dans un délai indiqué s’il propose une dépense dont le montant budgété dépasse une marge définie. Les règlements détermineront la marge, la forme de l’avis et le moment de l’avis.

Communication et éducation sur des questions financières

L’examen a identifié qu’une communication et une éducation améliorées entre les propriétaires de condominiums, et particulièrement sur des questions financières, représentaient une pierre d’angle d’une collectivité condominiale saine et dynamique.

Dans une des dispositions visant à améliorer la transparence, la loi exigera que chaque association condominiale prépare un budget annuel couvrant les comptes de résultat et le fonds de réserve. La loi établira également des règles définissant la date de fin du premier exercice de l’association.

Entretien et réparations

Le rapport de la deuxième étape préconisait des précisions supplémentaires concernant les entités responsables du paiement des réparations et de l’entretien à différentes parties de la propriété condominiale.

En vertu de la loi modifiée, une association condominiale serait responsable de la réparation et de l’entretien des parties communes, ainsi que des biens de l’association. Les propriétaires de parties privatives seraient responsables de l’entretien et de la réparation de leurs parties privatives.

Les déclarations de condominium pourraient fournir des renseignements supplémentaires au sujet de certaines de ces obligations, et les modifier dans une certaine mesure. Les règles qui définissent le moment où une association est tenue d’exercer les obligations en matière de réparation ou d’entretien d’un propriétaire ou peut le faire seraient également clarifiées, y compris la responsabilité du propriétaire de rembourser les coûts à l’association.

Les termes « réparation » et « entretien » seraient également clarifiés, afin que chacun ait un sens distinct.

Fonds de réserve

Chaque association condominiale doit créer un fonds de réserve et doit s’assurer qu’il est adéquat pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes et des biens de l’association au fur et à mesure qu’ils vieillissent. En général, ces parties comprennent le toit, l’extérieur de l’immeuble, les garages intérieurs, les routes, les trottoirs, l’équipement de chauffage et de climatisation, la plomberie, les ascenseurs et les installations de loisirs.

En Ontario, les fonds de réserve sont obligatoires. La Loi actuelle sur les condominiums stipule que les conseils d’administration effectuent périodiquement des études sur les fonds de réserve afin de s’assurer que le fonds d’une association est adéquat. Cette étape a fait une contribution importante à l’amélioration de la gestion des collectivités condominiales.

Même ainsi, de nombreux fonds de réserve sont trop bas pour répondre aux besoins des associations, particulièrement pour les propriétés plus anciennes. Au fur et à mesure que ces propriétés vieillissent, les propriétaires sont appelés à verser des cotisations supplémentaires considérables pour des réparations qu’ils n’ont ni planifiées ni prévues – et souvent, qu’ils n’ont pas les moyens de payer.

De plus, les participants à l’examen de la Loi sur les condominiums étaient d’accord pour dire que les propriétaires devaient être encouragés à mieux comprendre le fonctionnement de leur fonds de réserve.

Plusieurs modifications apportées à la loi sur les condominiums viseront à tenir compte de ces enjeux.

1. Caractère adéquat des fonds de réserve

Bien que la loi actuelle sur les condominiums stipule que les associations aient des fonds de réserve adéquats, elle ne définit pas le terme « adéquat ». Les règlements pris en application de la loi établiront la manière dont le caractère adéquat serait déterminé pour :

• les études des fonds de réserve;
• le plan de financement requis pour un conseil d’administration de condominium à la suite de l’étude du fonds de réserve; et
• le montant des frais pour dépenses communes perçus par l’association auprès des propriétaires afin de l’appliquer au fonds de réserve.

2. Objet du fonds de réserve

La loi étend l’objet des fonds de réserve afin d’inclure :

• les réparations majeures apportées aux parties privatives (en plus des parties communes et des biens de l’association), si l’association est tenue de réparer les parties privatives;
• d’autres éléments et projets énoncés dans les règlements afférents à la loi (p. ex., projets de réduction de la consommation d’énergie).

Les règlements pris en application de la loi pourront définir en quoi consiste une « réparation majeure ».

3. Opinion d’experts concernant le solde du fonds de réserve

En vertu de la loi modifiée, si un fonds de réserve tombait sous le niveau établi dans les règlements, le conseil d’administration serait tenu d’obtenir une opinion externe pour déterminer s’il devrait effectuer une étude sur le caractère adéquat du fonds avant la prochaine étude périodique requise.

4. Cotisation au fonds de réserve pour la première année

En vertu de la loi modifiée, les promoteurs seront tenus de spécifier, dans le budget de l’association pour la première année, le montant des dépenses communes qui serait versé au fonds de réserve d’une association condominiale.

Les règlements définiraient la manière dont ce montant serait calculé. Une option pourrait être un pourcentage minimum du budget de fonctionnement.

5. Responsabilité d’un déficit pendant la première année

En vertu de la loi modifiée, si un promoteur ne respecte pas les règles de la loi relatives au calcul des cotisations au fonds de réserve pour la première année, il serait responsable envers l’association pour le montant requis afin d’assurer la conformité.

Assurance

Le processus d’examen de la Loi sur les condominiums a souligné les nombreuses lacunes et déficiences dans les pratiques en matière d’assurance des condominiums.

L’un des enjeux les plus problématiques concerne la définition de « partie privative normale » dans un condominium. Sans définition claire, il est difficile pour les propriétaires de déterminer exactement ce qu’ils sont responsables d’assurer.

L’examen de la Loi sur les condominiums a recommandé une définition fixe d’une partie privative normale. Une association condominiale posséderait les pouvoirs nécessaires pour modifier la définition par l’entremise d’un règlement administratif.

En accord avec cette recommandation, les règlements pris en application de la loi établiront la définition de base par défaut d’une partie privative normale, dans les cas où une association condominiale n’a pas adopté son propre règlement administratif énonçant une telle définition.

L’association condominiale serait tenue de souscrire une assurance pour tous les composants d’une unité correspondant à une partie privative normale, ainsi que pour les parties communes.

Responsabilité du propriétaire en cas de dommages

Parfois, la négligence d’un propriétaire cause des dommages aux parties communes, aux biens de l’association ou à une autre partie privative. La loi ne précisait pas clairement qui paie la franchise d’assurance de l’association pour les biens endommagés, bien que le conseil d’administration puisse adopter un règlement administratif qui assigne cette responsabilité.

Le rapport de la deuxième étape a recommandé d’apporter des précisions sur cette question. La loi modifiée indique clairement que la responsabilité des dommages incombe au propriétaire de la partie privative où habite la personne (ou, si cela est précisé dans le règlement, la chose, telle qu’un animal) qui a causé les dommages, à condition que ceux-ci n’aient pas été causés par des agents ou des employés de l’association.

Par exemple, si le résident d’une partie privative endommage une partie privative, les biens de l’association ou les parties communes couvertes par l’assurance de l’association, la cotisation du propriétaire de la partie privative aux dépenses communes augmentera du moins élevé des montants suivants :

• le coût de la réparation des dommages;
• la franchise de la police d’assurance de l’association.

Le conseil d’administration d’un condominium ne pourrait pas modifier cette obligation en vertu d’un règlement administratif (comme le permet la loi actuelle). Celle-ci ne pourrait être modifiée qu’en changeant la déclaration relative au condominium.

Refacturation

Une refacturation consiste en frais supplémentaires ajoutés aux dépenses communes mensuelles d’une partie privative. En vertu de la loi actuelle, un conseil d’administration de condominium peut émettre une refacturation pour récupérer des coûts engagés par l’association pour des choses telles que :

• l’exécution des obligations d’un propriétaire en matière de réparation ou d’entretien; ou
• certains frais de justice obtenus par une association à l’encontre d’un propriétaire.

La plupart des déclarations relatives au condominium conviennent également des clauses d’indemnisation. Ces clauses définissent les situations où une association peut ajouter aux dépenses communes d’un propriétaire des coûts qu’elle a engagés.

Le rapport de la deuxième étape a recommandé que la loi clarifie en quoi consiste une refacturation et dans quelles situations elle peut être imposée.

Dans la loi modifiée, cela est fait par l’entremise :

• d’une interdiction d’imposer des amendes; et
• de la réglementation de toute clause d’indemnisation ou de refacturation dans une déclaration relative au condominium.

Les associations devraient également informer les propriétaires de tout montant refacturé dû par les propriétaires, ce qui inclurait une date limite pour le paiement.

Les propriétaires pourraient soumettre certaines refacturations en résolution de différends dans les 30 jours qui suivent la réception d’un avis de refacturation.

Le paiement serait suspendu pendant une procédure de résolution de différends liée à la refacturation. Toutefois, si le propriétaire transfère la partie privative, il devrait s’assurer que le montant impayé en litige soit entiercé avant le transfert et jusqu’à ce que le différend soit résolu.

Divulgation des coûts connus au-delà de la première année de l’association

À l’heure actuelle, un promoteur de condominium peut reporter une partie des coûts de fonctionnement d’une association, sans les inclure dans le budget de fonctionnement de la première année. Les frais mensuels d’une partie privative peuvent augmenter considérablement une fois que ces coûts entrent en vigueur.

Par conséquent, la loi exige que les promoteurs divulguent toute circonstance qu’ils connaissent, ou qu’ils devraient connaître, qui pourrait entraîner une augmentation des dépenses communes pendant une période définie après la première année de l’association (p. ex., contrat d’entretien des ascenseurs). Dans certains cas, les promoteurs devraient également divulguer le montant de l’augmentation potentielle des dépenses communes.

Investissements de l’association condominiale

À l’heure actuelle, les conseils d’administration de condominiums ont peu de flexibilité pour décider comment investir les fonds d’une association. Le rapport de la deuxième étape a recommandé l’examen d’une gamme plus large d’options.

En ce qui concerne les investissements, la loi permet une flexibilité supérieure, qui sera définie dans les règlements. Toutefois, il maintiendrait, et préciserait dans certains cas, certaines protections fondamentales.

Amélioration de la gestion des condominiums

L’examen de la Loi sur les condominiums a soulevé plusieurs enjeux relatifs à la gouvernance des condominiums. Par exemple :

• de nombreux propriétaires de condominiums se sentent détachés de leurs conseils d’administration et de leurs gestionnaires immobiliers
• certains administrateurs qui siègent au conseil d’administration du condominium ont besoin d’une formation et d’un soutien supplémentaires
• les propriétaires disent en savoir trop peu concernant la manière et la raison pour lesquelles les décisions relatives à leurs intérêts sont prises
• les propriétaires demandent une transparence et une responsabilisation plus grande de la part des conseils d’administration de condominiums
• les propriétaires assistent en moins grand nombre aux réunions de condominiums en personne ou par procuration

Seuil d’adoption des règlements administratifs relatifs au condominium

Les règlements pris en application de la loi prévoiront une période de transition pendant laquelle les associations pourront changer leurs règlements administratifs avec un seuil moins élevé de voix requises. Cela permettra aux associations condominiales d’harmoniser leurs règlements administratifs avec les exigences de la nouvelle loi.

Limitation des mandats

Correspondant au rapport de la deuxième étape, la loi continue à offrir aux associations la flexibilité nécessaire pour limiter les mandats des administrateurs. Les associations pourraient inclure de telles décisions dans leurs règlements administratifs.

Communication améliorée avec les propriétaires de parties privatives

Un fil commun qui parcourt le projet d’examen, les recommandations de la deuxième étape et la loi est la nécessité d’améliorer la communication et l’éducation au sein des collectivités condominiales.

Selon la loi modifiée, les conseils d’administration seront tenus de publier régulièrement de l’information concernant des sujets tels que l’assurance de l’association, les procédures juridiques et les adresses de service des administrateurs de l’association.

Des règlements permettront de déterminer la méthode et la fréquence de publication de ces mises à jour par les conseils d’administration. La loi indique que certaines des mises à jour doivent être envoyées en tant que « certificats d’information ». Un certificat d’information sera semblable à un bulletin d’information et sera envoyé aux propriétaires régulièrement ou à d’autres dates spécifiques (définies dans les règlements.

Réunions du conseil par téléconférence

En vertu de la loi modifiée, les conseils d’administration de condominiums ne seront plus tenus d’adopter un règlement administratif pour permettre les téléconférences et les technologies semblables permettant les réunions hors site. Il est ainsi plus facile pour les conseils d’administration de condominiums de tenir des réunions régulières.

Les règlements définiront des détails supplémentaires relatifs à cette règle. De plus, les membres du conseil d’administration du condominium devront accepter que les réunions soient tenues ainsi.

Processus d’approvisionnement

L’examen a conclu que les « dessous-de-table » relatifs aux contrats, ou des paiements versés à des entreprises d’entretien associées à des membres du conseil d’administration du condominium, constituaient une préoccupation grave pour certains propriétaires de condominiums.

Le rapport de la deuxième étape a conclu que la meilleure protection serait un processus d’approvisionnement concurrentiel bien exécuté avec soumissions scellées.

Pour cette raison, la loi interdit aux associations condominiales de conclure des contrats d’approvisionnement, sauf s’ils satisfont à certaines exigences, telles qu’un processus à soumissions scellées. Les règlements définiront les procédures qui devraient être suivies et dans quelles circonstances (p. ex., pour les contrats d’une valeur supérieure à un certain montant).

Avis préliminaire des réunions des propriétaires

Bon nombre de conseils d’administration de condominiums fournissent déjà un « avis préliminaire » informel d’une réunion afin d’encourager les propriétaires à nommer des candidats à des postes d’administrateur ou de proposer des éléments pour l’ordre du jour.

La loi modifiée appuiera cette pratique en exigeant que les conseils d’administration fournissent un « avis préliminaire » officiel d’une réunion de propriétaires.

L’avis devrait inclure les renseignements suivants :

• une demande que toute personne souhaitant être élue à un poste d’administrateur en informe le conseil d’administration par écrit;
• une demande de documents (p. ex., points à l’ordre du jour) de la part de tout propriétaire qui souhaite inclure ces documents dans l’avis officiel de convocation de la réunion;
• une demande d’information de la part des « parties privatives non louées avec droit de vote », dans l’éventualité où le poste réservé au vote par les propriétaires de telles parties privatives au sein du conseil d’administration devient vacant.
• tout autre article des règlements

Le conseil d’administration ne serait pas tenu d’inclure tous les points proposés dans l’ordre du jour final, sauf ceux qui sont stipulés par règlement.

Un conseil d’administration devrait publier l’avis préliminaire au moins 20 jours avant l’envoi de l’avis officiel.

Assemblées demandées par les propriétaires de parties privatives

Un pilier de responsabilité dans les collectivités condominiales est la capacité des propriétaires de convoquer des assemblées spéciales des propriétaires, appelées assemblées demandées par les membres, pour résoudre certains enjeux, y compris des propositions de congédiement de membres du conseil d’administration.

Les assemblées réunions demandées par les membres font partie du processus démocratique défini dans la loi actuelle. Par exemple, si les propriétaires souhaitent voter sur une règle proposée par le conseil d’administration ou sur certaines modifications que celui-ci souhaite apporter aux parties communes, ils doivent demander une assemblée.

Elles sont parfois utilisées pour forcer les membres du conseil d’administration à rendre compte de leurs gestes, lorsque les propriétaires estiment qu’ils n’agissent pas dans l’intérêt de l’association. Par exemple, si les propriétaires souhaitent convoquer une assemblée pour voter sur la destitution d’un administrateur, ils peuvent également demander une assemblée à cette fin.

À l’heure actuelle, le conseil d’administration doit convoquer et tenir une assemblée des propriétaires si au moins 15 % des propriétaires signent une pétition (c.-à-d. la demande) demandant une assemblée.

Le rapport de la deuxième étape recommande de conserver le seuil actuel de 15 %. Toutefois, il est proposé que le processus de convocation des assemblées et d’évaluation de la validité de la demande soit révisé pour en assurer la clarté, la rapidité et l’équité.

La loi modifiée permettra aux propriétaires de demander plus facilement une réunion du conseil d’administration du condominium pour traiter une affaire importante. Elle définira également les procédures que le conseil d’administration est tenu de suivre pour assurer la transparence et la communication.

Pour minimiser toute confusion relative au processus, la demande devrait être soumise sur un formulaire standard qui fournirait des renseignements spécifiques. Le processus qui suit la soumission d’une demande est également défini dans la loi, y compris les délais qui doivent être respectés par les membres du conseil d’administration et les propriétaires qui demandent l’assemblée.

Vote lors des assemblées

La loi ouvre la voie à une participation plus importante des propriétaires lors des assemblées en permettant à une association condominiale d’adopter un règlement qui permet de voter par téléphone ou électroniquement lors des assemblées.

Remise électronique des avis

La loi permet aux conseils d’administration et aux propriétaires de recourir à des moyens de communication électroniques, si les propriétaires acceptent de recevoir les avis officiels sous forme électronique, par exemple par courriel. L’association devrait conserver ces moyens de communication dans ses dossiers.

Obtention d’un quorum lors des assemblées

Le rapport de la deuxième étape a exprimé ses préoccupations face au fait que de nombreux propriétaires n’assistent pas aux assemblées de l’association condominiale, ce qui rend difficile l’obtention d’un quorum.

La loi modifiée assouplira les exigences relatives au quorum pour les assemblées obligatoires.

Lors du transfert et des assemblées générales annuelles, un quorum serait obtenu avec :

• 25 % des propriétaires lors de la première et de la deuxième tentative de tenue de l’assemblée;
• 15 % des propriétaires lors de la troisième tentative et de toute tentative ultérieure.

Les conseils d’administration ne pourraient pas ajouter à l’ordre du jour un point nécessitant un vote lors de la deuxième tentative de tenue d’une assemblée ou de toute tentative ultérieure.

Une association pourrait adopter un règlement administratif exigeant un quorum de 25 %, quel que soit le nombre de tentatives.

Les règlements pourront également définir le quorum pour toute assemblée où les propriétaires de « parties privatives non louées avec droit de vote » exercent leur droit de vote concernant un poste réservé au sein du conseil d’administration.

Procurations

Si un propriétaire de condominium ne peut pas assister aux assemblées, mais souhaite tout de même jouer un rôle dans le processus de décisions, il peut remplir un formulaire de procuration. Cela confère à une autre personne qui prévoit d’assister à une assemblée (c.-à-d., le mandataire) le pouvoir de voter au nom du propriétaire.

Le rapport de la deuxième étape recommandait la normalisation des procurations pour éviter l’altération et les fausses informations. Les règlements pris en application de la loi définiront un nouveau formulaire standard de procuration.

Examen des dossiers

Le rapport de la deuxième étape a défini trois principaux objectifs en matière de tenue de dossiers efficaces par les associations condominiales. Il recommandait que la loi :

• définisse des exigences claires concernant la durée pendant laquelle les dossiers devraient être conservés :
  • les dossiers financiers pendant au moins 6 ans
  • d’autres dossiers comme le déterminent les règlements et les règlements administratifs
• veille à ce que les dossiers de l’association soient facilement accessibles;
• veille à ce que la confidentialité soit protégée et que les dossiers ne soient pas utilisés à des fins inappropriées.

Les règlements définiront les procédures :

• de demande d’accès aux dossiers de l’association;
• que doit suivre le conseil d’administration en réponse à de telles demandes;
• relatives aux frais d’examen et de copie des dossiers de l’association;
• relatives aux formulaires standard pour de telles demandes.

Parties privatives non louées

À l’heure actuelle, dans les propriétés condominiales où au moins 15 % des parties privatives n’ont pas été louées pendant un certain temps (« parties privatives occupées par les propriétaires »), un poste au sein du conseil d’administration doit être réservé et soumis au vote des propriétaires de ces types de parties privatives résidentielles seulement.

Cela a été conçu pour s’assurer que les propriétaires-occupants aient une certaine représentation directe au sein du conseil d’administration, particulièrement dans les immeubles ayant un grand nombre de locataires et de propriétaires absents.

En vertu de la loi, le poste élu réservé aux propriétaires-occupants au sein des conseils d’administration de condominiums sera conservé afin de protéger les propriétaires-occupants minoritaires dans les immeubles loués en grande partie.

Toutefois, pour améliorer la clarté et l’exactitude, ce type de partie privative porterait désormais le nom de « partie privative non louée avec droit de vote ». C’est parce que ce type de partie privative serait caractérisé en fonction du fait qu’il a été loué ou non pendant une certaine période, et non du fait que le propriétaire l’occupe ou non.

De plus, ce poste ne sera plus obligatoire. Spécifiquement, les associations seront tenues de réserver ce poste uniquement si les propriétaires de « parties privatives non louées avec droit de vote » représentent une minorité au sein de l’association et au moins un d’entre eux demande l’élection du poste réservé au sein du conseil d’administration.

Qualifications et éducation des administrateurs

Le processus d’examen a révélé que de nombreux administrateurs de conseils d’administration de condominiums n’avaient pas les compétences nécessaires pour occuper ces fonctions. En plus de la formation déjà mentionnée, le rapport de la deuxième étape a recommandé que les administrateurs de conseils d’administration de condominiums respectent plusieurs conditions supplémentaires, notamment les règles relatives à la divulgation et à la formation.

Selon la loi modifiée, les règlements établiront les exigences que les administrateurs devront respecter en ce qui a trait à la divulgation et à la formation. Les modifications veilleront également à ce que les qualités ou motifs d’inhabilité des administrateurs soient conformes aux autres statuts de l’association.

Permis des gestionnaires de condominiums

L’examen de la Loi sur les condominiums stipule que bien que la plupart des gestionnaires de condominiums et des sociétés de gestion soient compétents, équitables et honnêtes, cela n’est malheureusement pas toujours le cas.

Certains participants se sont plaints de gestionnaires et de sociétés qui étaient peu respectueux, insensibles aux besoins ou malhonnêtes.

À l’heure actuelle, l’Ontario n’a aucune exigence minimale relative à la création d’une société de gestion de condominium ou au travail en tant que gestionnaire de condominium. Le rapport sur les solutions de la deuxième étape a fortement encouragé la province à définir des normes claires et obligatoires permettant d’assurer un niveau raisonnable de compétence et d’intégrité.

L’Ontario propose d’aborder ces recommandations par l’entremise d’une nouvelle Loi sur la gestion des services de condominiums et de règlements pris en application de cette loi qui définiront :

• un système obligatoire d’octroi de permis aux gestionnaires de condominiums et aux fournisseurs de de services de gestion;
• la formation et l’éducation que devraient suivre les gestionnaires;
• un code de déontologie pour les gestionnaires de condominiums et les fournisseurs de services.

Une nouvelle autorité administrative, appelée ici autorité d’octroi de permis, serait chargée de l’administration de la Loi sur la gestion des services de condominiums.

Structure de l’autorité d’octroi des permis

Comme l’autorité condominiale, l’autorité d’octroi des permis serait une autorité administrative.

L’autorité d’octroi des permis sera une société sans but lucratif, indépendante et autofinancée. Ses employés ne seront pas membres de la Fonction publique de l’Ontario.

Pour assurer la responsabilisation et la transparence, l’autorité d’octroi des permis :

• aura une entente administrative avec le ministère;
• devra divulguer publiquement certains renseignements;
• fera l’objet d’une surveillance par le vérificateur général.

Financement de l’autorité d’octroi des permis

L’Ontario fournirait un financement de démarrage à l’autorité d’octroi des permis.

Après le financement de démarrage initial, l’autorité d’octroi des permis tirerait ses revenus des frais d’octroi de permis recueillis auprès des gestionnaires et des sociétés de gestion.

L’autorité d’octroi des permis établirait son propre budget et ses propres frais conformément au processus et aux critères approuvés par le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs.

Qualification des gestionnaires de condominiums

La Loi de 2015 sur la gestion des services de condominiums autorisera les règlements à définir les qualifications spécifiques requises pour devenir un gestionnaire titulaire de permis. Le processus d’obtention d’un permis de gestionnaire de condominium sera en grande partie déterminé par les règlements pris en application de la loi.

Les règlements détermineront également toute période de transition permettant aux gestionnaires de condominiums de respecter les nouvelles exigences en matière de permis.

Toute personne déclarée coupable d’un délit en vertu de la loi peut être passible d’une amende maximale de  50 000 $ ou d’une peine d’emprisonnement maximale de deux ans moins un jour. Les sociétés de gestion peuvent être passibles d’une amende maximale de 250 000 $. Le Tribunal d’appel en matière de permis entendrait les appels contre les décisions du registraire.

Code de déontologie des gestionnaires de condominiums

Le rapport de la deuxième étape a recommandé l’instauration d’un code de déontologie pour les gestionnaires. La Loi sur les services de gestion de condominiums autorisera le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs à établir un code de déontologie par l’entremise d’un règlement.

Un comité disciplinaire pourrait examiner les infractions présumées au code de déontologie. Ses décisions pourraient faire l’objet d’un appel auprès d’un comité d’appel.