Servitudes (Octroi de)

Objet : Servitudes (octroi de)
Directive : TP 4.11.04
Rédigé par - Direction : Direction des politiques relatives aux forêts et aux terres de la Couronne
Section : Terres de la Couronne
Date de publication : 1^er avril 2019
Remplace la directive intitulée : Titre inchangé
Numéro : PL 4.11.04
Date de publication : 1^er avril 2018

1.0 Introduction

L’article 21 de la Loi sur les terres publiques stipule que le ministre peut, à toutes fins, grever les terres publiques de servitudes.

Les servitudes de la Couronne sont généralement octroyées pour des emprises servant à la construction de lignes de communication dont les fibres optiques, les canalisations, les prises d’eau, les canalisations de décharge des effluents, les lignes de transport d’électricité et les routes. La servitude est également le mode d’occupation privilégié pour autoriser l’inondation de terres publiques (p. ex., pour l’aménagement hydroélectrique et l’occupation des terres sous l’eau (pare exemple, un lit de lac) pour la zone tampon adjacente aux installations d’aquaculture en cage). Étant donné qu’une servitude accorde seulement un droit particulier (p. ex. pour installer et entretenir une canalisation), les terres qu’elle traverse peuvent par la suite être vendues, louées ou aliénées de toute autre façon, pourvu que le transfert soit effectué sous réserve de de la servitude qui a été octroyée initialement. Comme une servitude n’accorde pas la possession exclusive, un titulaire de servitude ne peut empêcher d’autres personnes d’utiliser la zone de servitude à des fins qui ne vont pas à l’encontre de l’objet de la servitude.

La servitude présente quatre caractéristiques :

• il doit y avoir un fonds dominant et un fonds servant, sauf pour les servitudes indépendantes expressément autorisées par la loi;
• le fonds dominant doit être avantagé par la servitude;
• le fonds dominant et le fonds servant doivent être détenus par des personnes différentes;
• un droit particulier à l’égard de terres ne peut être considéré comme une servitude, sauf s’il peut former l’objet d’un octroi, c.-à-d. qu’il permet la définition et qu’il n’est pas flou ou incertain.

Le ministère envisagera la possibilité d’octroyer une servitude comme solution de rechange à d’autres modes d’occupation d’autorisation lorsqu’un requérant propriétaire d’autres terres souhaite obtenir un droit de passage sur des terres publiques et que la servitude ne nécessite pas la possession exclusive du fonds servant.

En Ontario, l’octroi de servitudes à l’égard des terres publiques est apparu dans les années 1950, lorsqu’on a construit les gazoducs de la province. L’autorisation d’occupation par bail ou par permis d’occupation n’était pas considérée comme appropriée, parce qu’une telle autorisation était considérée comme une « possession exclusive » qui engendrait la possibilité d’entraver le passage des membres du public sur les lieux visés par le droit de passage.

2.0 Orientation du programme

2.1 But

S’assurer que les autorisations d’occupation sont octroyées d’une manière équitable, raisonnable et uniforme dans l’ensemble de la province.

2.2 Application

La présente politique s’applique à l’échelle provinciale à toutes les situations liées à un droit de passage ou à toutes les situations qui englobent le droit d’inonder, ou dans tous les cas où le demandeur n’exige pas, et où le MRNF ne désire pas accorder, la possession exclusive de terres publiques non concédées, de terres acquises qui sont considérées comme des terres publiques en vertu du paragraphe 38 (2) de la Loi sur les terres publiques, et de chemins publics se trouvant dans le territoire et qui ne sont pas visés par une administration municipale.

Lorsqu’on examine la possibilité d’aliéner des terres publiques par servitude, on doit tenir compte du processus d’examen décrit dans la directive TP 4.02.01 intitulée Processus d’examen des demandes et d’aliénation des terres.

2.3 Objectifs et stratégies

1. Lorsque la servitude n’est plus nécessaire, favoriser le retour à la Couronne de l’intérêt visé par la servitude.

   Les servitudes seront habituellement octroyées pour une période maximale de vingt (20) ans afin de faciliter le retour de l’intérêt visé par la servitude du fonds servant à la Couronne, lorsque la servitude n’est plus nécessaire ou que le titulaire néglige le paiement du loyer annuel. Si les terres traversées par la servitude sont par la suite vendues à une tierce partie, la servitude sera octroyée à perpétuité.

2. Recouvrer les frais administratifs relatifs à la préparation de tous les documents liés à la servitude.

   L’octroi d’une servitude entraîne une charge de travail importante pour le ministère, qui comprend l’examen des demandes, l’inspection des sites, l’examen des levés, la préparation des documents, la souscription et l’enregistrement. Afin de recouvrer les coûts qui s’y rattachent, les frais administratifs indiqués à TP 6.02.01 Frais administratifs pour les transactions concernant les terres publiques seront perçus, en plus du loyer annuel.

3. S’assurer que tous les loyers qui se rattachent aux servitudes se fondent sur la valeur marchande de l’intérêt en fief simple des terres sous-jacentes.

4. Exiger un loyer annuel pour toutes les servitudes, ce loyer annuel étant déterminé au moyen d’une des trois méthodes suivantes :

   1. multiplier la valeur des terres par hectare (en dollars) par la superficie de la zone concernée (en hectares), par l’incidence sur le fief simple (50 %) et par le pourcentage de la valeur du marché (10 %), sous réserve d’un loyer minimum de 200 $;

      Cette méthode s’applique à la zone tampon autour des installations d’aquaculture en cage.

   2. tel qu’il est décrit dans la directive TP 4.10.03 intitulée Les corridors de services publics sur les terres publiques, dans le cas des corridors de services publics;

   3. dans les cas de terres inondées, on doit communiquer avec le personnel de l’Unité de la gestion opérationnelle des terres, Direction de l’intégration.

5. Des frais uniques seront exigés, plutôt qu’un loyer annuel, seulement dans l’un des cas suivants :

   • pour protéger l’intérêt du propriétaire ou de l’utilisateur d’une occupation existante au seul motif que les terres sous-jacentes doivent être aliénées par la Couronne au profit d’une tierce partie;

   • pour l’établissement d’une zone d’atténuation de la contamination associée à un site d’enfouissement géré par le MRNF ou à l’échelle municipale (conformément à la directive TP 6.01.03 Aliénation des terres publiques pour une valeur moindre que la valeur marchande);

   • pour la construction d’une prise d’eau qui se rattache à une usine de filtration des eaux ou l’établissement d’un point de rejet pour une usine de contrôle de la pollution des eaux usées (conformément la directive TP 6.01.03 Aliénation des terres publiques pour une valeur moindre que la valeur marchande).

6. S’assurer que la province est indemnisée pour tous les agrégats de terres de la Couronne utilisés par le titulaire près de la zone de servitude ou dans cette zone.

   Les permis, tels qu’ils sont établis par la Loi sur les ressources en agrégats, seront obtenus par tous les titulaires d’une servitude, et tous les frais ou redevances appropriés seront perçus.

7. S’assurer que la province obtient les documents adéquats pour préparer et enregistrer les servitudes.

3.0 Références

3.1 Lois

• Loi sur les terres publiques, article 21 et paragraphe 38 (2)
• Loi sur les ressources en agrégats
• Loi sur les municipalités, article 91

3.2 Directives

• TP 4.02.01 Processus d’examen des demandes et d’aliénation des terres
• TP 4.08.01 Permis d’occupation et d’utilisation des terres publiques pour l’aménagement de sites d’enfouissement des déchets
• TP 4.10.03 Les corridors de services publics sur les terres publiques
• TP 6.01.03 Aliénation des terres publiques pour une valeur moindre que la valeur marchande
• TP 6.02.01 Frais administratifs pour les transactions concernant les terres publiques

4.0 Définitions

Dans la présente politique,

« fonds dominant » Les terres qui tirent profit de la servitude;

« fonds servant » Les terres visées par la servitude;

« servitude » Un droit ou un intérêt d’utilisation ou de passage qui est accordé à l’égard de terres dont une autre personne est propriétaire ou locataire et qui est créé par le biais d’un octroi de servitude enregistré; l’octroi de la servitude vise les personnes, les véhicules et les animaux.