Les corridors de services publics sur les terres publiques - directive

• Objet : Les corridors de services publics sur les terres publiques
• Directive : PL 4.10.03
• Rédigé par - Direction : Terres et Eaux
• Section : Gestion des terres
• Date de publication : Le 27 octobre 2006
• Remplace la directive intitulée : Gestion des corridors de services publics
• Numéro : PL 4.10.03
• Daté du : 1^er janvier 2002

1.0 Définitions

Dans la présente directive :

« réseau d’alimentation »

se rapporte à la partie de moindre capacité du réseau de corridors de services publics d’une entreprise, soit la partie utilisée pour l’alimentation en hydrocarbures, en énergie électrique ou en services de télécommunication dans une zone de marché;

« protocole d’accord »

désigne un accord conclu entre le MRN et une autre partie (p. ex. une entreprise de services publics) pour reconnaître l’utilisation, par l’autre partie, de certaines terres publiques aux fins de construction, d’entretien et d’exploitation de services publics, le tout étant régi par le Ministère;

« terres publiques »

désigne les terres dont le ministère des Richesses naturelles assure le contrôle et la gestion, y compris les terres gérées aux termes de la Loi sur les terres publiques et de la Loi sur les parcs provinciaux et les réserves de conservation, et plus particulièrement :

• les terres publiques non concédées (c.-à-d. les terres de la Couronne non concédées par patente);
• les biens-fonds acquis qui ont été désignés comme des terres publiques au titre du paragraphe 38(2) de la Loi sur les terres publiques;
• les autoroutes communes et publiques ne se trouvant pas dans un territoire aménagé en municipalité;
• les terrains immergés qui sont désignés comme des terres publiques aux termes de la Loi sur le lit des cours d’eau navigables.

« permis d’utilisation des terres visant plusieurs sites »

désigne un permis d’utilisation des terres accordé au titre de la Loi sur les terres publiques et englobant plusieurs sites servant à un même usage (p. ex. lignes, câbles, dispositifs de mise à la terre) et désignés dans une Annexe jointe au permis;

« réseau de transport »

se rapporte à la partie de grande capacité du réseau de corridors de services publics d’une entreprise, soit la partie utilisée pour le transport des hydrocarbures, de l’énergie électrique ou des services de télécommunication vers les zones de marché, sur de grandes distances;

« corridor de services publics »

désigne les bandes de terre linéaires qui traversent les terres publiques et assurent l’accès entre deux points aux fins d’alimentation et de transport des hydrocarbures, de l’énergie électrique et des services de télécommunication; on y trouve notamment des poteaux, des tours, des fils électriques, des câbles (y compris des câbles à fibres optiques), de l’équipement ou d’autre matériel utilisé ou pouvant être utilisé pour toute activité directement liée à la prestation du service.

2.0 Introduction

Le ministère des Richesses naturelles appuie l’aménagement, l’entretien et l’utilisation de l’infrastructure des services publics sur les terres publiques, conformément à sa vision de développement durable. Actuellement, l’Ontario compte plus de 36 000 hectares de terres publiques visées par des permis d’occupation accordés à différentes entreprises de services publics. Un réseau linéaire de câbles et de canalisations de transport et d’alimentation assure le transport et l’alimentation de l’énergie électrique et des hydrocarbures dans l’ensemble de la province et contribue à assurer l’accessibilité pour de nouveaux projets de production d’énergie.

L’aménagement de nouveaux corridors de services publics et le prolongement des corridors existants se fondent généralement sur l’emplacement des installations de production, en lien avec le réseau existant de canalisations et de corridors de transport de l’hydroélectricité et l’emplacement final qui doit être desservi (c.-à-d. les zones urbaines). Les propositions d’agrandissement peuvent viser l’aménagement de nouveaux câbles ou de nouvelles canalisations ou le prolongement des câbles existants ou des canalisations existantes et sont assujettis à toutes les autorisations nécessaires (p. ex. la Loi sur les évaluations environnementales).

Avant de présenter une demande visant l’aménagement d’un nouveau corridor de services publics sur des terres publiques, le demandeur doit communiquer avec le bureau local du Ministère afin de cerner et d’évaluer au préalable tous les problèmes liés à l’utilisation des terres ou les contraintes environnementales et sociales qui peuvent avoir des répercussions sur l’autorisation d’emplacement et d’aménagement à l’égard des installations et de l’infrastructure connexe (p. ex. les routes). On recommande l’emplacement conjoint de nouveaux câbles ou de nouvelles canalisations dans une emprise existante, afin de réduire les répercussions d’ensemble sur l’assise territoriale de la Couronne.

L’Atlas des politiques d’aménagement des terres de la Couronne (APATC), géré par le Ministère, est un outil pratique pour obtenir des renseignements sur les politiques liées à l’utilisation des terres au centre et au nord de l’Ontario. Généralement, les corridors de services publics et l’infrastructure connexe peuvent être autorisés pour toutes les affectations des terres de la Couronne, à l’exception des réserves de conservation et des parcs provinciaux, pour lesquels des directives différentes s’appliquent en matière d’utilisation des terres, de plan de gestion et d’autorisation.

Le MRN examinera chaque demande d’emplacement en conformité avec les exigences du Ministère en matière de législation, de politiques et de procédures, y compris les exigences prévues dans les documents suivants :

• Évaluation environnementale de portée générale visant les projets du MRN en matière d’intendance des ressources et d’aménagement des installations;
• Évaluation environnementale de portée générale visant les parcs provinciaux et les réserves de conservation;
• PL 4.02.01 – Processus d’examen des demandes et d’aliénation des terres;
• PL 4.10.03 – Les corridors de services publics sur les terres publiques (procédure).

La procédure connexe présente plus de précisions concernant le processus de demande, l’examen, l’approbation et l’octroi du régime foncier pour un nouveau corridor de services publics.

3.0 Orientation de programme

3.1 But

Présenter des directives claires et uniformes à l’intention de l’industrie des services publics, du personnel du Ministère et du public à l’égard des ententes relatives au régime foncier et à la structure des loyers pour les corridors de services publics situés sur des terres publiques de l’Ontario.

3.2 Objectifs

Voici les objectifs de la présente directive :

• prévoir une approche uniformisée à l’égard du régime foncier pour les corridors de services publics situés sur des terres publiques;
• prévoir une structure uniformisée en matière de loyers pour les corridors de services publics;
• prévoir pour l’Ontario des recettes de vente équitables pour l’utilisation des terres publiques par l’industrie des services publics.

4.0 Autorisation et régime foncier

L’approche uniformisée concernant l’octroi du régime foncier et le recouvrement des loyers pour l’occupation de terres publiques par des entreprises de services publics doit être juste, uniforme et équitable. Le barème des loyers, la durée du bail, le type de régime foncier et les conditions prévues dans les documents de régime foncier seront appliqués de façon uniforme dans l’ensemble de la province.

4.1 Protocoles d’entente

Afin de favoriser des relations d’affaires plus efficaces, la présente directive appuie l’utilisation de protocoles d’entente entre le Ministère et les entreprises de services publics dont les activités sont de portée régionale ou provinciale. Le protocole d’entente est utilisé afin de consigner le nombre de sites et leur emplacement ainsi que les documents de régime foncier et permet de réaliser des économies en matière de facturation et d’administration par le regroupement des régimes fonciers. Le protocole d’entente complète les documents de régime foncier se rapportant à des sites particuliers (p. ex. permis d’utilisation des terres). L’élaboration d’un nouveau protocole d’entente ou le prolongement d’un protocole existant est négocié à la fin du bail, qui est généralement de 20 ans.

4.2 Permis d’occupation et régime foncier

Le Ministère utilisera les permis d’occupation et régimes fonciers suivants pour les corridors de services publics et les installations connexes sur les terres publiques :

5.0 Barème de loyers

5.1 Formule de calcul des loyers

Le barème des loyers pour les corridors de services publics est établi par le Ministère en conformité avec l’Annexe A – Formule d’établissement des loyers pour les corridors de services publics, en fonction des facteurs suivants :

• la valeur des terres par hectare;
• la zone occupée;
• l’incidence sur les biens-fonds en fief simple;
• un taux de rendement annuel.

5.2 Emplacement conjoint ou utilisations multiples des corridors de services publics

Sous réserve du consentement de l’occupant actuel du corridor de services publics situé sur des terres de la Couronne, on recommandera aux demandeurs qui proposent l’installation de nouvelles lignes, de nouveaux câbles ou de nouvelles canalisations d’utiliser conjointement un corridor existant. Si la demande est approuvée, on accordera au locataire secondaire le permis d’occupation approprié (p. ex. permis d’utilisation des terres ou servitude).

Le loyer demandé pour les utilisateurs supplémentaires qui occupent un corridor existant est calculé comme si l’utilisateur supplémentaire était le seul occupant du corridor. Autrement dit, aucun escompte n’est accordé lorsqu’il y a plusieurs utilisateurs pour un même corridor, et la formule ne tient pas compte de l’utilisation dominante des terres par l’un des locataires. Par exemple, une entreprise de télécommunications partageant un corridor avec une société de gazoducs verserait un loyer établi en fonction de la valeur de la servitude pour l’utilisation du corridor de services de télécommunications plutôt qu’en fonction de la formule de calcul des loyers utilisée pour la société de gazoducs. Nota : l’article 42 de la Loi sur l’électricité (1998) prévoit, dans certains cas, l’exemption des indemnités supplémentaires.

La modernisation d’installations existantes (p. ex. le remplacement de canalisations, de lignes ou de poteaux existants) est considérée comme une activité de maintien du service et n’est pas assujettie à un rajustement de loyer, même si la modernisation entraîne une augmentation de la capacité.

5.3 Corridors de câbles à fibres optiques

Les corridors de câbles à fibres optiques sont généralement aménagés dans des corridors de services publics existants à usage spécialisé, mais peuvent également être aménagés dans de nouveaux corridors spécialisés. Les fournisseurs utilisant des câbles à fibres optiques doivent verser à la Couronne une indemnité équitable, en fonction de la valeur de marché, pour l’utilisation des terres publiques. Le calcul des loyers se fonde sur un taux linéaire (par mètre plutôt que sur un taux de superficie (par hectare)).

La plupart des loyers demandés aux fournisseurs utilisant des câbles à fibres optiques en Amérique du Nord sont calculés en fonction des conditions existantes du marché au moment de l’aliénation des terres. Les valeurs établies dans l’Annexe A pour l’utilisation de câbles à fibres se fondent sur des récentes négociations du Ministère avec l’industrie et sont classées selon les catégories suivantes :

• transport – interconnexion entre des centres de commutation, généralement appelés réseaux de jonction ou réseaux interurbains;
• distribution – connexion entre les centres de commutation et les clients, généralement réseaux affluents ou réseaux d’accès.

5.4 Passages transfrontaliers

Le formule de calcul du loyer pour les corridors de services publics situés sur des terres publiques aux fins de passage transfrontalier (p. ex. l’État de New York, le Manitoba, le Québec peut fait l’objet d’un examen distinct réalisé par le Ministère.

Les loyers peuvent être calculés par le biais d’une évaluation de la valeur de marché propre à chaque site ou d’une analyse du barème de loyers utilisé par l’autorité limitrophe, afin d’assurer l’uniformité avec les loyers établis par les autorités voisines.

6.0 Références

6.1 Références juridiques

• Loi sur l’électricité (1998)
• Loi sur les terres publiques
• Loi sur les parcs provinciaux et les réserves de conservation

6.2 Renvois aux directives

• PL 4.02.01 – Processus d’examen des demandes et d’aliénation des terres
• PL 4.10.03 – Les corridors de services publics sur les terres publics (procédure)
• PL 4.11.04 – Servitudes (Octroi de)
• PL 6.02.01 – Directive sur la location des terres de la Couronne

Annexe A : Formule de calcul du loyer pour les corridors de services publics

(A) Lignes de transport et d’alimentation de l’énergie électrique, des hydrocarbures et des services de télécommunication

La formule de calcul des loyers pour les lignes de transport et d’alimentation de l’énergie électrique, des hydrocarbures et de certains types de services de télécommunication se fonde sur les consultations du Ministère auprès de l’industrie.

Le formule de calcul du loyer annuel est établie d’après la valeur des terres par hectare, multipliée par la zone occupée (en hectares); on multiplie ensuite la valeur obtenue par l’incidence sur les biens-fonds en fief simple (exprimée en pourcentage), puis par le taux de rendement établi (entre 8 et 10 %).

La formule de calcul des loyers utilise notamment les éléments suivants :

• Valeur des terres par hectare : représente la valeur de marché des terres visées et des terres avoisinantes, exprimée en dollars par hectare, d’après les valeurs zonales de terres, établies à l’Annexe B.
• Zone occupée : la zone des terres publiques (en hectares) qui est occupée par au moins une ligne, un câble, une canalisation, etc., d’après la longueur et la largeur du corridor, déterminées au cours d’un examen auprès de l’entreprise de services publics.
• Incidence sur les biens-fonds en fief simple : la partie de l’ensemble des droits (exprimée en pourcentage) qui est cédée au détenteur de la tenure, ou la mesure dans laquelle la transaction empêche d’autres utilisations des terres publiques, y compris la diminution du potentiel de gestion des ressources, la perturbation des sites et les répercussions à long terme sur l’environnement. L’incidence sur les biens-fonds en fief simple pour chacun des types d’installations est exprimée en pourcentage, de la façon suivante :
  • lignes de transport d’électricité (115 kV ou plus) – 75 %
  • lignes d’alimentation en électricité (moins de 115 kV) – 25 %
  • canalisations de transport et d’alimentation en hydrocarbures – 50 %
  • lignes de télécommunication – 25 %
• Taux de rendement : une formule établie et appliquée annuellement par le Ministère (taux exprimé en pourcentage), d’après un certain nombre de facteurs, y compris le taux de la Banque du Canada, le risque, les obligations futures, les coûts de gestion, la liquidité des biens et l’emplacement.

(B) Lignes à fibres optiques

La formule de calcul du loyer annuel pour les lignes à fibres optiques est établie d’après une valeur linéaire ($) par mètre, multipliée par la longueur du corridor (mètres).

La valeur linéaire par mètre représente la « valeur d’usage » des lignes à fibres optiques, qui est établie d’après un examen des transactions de marché réalisé par le Ministère au sein de l’industrie des fibres optiques. Cet examen a révélé que le taux par mètre était la mesure la plus courante pour déterminer la valeur. Les câbles à fibres optiques ont une valeur supérieure à la valeur sous-jacente des terres; par conséquent, on doit utiliser la valeur d’usage.

La valeur linéaire sera établie de la façon suivante :

• lignes de transport : 0,10 $ par mètre;
• lignes d’alimentation dans les municipalités urbaines du nord et du sud de l’Ontario ayant une population supérieure à 30 000 habitants : 1 $ par mètre;
• toutes les autres lignes d’alimentation : 0,06 $ par mètre.

Dans les cas où le calcul établi en fonction des formules présentées aux parties A et B de la présente Annexe donne lieu à un loyer de moins de 200 $, d’après les documents propres à chaque régime foncier, un loyer minimum de 200 $ sera demandé.

(C) Postes de commutation téléphonique

Le loyer initial annuel pour tous les postes de commutation téléphonique est de 1 070 $.

(D) Rajustement du loyer au cours des années ultérieures

Les valeurs zonales sont généralement rajustées tous les cinq ans en fonction des études zonales mises à jour. Après la première année et pour chacune des quatre années qui suivent l’établissement du loyer initial, le loyer sera rajusté en fonction de l’augmentation, par rapport à l’exercice précédent, de la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation, désaisonnalisée pour l’Ontario.

(E) Autres coûts

Des frais administratifs seront demandés pour la production et le renouvellement des documents, tel qu’il a été établi dans les autres directives pertinentes en matière de gestion des terres. Toutefois, aucuns frais administratifs ne seront demandés pour l’ajout ou le retrait d’un emplacement dans un document de régime foncier existant (p. ex. l’ajout ou le retrait d’une ligne d’alimentation dans un permis d’utilisation des terres existant visant plusieurs sites).

Annexe B : Valeurs zonales des terres

Propriétés =/> 25 acres en fonction des analyses de marché de 2010

Pour la plupart des corridors de services publics, l’approche zonale est appropriée dans les cas où le corridor traverse une vaste zone. Les valeurs zonales représentent une moyenne des différentes catégories de terre, ce qui permet d’établir un « taux général pondéré de valeur des terres » pour la zone concernée. Lorsqu’une entreprise de services publics possède de vastes biens-fonds qui traversent les deux zones nordiques (nord-est et nord-ouest), un taux pondéré est appliqué.

Les valeurs zonales suivantes seront appliquées pour la période du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2015 d’après une analyse de marché réalisée en 2010. Pour repérer les emplacements, on doit se reporter aux cartes de l’Annexe C.

Note : Les valeurs zonales ci-dessus s’appliquent seulement aux propriétés de 25 acres ou plus. Pour les propriétés de 5 à 24 acres, consulter les rapports privés sur les valeurs zonales. Pour les propriétés de moins de 5 acres, consulter les rapports de valeurs zonales pour les propriétés de petite surface.

Annexe C : Carte des valeurs zonales de terres

Carte des valeurs zonales de terres-Sud de l’Ontario

Carte des valeurs zonales des terres- Nord-ouest de l’Ontario

Cartes des valeurs zonales de terres- Nord-est de l’Ontario