Impôt municipal sur les logements vacants

Aperçu

Un impôt sur les logements vacants est un impôt municipal qui s’applique à la valeur imposable des logements vacants. Il a pour but d’augmenter l’offre de logements en mettant en place une mesure visant à inciter les propriétaires à vendre leurs logements inoccupés ou à les offrir sur le marché locatif.

L’Ontario a étendu à l’ensemble des municipalités à palier unique et des municipalités de palier supérieur le pouvoir de lever un impôt sur les logements vacants à compter du 27 mars 2024. Les municipalités qui décident d’instaurer un impôt sur les logements vacants pourront compter sur un cadre stratégique provincial qui présente les pratiques exemplaires pertinentes, fournit des précisions concernant les éléments attendus d’un tel impôt et en favorise une application cohérente.

Contexte

Afin de fournir aux municipalités des précisions concernant les éléments attendus de l’impôt municipal sur les logements vacants proposé et d’en favoriser une application cohérente, le cadre stratégique provincial formule des recommandations provinciales fondées sur les pratiques exemplaires relatives à ce type d’impôt, comme l’énoncent :

• la Partie IX.1 de la Loi sur les municipalités
• la Partie XII.1 de la Loi sur la cité de Toronto (où cet impôt est appelé « impôt facultatif sur les logements vacants »).

Le cadre propose des lignes directrices et des recommandations relatives à l’impôt municipal sur les logements vacants. On s’attend à ce que les municipalités respectent l’esprit de la politique et les recommandations dans le but d’accroître l’offre de logements dans leurs territoires de compétence respectifs.

Bien que le cadre ne soit pas contraignant sur le plan juridique, il est assujetti à toutes les dispositions de la Loi de 2001 sur les municipalités et de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto, ainsi qu’aux règlements applicables à un impôt sur les logements vacants.

Cadre stratégique provincial

Exemptions recommandées et définition d’un logement vacant

Aux termes de la Loi de 2001 sur les municipalités et de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto, l’impôt municipal sur les logements vacants peut s’appliquer aux unités d’habitation qui appartiennent à la catégorie des biens résidentiels en vertu de la Loi sur l’évaluation foncière et qui sont imposables aux termes de cette loi. Un impôt sur les logements vacants s’applique à la valeur imposable et est perçu en vertu de la Partie X de la Loi de 2001 sur les municipalités.

Il est également recommandé que :

• seules les unités d’habitation autonomes habitables soient assujetties à l’impôt sur les logements vacants;
• cet impôt ne s’applique pas à un bien dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes;
  • il s’agit d’une résidence principale;
  • le bien est loué et occupé par un locataire à des fins résidentielles pendant au moins 6 mois d’un exercice financier;
  • il est détenu par un propriétaire foncier enregistré qui est décédé durant l’année de référence ou l’exercice financier applicable;
  • il est détenu par un propriétaire foncier enregistré pris en charge (par exemple, placé en établissement ou hospitalisé);
  • les droits de propriété ont été transférés durant l’année de référence ou l’exercice financier (lorsque l’année de la vente ou du transfert correspond à l’année de référence ou à l’exercice financier);
  • il fait l’objet de rénovations ou de réaménagements importants qui, de l’avis de la municipalité, se déroulent selon un échéancier raisonnable;
  • il est assujetti à une ordonnance du tribunal ou de la municipalité qui en interdit l’occupation, et le propriétaire a fait des efforts raisonnables pour remédier aux circonstances ayant entraîné la délivrance de l’ordonnance;
  • il s’agit d’une propriété saisonnière (y compris les propriétés classées par la Société d’évaluation foncière des municipalités sous les codes de propriété 363, 364, 385, 391, 392 et 395);
  • il est inhabitable pour des raisons hors du contrôle du propriétaire;
  • la municipalité a établi des circonstances autres qui constituent une utilisation appropriée d’un bien résidentiel (par exemple, une municipalité peut souhaiter exempter certains biens devant être occupés à des fins d’emploi).

Taux d’imposition

La réglementation applicable ne prévoit aucune obligation concernant l’établissement du taux d’imposition des logements vacants.

En guise de contexte, pour l’exercice 2023, les villes de Toronto et d’Ottawa ont instauré un impôt de 1 % sur les logements vacants.

Application aux logements vacants détenus par des étrangers

La province s’engage à mieux harmoniser les mesures incitatives pour faire en sorte que des logements soient disponibles pour les familles de l’Ontario, grâce à des outils comme l’impôt municipal sur les logements vacants et l’impôt provincial sur la spéculation pour les non-résidents.

La province travaillera avec les municipalités pour explorer des façons de repérer les logements vacants détenus par des étrangers et les encourager à augmenter le taux d’imposition sur les logements vacants s’appliquant à ces biens.

Exercice financier, perception et administration de la taxe

Il est recommandé aux municipalités qui instaurent un impôt sur les logements vacants d’établir une procédure pour confirmer l’état d’occupation des biens lors de l’année de référence.

Un impôt sur les logements vacants devrait s’appliquer à la valeur imposable actuelle des biens durant l’année de référence au cours de laquelle l’état d’occupation est déterminé.

Par exemple, un impôt sur les logements vacants prélevé en 2024 devrait s’appliquer à la valeur imposable en vigueur en 2023.

Appels et résolution des différends

Il est recommandé aux municipalités qui instaurent un impôt sur les logements vacants d’établir des procédures d’appel et de résolution des différends associées à l’imposition d’un tel impôt.

Consultations publiques

Les municipalités qui souhaitent instaurer un impôt sur les logements vacants devraient mener des consultations sur la mise en œuvre éventuelle d’un tel impôt. Il est également recommandé qu’elles partagent les commentaires reçus et les résultats obtenus avec le gouvernement provincial pour aider à éclairer les pratiques exemplaires.

Production de rapports annuels

Aux fins d’une évaluation des résultats fondée sur des données probantes, les municipalités qui imposent un impôt sur les logements vacants devraient fournir des données relatives à cet impôt dans leur rapport d’information financière annuel, en fonction des champs destinés aux données pertinentes (par exemple, nombre total des biens touchés, revenus totaux, etc.).

Responsabilités des municipalités de palier supérieur et de palier inférieur

Dans le cas des municipalités gérées par une administration de palier supérieur ou de palier inférieur, les pratiques exemplaires suivantes sont recommandées :

• les municipalités de palier supérieur reçoivent des déclarations de soutien ou des appuis de municipalités de palier inférieur, y compris des approches pour s’assurer que les municipalités de palier inférieur sont en mesure de maintenir des revenus suffisants pour compenser les coûts associés à la perception et à l’administration de l’impôt sur les logements vacants;
• les municipalités de palier supérieur sont responsables de l’établissement des principaux aspects de l’impôt sur les logements vacants, comme les taux d’imposition et la définition d’un logement vacant;
• les municipalités de palier supérieur adoptent des règlements relatifs à l’impôt sur les logements vacants pour préciser dans quelles municipalités de palier inférieur l’impôt sera appliqué ou ne le sera pas.