Procédure : PL 2.03.01, PM 11.07
Rédigée par - Direction générale : Direction des terres et des eaux Parcs Ontario
Section : Gestion des terres Planification/Recherche
Date de publication : 12 juin 2007
Remplace la directive intitulée : Appréciation/évaluation des terres publiques
Numéro : PL 2.03.01
En date du : 17 février 1997

1.0 Définitions

AACI, P.App.
La désignation AACI, P.App. est accordée aux personnes qui ont terminé le programme d’études de l’AACI et qui ont rempli toutes les exigences professionnelles de l’Institut canadien des évaluateurs. Ces membres ont les compétences requises pour offrir des services d’évaluation et de consultation ainsi qu’une expertise pour tous les types de biens réels;
CRA
signifie évaluateur résidentiel canadien, un titre décerné par l’Institut canadien des évaluateurs aux personnes qui ont terminé le programme d’études des CRA et qui ont rempli toutes les exigences professionnelles de l’Institut. Ces personnes ont les compétences requises pour offrir des services d’évaluation et de consultation ainsi que de l’expertise pour des projets résidentiels individuels ou d’habitations ne comprenant pas plus de quatre unités indépendantes de logement familial;
DAC
signifie Designated Appraiser Commercial, une qualification donnée par la Canadian National Association of Real Estate Appraisers (CNAREA), qui rend son détenteur apte à évaluer une vaste gamme de biens immobiliers;
DAR
signifie Designated Appraiser Residential, une qualification donnée par la CNAREA, qui rend son détenteur apte à évaluer des parcelles individuelles de terres vacantes destinées à une utilisation résidentielle et à des sites à vocation résidentielle;
appréciation de référence
désigne une appréciation d’une propriété réelle ou hypothétique qui est représentative d’un certain nombre de propriétés semblables et dont la valeur unitaire peut, de ce fait, être appliquée à des propriétés semblables;
rapport d’appréciation
désigne un document produit par une personne détenant les accréditations mentionnées dans cette procédure, présenté dans un format acceptable pour le Ministère et conforme aux normes de l’association professionnelle accordant l’accréditation, et qui fournit une estimation de la valeur d’une propriété à une date donnée;
rapport d’évaluation
désigne un rapport préparé par un membre du personnel du MRN dans un format conforme à celui décrit à l’appendice A de cette procédure et ayant pour but d’évaluer la valeur de terres publiques à une date donnée;
rapport de consultation
désigne un rapport ou une étude sur des biens immobiliers réalisé dans un but autre que l’estimation de la valeur. Les études d’utilisation des terres, les analyses d’utilisation optimale et les recherches sur les possibilités de commercialisation, de faisabilité ou autres sont des exemples de consultations en immobilier;
rapports de valeur zonale
désigne des rapports utilisés pour établir la valeur de plus grandes parcelles de terres, en reflétant différents attributs importants (p. ex. accès, terrain de plage) seulement à l’intérieur de zones géographiques ou économiques.
terres publiques
désigne des terres publiques au sens où l’entend la Loi sur les terres publiques;

2.0 Contexte

La politique PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques établit un but et trois objectifs de même qu’une série de stratégies de soutien pour guider l’appréciation et l’évaluation des terres publiques, y compris la valeur marchande, la rentabilité ainsi que l’uniformité et l’équité.

Cette procédure renvoie à certaines autres directives sur les terres publiques qu’il faut prendre en considération dans l’application procédurale de la politique PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques.

Cette procédure a été préparée à l’intention du personnel du ministère des Richesses naturelles (MRN) et des agents externes mandatés par le MRN pour fournir une orientation plus précise sur l’application et la mise en oeuvre de ces objectifs et de ces stratégies. Cette procédure peut aussi présenter un intérêt pour certains clients du Ministère et d’autres organismes.

3.0 Application procédurale

3.1 Valeur marchande

L’objectif 3.1 de la politique PL 2.03.01 Appréciation et évaluation des terres publiques prévoit qu’on obtiendra une appréciation ou une évaluation satisfaisante du juste prix pour une terre publique en appliquant le principe de la valeur marchande, en considérant notamment les aspects suivants :

3.1.1 La valeur marchande peut être estimée en ayant recours aux processus suivants :

  • un rapport d’appréciation obtenu et approuvé par l’entremise de la Section de la gestion des terres, directement ou par le biais d’un agent externe, lorsque l’appréciation sera faite dans un délai raisonnable par un évaluateur rémunéré indépendant ayant l’accréditation appropriée et dans un format approuvé/déterminé par la Section de la gestion des terres;
  • des appréciations menées à l’initiative du client et réalisées par un membre accrédité d’une association professionnelle reconnue dans le domaine de l’évaluation de biens immobiliers;
  • des rapports d’appréciation de référence ou des rapports de valeur zonale définissant une fourchette de valeurs pour des catégories semblables d’utilisation des terres (p. ex. colonies de vacances privées) dans de grandes régions géographiques.
  • des documents d’appui basés sur des méthodes acceptées d’établissement de prix et de valeur marchande spécifiées dans un protocole d’entente négocié avec différentes sociétés ayant des locations multiples ou des associations reconnues représentant un grand nombre de locataires de terres publiques (p. ex. marinas, compagnies de télécommunications) et où le protocole d’entente :
    • est corroboré par une analyse indépendante acceptable aux yeux du Ministère;
    • renferme des dates préétablies auxquelles le protocole est révisé et/ou renouvelé par toutes les parties impliquées dans le protocole d’entente;
    • est approuvé par le responsable délégué approprié de toutes les parties impliquées dans le protocole d’entente.
  • l’estimation de la valeur par un courtier en valeurs immobilières, dans les régions où l’AACI ou les évaluateurs accrédités CRA, DAC ou DAR ne sont pas disponibles, sous réserves des lignes directrices et de l’approbation de la Section de la gestion des terres;
  • la plus récente « évaluation courante de la valeur », telle qu’établie par la Société d’évaluation foncière des municipalités (MPAC) quand d’autres renseignements sur la valeur des terres ne sont pas disponibles et dès la vérification que :
    • la plus récente évaluation courante de la valeur est considérée refléter raisonnablement la valeur marchande de la terre;
    • le coût d’une appréciation formelle ou d’une évaluation par le personnel du Ministère est plus élevé que le bénéfice qu’en tirerait la Couronne en vendant ou en louant la propriété;
    • on peut obtenir confirmation auprès de la MPAC que l’évaluation courante de la valeur ne tient pas compte d’infrastructures situées sur la terre;
  • les membres qualifiés du personnel du Ministère qui ont reçu une formation sur l’évaluation des terres donnée par le Ministère ou qui ont suivi un cours d’évaluation des terres reconnu, sous réserve des critères énumérés à l’appendice A et de l’approbation :
  • du chef de district ou du chef de zone de Parcs Ontario quand la valeur estimative est inférieure à 20 000 $;
  • de la Section de la gestion des terres quand les terres sont évaluées entre 20 000 $ et 250 000 $.

Dans certains cas, l’estimation de valeurs inférieures à 20 000 $ peut être compliquée et litigieuse; le personnel du MRN sur le terrain peut demander l’examen et l’expertise techniques de la Section de la gestion des terres avant d’approuver son examen par le chef de district ou le chef de zone.

3.1.2.1 Formats et types

Les rapports d’appréciation peuvent être de divers types et de divers formats. Les rapports doivent refléter les conditions locales du marché et inclure un énoncé indiquant l’utilisation optimale de la propriété faisant l’objet de l’évaluation. Les formats acceptables d’appréciation incluent :

Type de rapport Description Approprié pour
Formulaire Format normalisé combinant des cases à cocher et des commentaires descriptifs
  • Appréciation de base comme : regroupement de petites propriétés (p. ex. lotissements de bungalows, propriétés résidentielles)
  • Propriétés de faible valeur
Courte description

Concis et brève description

Peut être de style télégraphique

Description plus large et analyse plus en profondeur que le « formulaire »
  • Complexité ou valeur modérée, p. ex. ajout à la parcelle originale, certains lots d’eau
  • Appréciation de lots de bungalows à des fins de comparaison, petites propriétés commerciales
Description et description complète

Complet et détaillé

Descriptions complètes et analyse détaillée; la valeur peut être « accréditée » par un évaluateur ou conformément à des lignes directrices
  • Propriétés de valeur élevée ou très complexes
  • Propriétés aliénées en vue d’un aménagement de densité plus élevée (p. ex. subdivision) ou de plus grandes propriétés industrielles, commerciales ou institutionnelles
Anciens rapports d’appréciation ou d’évaluation

Quand les conditions du marché sont stables, on devrait appliquer les critères suivants pour décider s’il y a lieu d’obtenir une mise à jour du rapport :

Estimation de la valeur Période de validité Valeur mise à jour par Valeur mise à jour au moyen de
Moins de 20 000 $ Un an le personnel du Ministère et approuvé par le chef de district/chef de zone Le Ministère devrait consulter la Section de la gestion des terres lorsqu’il fait un rajustement de temps à la valeur indiquée dans un rapport d’appréciation.
  • une analyse des ventes comparables ou les ventes répétées de la même propriété dans lesquelles les détails de la propriété sont connus;
  • renseignements contenus dans d’autres rapports d’appréciation plus récents de propriétés semblables dans des régions où la conjoncture économique est comparable;
  • renseignements sur les biens immobiliers publiés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement sur la même propriété ou des propriétés semblables (c.-à-d. la variation dans le prix de vente moyen des résidences dans les collectivités les plus proches);
  • renseignements sur les biens immobiliers obtenus des courtiers immobiliers principaux ou lors de discussions avec des agences immobilières installées dans la région et possédant une connaissance approfondie des propriétés de même type ou de type comparable;
de 20 000 à 100 000 $ Un an

le personnel du Ministère et approuvé par la Section de la gestion des terres

Le Ministère devrait consulter la Section de la gestion des terres lorsqu’il fait un rajustement de temps à la valeur indiquée dans un rapport d’appréciation.
  • une analyse des ventes comparables ou les ventes répétées de la même propriété dans lesquelles les détails de la propriété sont connus;
  • renseignements contenus dans d’autres rapports d’appréciation plus récents de propriétés semblables dans des régions où la conjoncture économique est comparable;
  • renseignements sur les biens immobiliers publiés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement sur la même propriété ou des propriétés semblables (c.-à-d. la variation dans le prix de vente moyen des résidences dans les collectivités les plus proches);
  • renseignements sur les biens immobiliers obtenus des courtiers immobiliers principaux ou lors de discussions avec des agences immobilières installées dans la région et possédant une connaissance approfondie des propriétés de même type ou de type comparable;
de 100 000 à 250 000 $ Un an Rapport d’évaluation par le personnel du MRN Une nouvelle analyse d’évaluation est requise
de 100 000 à 1 000 000 $ Un an Rapport d’appréciation

Une opinion sur la valeur actuelle; la valeur peut être mise à jour selon que :

  • l’entreprise ou l’évaluateur original et le client sont impliqués;
  • la propriété n’a subi aucun changement important depuis l’appréciation originale;
  • le temps écoulé entre la date réelle du rapport original et celle du rapport mis à jour n’est pas déraisonnablement long pour le type de propriété en question.

À la discrétion de l’évaluateur, un nouveau rapport d’appréciation peut être requis.
Plus de 1 000 000 $ Un an Rapport d’appréciation Un nouveau rapport d’appréciation est requis.

Les rapports d’appréciation et les évaluations par le personnel préparés en vue d’une aliénation ont généralement une période de validité d’un an suivant la date réelle de l’appréciation. Cependant, durant les périodes où le marché est stable, la période de validité peut être plus longue, c’est-à-dire que la date réelle de l’appréciation peut remonter à plus d’un an. Les membres du personnel du Ministère devraient consulter leurs spécialistes régionaux des terres ou le personnel de la Section de la gestion des terres pour déterminer si un ancien rapport d’appréciation est toujours valide.

3.1.2.2 Application et utilisation des rapports de valeur zonale et des rapports d’appréciation de référence

L’utilisation des rapports de consultation zonaux et d’appréciation de référence favorise l’uniformité et l’efficacité dans l’évaluation de propriétés de type semblable en vue de leur location (p. ex. corridors d’utilité publique, colonies de vacances privées, camps éloignés, etc.). La valeur des propriétés indiquée dans ces rapports est généralement valide pendant cinq ans, période après laquelle il faut prendre des mesures pour obtenir de nouveaux rapports.

Si un changement soudain et marqué venait à toucher le secteur immobilier dans une ou plusieurs régions économiques durant la période de cinq ans ou dans un secteur particulier auquel les valeurs de référence ou zonales sont appliquées, la Section de la gestion des terres devrait alors envisager le rajustement des valeurs, la mise à jour d’un rapport existant ou l’obtention d’un nouveau rapport.

3.1.2.3 Utilisation des aliénations des terres de la Couronne en tant que ventes comparables pour les ventes

L’utilisation des aliénations des terres de la Couronne en tant que ventes comparables dans les rapport d’appréciation est déconseillée à moins que les ventes n’aient été proposées au marché libre (encan, offre réelle, site Web, autres médias). Comme la Couronne est un important propriétaire foncier dans le Nord de l’Ontario, le Ministère doit prendre des précautions pour s’assurer que les démarches d’aliénation reflètent la conjoncture du marché local et n’établissent pas la conjoncture du marché.

3.1.2.4 Révision et approbation des rapports d’appréciation

Les rapports d’appréciation doivent subir une révision technique et être approuvés avant d’être utilisés dans les négociations avec un client en vue d’une vente ou de l’établissement d’un loyer. Le niveau de révision doit être en rapport avec la valeur de la propriété et avec le risque encouru par le Ministère. Les seuils financiers suivants doivent être utilisés dans les rapports d’appréciation préparés ou commandés par le Ministère :

Valeur Préparé par : Révisé et recommandé par : Approuvé par :
Jusqu’à 20 000 $ Personnel du MRN Superviseur du secteur, Directeur du parc Chef du district, chef de la zone
de 20 001 $ à 250 000 $ Personnel du MRN Personnel de la Section de la gestion des terres Mandataire - Section de la gestion des terres
1 $ à 500 000 $ Évaluateur rémunéré Personnel de la Section de la gestion des terres Mandataire - Section de la gestion des terres
500 001 $ à 750 000 $ Évaluateur rémunéré Mandataire - Section de la gestion des terres* Chef de la Section de la gestion des terres
750 001 $ à 1 M $ (après révision par une tierce partie indépendante) Évaluateur rémunéré Mandataire - Section de la gestion des terres* Chef de la Section de la gestion des terres
> 1 M $ (selon les valeurs fournies par deux rapports d’appréciation indépendants qui divergent par moins de 10 % de la valeur marchande estimative) Évaluateur rémunéré Mandataire - Section de la gestion des terres* Chef de la Section de la gestion des terres

*selon l’expérience et les connaissances acquises par l’expérience professionnelle et dans le cadre de cours reconnus pour réviser et recommander les rapports d’appréciation

3.1.4 Valeur des ressources

Les rapports d’appréciation préparés pour le Ministère peuvent comporter l’exigence pour l’évaluateur d’inclure dans l’analyse une reconnaissance de la « valeur des ressources naturelles » situées sur ou dans les terres en question.

La détermination par l’évaluateur de l’utilisation optimale de la propriété est une étape initiale importante du processus d’appréciation. Les acheteurs bien informés peuvent chercher à acquérir une propriété pour la valeur des ressources se trouvant sur ou dans les terres plutôt que pour l’occupation des terres comme telle. Lorsqu’il est connu que la propriété en question possède des ressources comme des agrégats et/ou des ressources forestières, la valeur des ressources doit être prise considération dans l’évaluation de la propriété. Si l’on dispose d’une estimation raisonnable de la qualité et de la quantité des ressources, cette information devrait être communiquée à l’évaluateur.

L’évaluateur peut être en mesure de trouver d’autres ventes comparables dans lesquelles les terres ont été acquises pour l’extraction des ressources. Dans ce cas, l’évaluateur sera à même de fournir une estimation de la valeur marchande fondée sur la quantité et la qualité de la ressource.

Lorsqu’on ne peut pas trouver de ventes comparables ou dans les cas où la valeur des terres est généralement plus basse que celle de la ressource, le Ministère doit recevoir, au minimum, une compensation pour les terres égale à ce qu’il aurait reçu en redevance ou en droits de coupe pour la Couronne s’il ne s’était pas départi des terres et que celles-ci étaient restées disponibles pour l’extraction de la ressource. En pareil cas, le prix d’achat des terres devrait inclure la valeur de la ressource plus la valeur marchande évaluée des terres en considérant leur état une fois que la ressource aura été extraite d’une manière responsable et approuvée (p. ex. un permis ou une licence d’extraction d’agrégats a-t-il été délivré avec des zones tampons appropriées en place ou conformément au règlement local sur l’abattage des arbres?).

3.2 Rentabilité

L’objectif 3.2 de la politique PL 2.03.01 concerne la rentabilité des appréciations et des évaluations des terres publiques. Les appréciations et les évaluations des terres publiques seront faites d’une manière rentable, en conformité avec ce qui suit :

3.2.1 Appréciations menées à l’initiative d’un client

Les clients devront obtenir leur propre appréciation lorsqu’ils demandent l’aliénation de terres de la Couronne dans les cas où il n’existe pas suffisamment d’information ou lorsque le Ministère l’exige en raison de la complexité de l’appréciation. Un client doit être informé que l’appréciation est assujettie aux conditions suivantes :

  • l’exécution d’un rapport d’appréciation par un évaluateur rémunéré aux frais du L’évaluateur doit avoir l’accréditation de l’ICE (AACI ou CRA) requise pour le type de propriété dont on envisage l’aliénation. Le client peut engager un évaluateur détenant une accréditation DAC ou DAR de la CNAREA dans les régions mal desservies par l’Institut canadien des évaluateurs ou là où un membre de l’ICE ne peut pas fournir un rapport acceptable dans un laps de temps raisonnable;
  • l’exécution du rapport selon les lignes directrices fournies par le Ministère, établies spécialement pour le site et en collaboration avec la Section de la gestion des terres. Le personnel du Ministère s’assurera que le client comprend ces lignes directrices avant de procéder à l’appréciation;
  • la révision et l’approbation par le Ministère de la valeur de la propriété considérée avant l’utilisation de l’estimation;
  • l’absence de toute compensation offerte au client ou d’ajustement du prix d’achat par le Ministère pour tenir compte du coût de l’appréciation. Le coût d’une appréciation doit être imputé au client. Les coûts supplémentaires liés aux transactions immobilières privées, comme la préparation et l’enregistrement de documents, sont à la charge du Ministère;
  • le rôle du personnel du Ministère sur le terrain relativement aux appréciations menées à l’initiative du client ou d’une tierce partie sera de :
    • élaborer conjointement les lignes directrices;
    • assurer la liaison avec le client au sujet des lignes directrices applicables à un rapport d’appréciation et fournir subséquemment de commentaires sur le rapport d’appréciation mené à l’initiative du client;
    • déterminer le besoin d’une appréciation pour appuyer un programme ministériel;
    • fournir des renseignements précis sur le site à la Section de la gestion des terres ou à un évaluateur externe;
    • effectuer une révision préliminaire du rapport d’appréciation mené à l’initiative d’un client.

3.2.2 Appréciations de référence et appréciations zonales

Le personnel du Ministère est incité à utiliser les rapports d’appréciation de référence ou les rapports de valeur zonale qui ont été élaborés pour une application spécifique.

Les appréciations de référence constituent un mécanisme rentable pour l’évaluation de la valeur marchande d’un certain nombre de propriétés semblables. Les valeurs présentées dans les rapports d’appréciation de référence établissent soit une gamme de valeurs ou des valeurs de référence à partir desquelles le personnel du Ministère peut faire des rajustements particuliers au site, comme le décrivent les rapports. L’application de rajustements particuliers au site autres que ceux décrits dans les rapports devrait faire l’objet de discussions avec le spécialiste régional des terres ou le personnel de la Section de gestion des terres.

Les rapports de valeur zonale sont utilisés pour établir la valeur de plus grandes parcelles de terres, en reflétant différents attributs importants (p. ex. accès, terrain de plage) seulement à l’intérieur de zones géographiques ou économiques. Le personnel du Ministère devrait envisager l’utilisation des rapports de valeur zonale lorsqu’il doit évaluer de grandes parcelles de terres et que les données du marché privé sur des propriétés semblables sont rares.

3.2.3 Évaluations par le personnel du Ministère

En raison du coût plutôt élevé des appréciations faites par des spécialistes externes, les employés du Ministère peuvent effectuer une évaluation quand :

  • ils ont terminé avec succès la formation du MRN en évaluation des terres ou qu’ils ont suivi un cours reconnu d’évaluation des terres;
  • l’évaluation est basée sur les critères énumérés à l’appendice A, sous réserve des processus d’approbation indiqués dans la présente procédure;
  • il y a des données récentes et fiables à partir desquelles il est possible de faire une évaluation précise;
  • l’estimation de la valeur des terres est inférieure à 250 000 $ et doit être approuvée, tel que décrit à la section 3.1.3.1 de cette procédure, avant d’être utilisée dans les négociations avec le client.

L’exception à cette approche serait lorsque la valeur est litigieuse ou sensible ou en cas d’absence totale de données sur la valeur marchande (ventes comparables). En pareil cas, on peut recourir à une appréciation indépendante.

3.2.4 Section de la gestion des terres

La Section de la gestion des terres est responsable d’effectuer les évaluations de propriétés aux fins de la révision des loyers dans tous les documents de location. Le personnel du Ministère sur le terrain fournira des renseignements de soutien et des connaissances locales pour aider la Section de la gestion des terres dans ses fonctions.

3.3 Équité et uniformité

L’objectif 3.3 de la politique PL 2.03.01 porte sur le traitement uniforme et équitable dans les appréciations et les évaluations des terres publiques. Le respect des modalités qui suivent favorisera le traitement équitable et uniforme des clients et groupes de clients du Ministère.

3.3.1 Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée (FIPPA)

Le Ministère entend adhérer à la Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée (FIPPA) de la façon suivante lorsqu’il fournit de l’information à un client ou à un agent agissant en son nom sur le contenu d’un rapport d’appréciation.

Les rapports d’appréciation commandés par le Ministère sont la propriété de la Couronne. Les rapports sont considérés par le Ministère comme des avis pour le gouvernement dans le cadre d’une négociation et dans l’intérêt financier du gouvernement. Par conséquent, il est de l’opinion du Ministère qu’il n’y a aucune obligation de communiquer le rapport d’appréciation au client ou à l’agent tant que la transaction n’est pas terminée.

Cependant, pour bien montrer que le Ministère exécute la transaction de bonne foi, il peut être permis au client d’examiner le rapport à un bureau du MRN, de la façon suivante :

  • avant de permettre au client ou à l’agent d’accéder au rapport, le personnel du Ministère s’assurera que tout renseignement personnel sur une tierce partie est retiré ou occulté et expliquera la politique et l’approche procédurale du Ministère en matière d’évaluation des terres de même que les instructions fournies dans les lignes directrices;
  • le client ou l’agent peut examiner le rapport ou prendre des notes à propos du rapport. Cependant, le client ou l’agent ne peut pas copier le rapport, ni en tout ni en partie, et on ne devrait pas non plus permettre au client ou à l’agent de sortir le rapport ou une section du rapport du bureau du MRN;
  • on ne peut remettre une copie du rapport que sur instruction en ce sens de l’Unité de l’accès à l’information et de la protection de la vie privée du Ministère ou du chef de la Section de la gestion des terres

Une copie d’un rapport d’appréciation payé par la Couronne devient de l’information publique une fois que la transaction visée par le rapport est terminée. Un rapport d’appréciation payé par la Couronne peut être communiqué à une personne du public après que cette personne en ait fait la demande en vertu de la FIPPA. Une évaluation faite par le personnel du Ministère peut aussi être mise à la disposition du public suite à une demande en vertu de la FIPPA.

Bien qu’une copie du rapport d’appréciation produit à l’initiative d’un client soit mise à la disposition du Ministère et que le MRN conserve une copie du rapport en dossier, le rapport n’a pas été acquis par la Couronne. Par conséquent, le public n’aura pas accès à ce rapport. Cependant, les renseignements concernant la transaction qui fait l’objet du rapport sont de l’information publique et ces renseignements peuvent être communiqués une fois que la transaction est terminée.

3.3.2 Communication

De manière générale, une bonne communication en temps opportun avec les clients au sujet des procédures d’évaluation des terres du Ministère aidera à réduire la possibilité de différend avec les clients sur la valeur d’une parcelle publique. Lorsqu’un différend survient, on peut prendre les mesures suivantes.

3.3.2.1 Différends à propos des évaluations faites par le personnel du Ministère ou des rapports d’appréciation commandés par le Ministère

Le personnel sur le terrain du Ministère devrait communiquer avec la Section de la gestion des terres lorsque survient un différend à propos de la valeur estimative. Après l’examen par la Section de la gestion des terres, on pourra exiger du client qu’il obtienne à ses frais, d’un évaluateur accrédité, une deuxième appréciation conforme aux lignes directrices fournies par le personnel du Ministère.

Le client doit être avisé que bien que le Ministère entend procéder de bonne foi, il n’est pas tenu d’accepter le deuxième rapport d’appréciation et qu’une fois que le deuxième rapport d’appréciation a été examiné et accepté par la Section de la gestion des terres, le Ministère peut négocier la valeur de la propriété en prenant en considération les deux rapports d’appréciation.

3.3.2.2 Différends à propos des rapports d’appréciation réalisés à l’initiative du client

Quand le client a fourni le rapport d’appréciation initial réalisé à ses frais et que le personnel du Ministère n’accepte pas la valeur, le personnel du Ministère expliquera au client les raisons pour lesquelles il n’accepte pas la valeur indiquée dans le rapport du client.

Il convient de demander au client d’examiner les arguments du Ministère à propos de l’appréciation en compagnie de l’évaluateur. Si l’évaluateur du client ne consent pas à modifier son rapport, le client devrait être avisé que le personnel du Ministère n’ira pas plus loin avant que le contenu du rapport n’ait été accepté par le Ministère ou, dans des cas exceptionnels, le Ministère peut commander sa propre appréciation pour poursuivre les négociations.

3.3.2.3 Règlement extrajudiciaire des différends

Plusieurs baux de la Couronne confèrent au locataire le droit de chercher à résoudre un différend à propos du montant du loyer par le truchement des dispositions de la Loi sur l’arbitrage. Avant de recourir à un arbitrage formel, le Ministère peut choisir de s’engager dans un processus accepté de règlement extrajudiciaire des différends (RED) aux fins de la révision du loyer seulement. Le personnel devrait consulter le chef de la Section de la gestion des terres avant de s’engager dans le processus formel de règlement extrajudiciaire des différends. On devrait envisager de recourir à un RED formel lorsque :

  • toutes les tentatives de négocier un accord avec le locataire ont été épuisées;
  • la proposition du locataire n’est pas acceptable pour le Ministère;
  • le client connaît et admet le processus formel de règlement extrajudiciaire des différends et accepte la responsabilité de 50 % des frais liés au processus de règlement du différend.

4.0 Conservation des appréciations

Les rapports d’appréciation et l’information pertinente concernant l’acquisition, l’examen et l’approbation des rapports d’appréciation doivent être facilement accessibles pendant une période de sept ans suivant la réalisation de la transaction sur la propriété, conformément à la politique d’approvisionnement des Services communs de l’Ontario et aux exigences de conservation des rapports de l’Institut canadien des évaluateurs. Les rapports d’appréciation peuvent être conservés sous forme de copie sur papier, sous forme numérique ou sur CD/DVD.

La Section de la gestion des terres maintiendra une copie principale sur papier et une base de données. Les appréciations sont des sources valables d’information qui servent de documents de référence dans d’autres situations connexes. Les bureaux du Ministère sur le terrain devraient conserver une copie de l’appréciation avec les éléments du dossier se rapportant à l’aliénation.

5.0 Références

5.1 Références juridiques

  • Loi sur l’arbitrage
  • Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée
  • Loi sur les terres publiques

5.2 Directives et politiques

  • PL 1.01.01 (POL) Orientation stratégique pour la gestion des terres publiques de l’Ontario
  • PL 2.03.01 (PRO) Appréciation et évaluation des terres publiques
  • PL 2.03.03 (PRO) Waterlot evaluation
  • PL 6.01.01 (POL) Prix de vente des terres publiques
  • PL 6.01.02 (POL) Directive sur la location des terres de la Couronne
  • PL 6.01.03 (POL) Aliénation de terres publiques à un prix moindre que la valeur du marché
  • Institut canadien des évaluateurs, janvier 2007, Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada
  • Ministère des richesses naturelles de l’Ontario, 2005, Notre avenir durable – Orientations stratégiques – Ministère des Richesses naturelles
  • Ministère des richesses naturelles de l’Ontario, 1993, Orientation stratégique pour la gestion des terres publiques de l’Ontario
  • Conseil de gestion du gouvernement, septembre 1998, Directive on Real Property and Accommodation
  • Conseil de gestion du gouvernement, août 1991, Directive on Non Tax Revenue

Appendice A

Contenu minimum des évaluations faites par le personnel du MRN

Lorsque le personnel du MRN fournit une évaluation, l’évaluation doit inclure :

  1. une description adéquate de la propriété faisant l’objet de l’évaluation;
  2. une description officielle de la parcelle;
  3. une description du site (taille, forme, caractéristique, services et accès);
  4. la date de l’évaluation;
  5. l’utilisation optimale;
  6. le zonage des terres;
  7. une carte, un croquis ou des photos;
  8. au moins trois ventes de propriétés comparables (à l’exclusion des ventes de terres de la Couronne) fournissant :
    1. la date de la transaction;
    2. la taille et les caractéristiques de la parcelle;
    3. la description officielle;
    4. le prix d’achat;
  9. la conciliation de la valeur, y compris :
    1. les rajustements pour la propriété en question;
    2. l’évaluation finale de la valeur et les raisons;
  10. le nom et la signature du membre du personnel donnant l’opinion sur la valeur.

On peut déterminer qu’une propriété est comparable d’après :

  1. les dossiers de transactions récentes du MRN concernant des propriétés comparables dans la région;
  2. les Bureaux d’enregistrement immobilier (enregistrements récents de ventes de propriétés comparables ou similaires);
  3. des sources de données indépendantes fournissant de l’information sur des biens immobiliers comme, entre autres, la Société d’évaluation foncière des municipalités (MPAC), GeoWarehouse;
  4. des courtiers ou agents immobiliers locaux (c.-à-d. d’après les prix de vente récents de propriétés similaires ou comparables dans la localité)

On pourra trouver d’autres renseignements dans :

  1. les rapports d’appréciation de référence;
  2. les rapports de valeur zonale;
  3. les protocoles d’entente pour des clients particuliers ou des secteurs de clientèle.