Aider les acheteurs et protéger les locataires

Message du ministre

Notre gouvernement a accompli des progrès considérables dans la lutte contre la crise de l’offre de logements de l’Ontario, et nous sommes loin d’avoir terminé. Nous avons adopté un éventail de mesures audacieuses et transformatrices au cours des trois dernières années pour accroitre l’offre de logements et nous pouvons constater leur effet croissant et bénéfique. Au cours des deux dernières années, les mises en chantier ont atteint un niveau inédit depuis plus de 30 ans en Ontario. L’an dernier dans notre province, les mises en chantier de logements locatifs ont atteint un sommet record.

Ces tendances positives résultent des politiques que notre gouvernement a pilotées, mais nous savons qu’il faut en faire plus pour atteindre notre but de 1,5 million nouvelles habitations d’ici 2031. C’est pourquoi notre gouvernement a promis de mettre à jour et d’ajuster son plan d’action pour l’offre de logements tout au long de son mandat actuel de manière à pouvoir continuer de progresser vers ce but.

Le plan d’aide aux acheteurs et de protection des locataires favorise la densification et la construction de plus d’habitations dans les collectivités existantes tout en assurant la disponibilité d’une quantité suffisante de terres pour les nombreux nouveaux logements et emplois dont notre province a besoin.

Nous prenons également des mesures pour faciliter la vie des locataires. Nous continuons d’investir dans la Commission de la location immobilière pour améliorer les services fournis aux locataires et aux locateurs et pour régler rapidement les dossiers actuels et futurs. Nous déposons en outre des modifications qui, si elles sont adoptées, préciseront et amélioreront le droit des locataires d’installer un climatiseur. Nous proposons de renforcer davantage les mesures de protection contre les expulsions fondées sur la rénovation, la démolition, la conversion ou l’usage par le locateur. Enfin, nous proposons de doubler les amendes maximales prévues par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, ce qui les ferait passer à un demi-million de dollars pour les personnes morales. Les amendes maximales de l’Ontario resteraient les plus sévères au Canada.

Nous connaissons le problème auquel les jeunes, les nouveaux arrivants et les familles en croissance sont confrontés lorsqu’ils cherchent le bon domicile. Notre gouvernement est déterminé à les aider à surmonter ce problème. C’est pourquoi, en plus de nos travaux visant à créer plus d’habitations, nous envisageons une période de réflexion qui donnerait à l’acheteur d’un domicile neuf le temps de réexaminer l’achat. Nous protégeons également les économies des acheteurs d’une première habitation en appliquant aux membres des credit unions l’assurance-dépôts associée au compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété. De plus, nous envisageons la construction modulaire et d’autres options de construction innovantes pour réduire le coût de construction des logements accessibles.

Les étudiants et les personnes âgées ont des besoins particuliers en matière d’habitation, y compris le besoin de logements et de places de soins de longue durée plus abordables. Par ailleurs, des problèmes de main-d’œuvre et de chaine d’approvisionnement continuent de ralentir la construction de logements, limitant notre capacité de bâtir les habitations dont la population ontarienne a besoin. C’est pourquoi nous nous sommes engagés à publier chaque année des versions mises à jour de nos plans d’action pour l’offre de logements afin de contribuer à régler les nouveaux problèmes et à répondre aux besoins particuliers.

Il ne sera pas facile de réaliser notre but. Aucun palier d’administration – municipal, provincial ou fédéral – ne peut régler seul la crise de l’offre de logements. Nous comptons sur nos partenaires municipaux et fédéraux pour qu’ils fassent partie de la solution afin que, en collaborant, nous puissions créer les habitations dont la population ontarienne a besoin aujourd’hui et aura besoin demain et dans les prochaines décennies.

Protection des locataires et construction de logements locatifs

Réduire l’arriéré de dossiers

Nous collaborons avec la Commission de la location immobilière pour réduire le nombre de demandes en cours et améliorer le service à la clientèle offert aux requérants. Nous versons des fonds pour la nomination d’autres arbitres et l’embauche d’employés à la Commission. Ces ressources contribueront à accélérer le processus de règlement des différends et à atténuer les problèmes globaux liés à l’offre de logements dans l’ensemble de la province. Elles permettront à la Commission :

• de traiter, d’inscrire au calendrier et de régler plus rapidement les demandes;
• de rationaliser les processus suivis par les locataires et les locateurs;
• d’améliorer les normes de service et l’expérience des clients;
• de tirer parti des travaux en cours pour réduire l’arriéré de dossiers.

Climatisation

Nous continuons à agir pour faciliter la vie des locataires en proposant des modifications qui préciseraient et amélioreraient leur droit d’installer un climatiseur dans leur logement. La proposition prévoit ce qui suit le locateur ne pourrait pas interdire l’installation de climatiseurs dans les appartements locatifs si les conditions suivantes étaient réunies :

• le locataire a avisé par écrit le locateur qu’il a l’intention d’installer un climatiseur;
• le climatiseur est installé de façon sécuritaire et sure sans que des dommages soient causés;
• le locataire paie pour le climatiseur, l’installation et l’entretien;
• l’installation et l’entretien sont conformes à toute loi applicable, y compris les règlements municipaux;
• dans le cas où le locateur fournit l’électricité :
  • le locataire a informé le locateur de l’efficacité énergétique du climatiseur et du niveau d’utilisation prévu,
  • le locateur peut facturer des frais saisonniers en fonction du coût réel de l’électricité ou d’une estimation basée sur les renseignements fournis par le locataire.

Ces modifications entreraient en vigueur le jour fixé par proclamation.

Renforcement des règles contre l’expulsion

Le plan propose aussi de renforcer davantage les mesures de protection des locataires. Le locateur qui exigerait qu’un locataire libère son logement pour cause de rénovation serait tenu de donner :

• une preuve que le logement doit être vacant pour que la rénovation se fasse;
• des renseignements écrits réguliers sur l’avancement de la rénovation;
• une période de grâce de 60 jours pour la réintégration une fois la rénovation achevée.

Le locateur serait tenu de permettre au locataire de réemménager dans le logement et de payer un loyer similaire une fois la rénovation achevée. À défaut, le locataire pourrait désormais déposer une plainte à la Commission de la location immobilière dans le plus long délai de deux ans après avoir quitté le logement et de six mois après l’achèvement de la rénovation. L’ajout du délai proposé de six mois après la rénovation tient compte du fait que certaines rénovations durent plus de deux ans.

Dans le cas où le locateur choisit d’expulser un locataire pour utiliser lui-même le logement ou y faire emménager un membre de sa famille, nos modifications proposées exigeraient que le locateur (ou le membre de sa famille) emménage dans le logement dans le délai prescrit par un éventuel règlement.

La province propose aussi de doubler les amendes maximales en cas d’infraction à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (comme l’expulsion de mauvaise foi). Elles passeraient à :

• 100 000 $ pour les particuliers;
• 500 000 $ pour les personnes morales.

Les amendes maximales de l’Ontario pour les infractions touchant la location résidentielle sont les plus élevées au Canada.

Pour faciliter la tâche aux locataires et aux locateurs, nous proposons l’utilisation obligatoire du formulaire en langage simple (PDF) fourni par la Commission de la location immobilière aux fins de l’entente de paiement à conclure lorsque le locataire a un arriéré de loyer. Il contribuerait à faire en sorte que toutes les parties comprennent bien leurs droits et leurs responsabilités.

Toutes les modifications mentionnées dans la présente section entreraient en vigueur le jour fixé par proclamation.

Bâtir plus de logements pour les locataires

Notre but est de créer 1,5 million d’habitations d’ici 2031, y compris des logements locatifs.

Nous continuerons à inciter le gouvernement fédéral à reporter la taxe de vente harmonisée (TVH) sur tous les nouveaux projets domiciliaires locatifs spécialisés d’envergure afin de lutter contre l’actuelle crise de l’abordabilité du logement. La province appuierait cette mesure, car elle stimulerait la construction d’un plus grand nombre de logements locatifs tout en contribuant à créer des emplois, à encourager le développement économique et à soutenir la croissance.

Le plan Accélérer la construction de plus de logements a apporté des changements permettant aux constructeurs de maisons de remplacer les vieux appartements locatifs par des immeubles locatifs plus grands et plus modernes. Les municipalités peuvent adopter des règlements municipaux sur la démolition et la conversion qui régissent ce que les promoteurs font lorsqu’ils remplacent ces immeubles. Nous consulterons sur la façon de créer un cadre règlementaire équilibré qui régira les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs.

Par exemple, dans une municipalité qui exige que les propriétaires fonciers bâtissent des logements de remplacement, nous envisageons d’exiger que ceux-ci présentent les mêmes caractéristiques clés que les logements remplacés (par exemple, le même nombre de chambres à coucher) tout en prévoyant une certaine souplesse en ce qui concerne la taille. Nous envisageons aussi des mesures pour donner au locataire existant le droit d’emménager dans le nouveau logement et de payer un loyer similaire.

Cela contribuerait à protéger le logement abordable tout en favorisant la revitalisation des vieux immeubles détériorés et en accroissant l’offre de logements locatifs.

Nous lancerons des consultations dès le dépôt de la Loi de 2023 visant à aider les acheteurs et à protéger les locataires.

Aide aux acheteurs de maisons

Protection du compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un nouveau type de régime enregistré d’épargne à l’intention des Canadiens. Il offre des avantages fiscaux aux personnes qui économisent pour acheter leur première habitation. Ce nouveau régime enregistré, qui devrait être offert en 2023, permettrait aux éventuels acheteurs d’une première habitation d’économiser 40 000 $ en franchise d’impôt. Comme pour le régime enregistré d’épargne-retraite (REER), les cotisations seraient déductibles d’impôt et tout retrait (y compris du revenu de placement) effectué en vue de l’achat d’une première habitation serait non imposable, comme dans le cas du compte d'épargne libre d'impôt (CELI).

Nous voulons aider les acheteurs d’une première habitation à économiser pour leur mise de fonds, notamment en protégeant leur compte. C’est pourquoi nous proposons d’appliquer une assurance-dépôts illimitée aux CELIAPP détenus dans les credit unions et les caisses populaires de l’Ontario.

Période de réflexion pour l’achat d’une habitation neuve

Nous consulterons le public et les parties prenantes sur ce qui suit :

• une éventuelle période de réflexion à l’achat d’une habitation neuve d’un constructeur;
• l’éventuelle obligation des constructeurs de maisons d’informer leurs clients sur la période de réflexion.

Ces mesures, qui permettraient aux acheteurs d’annuler leur convention d’achat dans un certain délai, renforceraient leur protection et hausseraient la confiance des consommateurs.

Dans le cadre de la consultation, nous solliciterons des commentaires sur la durée appropriée de la période d’annulation, les exigences de communication et l’éventuelle inclusion de frais d’annulation.

Nous sollicitons également des observations sur l’éventuelle obligation de faire examiner par un avocat toute convention d’achat d’une habitation neuve. Elle aiderait les consommateurs à comprendre les détails et les risques associés à l’achat de leur domicile.

Utiliser la construction modulaire pour le logement accessible

Nous envisageons la construction modulaire et d’autres options innovantes pour réduire le coût de construction des logements accessibles. Au cours de ces travaux, nous consulterons le secteur résidentiel, les municipalités et les communautés autochtones pour examiner diverses possibilités de construction de logements – modulaires ou utilisant d’autres technologies – dans les collectivités des diverses régions de la province. Dans le cadre de cette autre mesure favorisant le développement du programme de logement accessible, nous mettrons à contribution des terres de la Couronne et chercherons à établir des partenariats relativement à des terres destinées à l’aménagement dans toute la province.

Rationalisation de la politique d'aménagement provinciale

Pour accroitre l’offre de logements et contribuer à accélérer les approbations d’aménagements, nous proposons de combiner la Déclaration de principes provinciale et le plan En plein essor : Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe en une seule déclaration de planification provinciale. Les modifications simplifieraient les politiques actuelles et les refocaliseraient sur la production de résultats en matière de logement tout en donnant aux grandes municipalités à croissance rapide les outils dont elles ont besoin pour favoriser la création de logements. Cette mesure assurerait l’adoption de politiques d’aménagement appropriées pour appuyer la croissance dans toute la province et répondre aux besoins du marché tout en tenant compte du fait qu’on ne peut pas utiliser le même moule partout.

Offre de logements accrue

Maintenir un mélange de types de logements

Toutes les municipalités seraient tenues d’offrir un éventail et un mélange d’options de logement, comme des maisons individuelles et en rangée, des multiplex, des immeubles d’appartements de faible et moyenne hauteur, des unités d’habitation supplémentaires, des habitations multigénérationnelles ainsi que des logements communautaires et avec services de soutien. Les municipalités seraient aussi tenues de collaborer avec les gestionnaires de services pour traiter l’éventail complet d’options de logement, y compris les besoins relatifs à l’abordabilité du logement.

Plus de logements ruraux

Nous proposons d’accroitre la souplesse pour favoriser la construction d’habitations dans les régions rurales, y compris en autorisant :

• plus d’aménagement résidentiel dans les peuplements ruraux et plus d’ensembles d’habitation sur lots multiples en zone rurale;
• la construction d’un plus grand nombre d’habitations en zone agricole de façon à réduire au minimum les effets sur l’agriculture;
• l’établissement de partenariats avec le secteur public pour la fourniture des services liés à l’eau et aux eaux usées.

Cela aiderait les petites collectivités et les collectivités rurales à répondre à leurs besoins locaux en matière de logement et à fournir des habitations adéquates aux agriculteurs et aux travailleurs agricoles.

Bâtir près des transports en commun

Vingt-neuf grandes municipalités à croissance rapide seraient tenues de planifier la croissance dans les zones de grande station de transport en commun et les autres zones de croissance stratégiques (par exemple, le centre-ville). Des cibles de densité minimale s’appliqueraient à ces zones, et les collectivités seraient encouragées à planifier des niveaux de densité favorisant l’utilisation des transports en commun en zone verte.

Planifier la croissance

Les municipalités ont notamment le rôle de planifier la croissance future de la population et de l’emploi. Les modifications proposées prévoient que les municipalités seraient chargées de veiller à ce que le territoire soit prêt à répondre aux besoins futurs de leur collectivité en matière de logement et d’emploi.

Gérer les limites des zones de peuplement municipales

Les municipalités auraient plus de souplesse quant aux moments et aux endroits où elles agrandissent leurs zones de peuplement. Elles tiendraient compte de l’infrastructure disponible, éviteraient les zones de cultures spéciales, atténueraient les impacts agricoles et utiliseraient des critères cohérents pour calculer la distance à respecter entre les fermes d'élevage et les habitations.

Protéger les zones d’emploi

Les modifications proposées feraient en sorte que des terres soient disponibles pour l’industrie et la fabrication, favoriseraient les utilisations institutionnelles ou celles liées aux bureaux près des transports en commun, et offriraient la souplesse nécessaire pour convertir des zones d’emploi à des utilisations locales, ce qui favoriserait les types d’aménagement et d’emploi dont les collectivités ont besoin.

Trouver l’équilibre entre le logement et les autres besoins

Il faut garder certaines industries loin des zones résidentielles pour réduire l’effet du bruit, des odeurs et d’autres sous-produits indésirables. La déclaration de planification provinciale proposée prévoit que les habitations ne peuvent pas être situées trop près de ces zones.

Infrastructure pour favoriser la création d’habitations

Intégrer les services de garde et les écoles à la planification

Les conseils scolaires et les municipalités doivent collaborer. La nouvelle déclaration de planification provinciale les inciterait à inclure des écoles dans les aménagements de façon innovante.

Protection des couloirs

Les collectivités ont besoin d’électricité, de moyens de transport en commun et de routes. La déclaration de planification provinciale proposée obligerait les municipalités à protéger les couloirs et les emprises réservés à ces types d’infrastructure et les encouragerait à les regrouper dans la mesure du possible.

Moins de travail pour plus de croissance

Certains éléments d’aménagement sont également visés par d’autres politiques et lois provinciales. Nous proposons :

• de réduire les chevauchements dans la planification de l’infrastructure liée à l’eau, aux eaux usées et aux eaux pluviales;
• d’encourager les municipalités à planifier en fonction des besoins énergétiques de leur collectivité en croissance.

Trouver l’équilibre entre le logement et les ressources

Protéger les terres agricoles

Pour favoriser une approche fondée sur les systèmes agricoles, la déclaration de planification provinciale proposée obligerait les municipalités à cartographier et à désigner les zones agricoles à fort rendement pour appuyer un réseau agroalimentaire.

Protéger l’eau

En incitant les municipalités à adopter une approche de planification des bassins versants, nous protègerions les ressources en eau tout en facilitant la construction de plus d’habitations.

Accès aux agrégats

Les ressources en agrégats, comme la pierre, le sable et le gravier, sont essentielles au développement de nos collectivités en croissance. Nous proposons d’adopter des exigences cohérentes concernant l’extraction d’agrégats pour assurer l’équité entre les expansions et les nouvelles demandes. Tous les auteurs de demandes visant des zones situées à l’intérieur ou près d’éléments du patrimoine naturel ou près de zones agricoles à fort rendement continueraient à suivre les lignes directrices provinciales.

Nous continuerons à traiter l’accès aux agrégats minéraux comme une question d’intérêt provincial et maintiendrons l’obligation actuelle de protéger les ressources en agrégats situées près du marché ainsi que les sablières et les carrières existantes. Cela fera en sorte que les agrégats soient disponibles pour bâtir des habitations et des infrastructures tout en limitant les impacts sur l’environnement et la collectivité.

Changement climatique

La déclaration de planification provinciale proposée obligerait les municipalités à mettre l’accent sur l’amélioration de la qualité de l’air et la préparation aux effets du changement climatique.

Plan de la ceinture de verdure

Nous maintiendrons toutes les mesures de protection prévues par le Plan de la ceinture de verdure, y compris les politiques relatives à l’environnement et aux terres agricoles. Si une nouvelle déclaration de planification provinciale est adoptée, nous modifierons le Plan de la ceinture de verdure pour maintenir toutes les mesures de protection actuelles.

Gel des frais provinciaux liés à l’aménagement résidentiel

Pour réduire le coût de construction des logements, nous prévoyons geler 74 types de frais provinciaux à leur niveau actuel, y compris plusieurs liés à Tribunaux décisionnels Ontario, au Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire et au Code du bâtiment. Nous consulterons sur la mise en œuvre du gel des frais au moyen du Registre ontarien de la réglementation.

Loi sur l’aménagement du territoire

Nous proposons de mettre à jour la Loi sur l’aménagement du territoire pour appuyer des modifications prévues par la nouvelle déclaration de planification provinciale, y compris la définition de « zone d’emploi ».

Parmi les autres modifications proposées, nous permettrions au ministre d’exempter certains projets de l’obligation de respecter les politiques et plans provinciaux, en plus de préciser le zonage dans le cadre d’un arrêté de zonage ministériel. Le ministre aurait aussi le pouvoir d’exiger que les constructeurs de maisons collaborent avec le facilitateur provincial de l'aménagement du territoire pour conclure des ententes (par exemple, concernant les avantages communautaires). Ces modifications faciliteraient les projets prioritaires et accélèreraient la construction de logements.

Écouter les municipalités

Le plan « Plus de logements pour tous » obligeait les municipalités à rembourser progressivement les droits versés pour une demande visant un règlement municipal de zonage ou un plan d’implantation si elles ne rendaient pas de décision dans le délai précisé. Nous avons écouté la rétroaction des municipalités et avons reporté la date d’entrée en vigueur du 1er janvier au 1er juillet 2023 pour leur donner le temps de s’adapter.

Les municipalités nous ont également dit que certains petits projets (par exemple, des logements près d’une voie ferrée) doivent pouvoir traiter le type de préoccupations mentionnées dans un examen du plan d’implantation. Nous proposons de permettre aux municipalités d’appliquer la règlementation du plan d’implantation aux projets résidentiels comptant jusqu’à 10 logements dans certaines circonstances.

Développer la capacité pour accélérer les approbations

Nous savons que des pénuries de main-d’œuvre limitent la construction d’habitations. Nous proposons de régler la pénurie d’inspecteurs du bâtiment en refondant le programme de qualification et en appuyant l’adoption du nouveau programme de stage. L’élaboration d’autres outils et documents d’orientation augmenterait aussi l’efficacité de leur travail.