Contexte de l’Ontario
Contexte, difficultés et besoins de l’Ontario en matière de logements
Partout en Ontario, les gens ont encore du mal à trouver un logement correspondant à leurs besoins et à leur budget. Dans de nombreuses villes, le prix des maisons et les loyers ont recommencé à monter après une pause causée par la pandémie; en fait, le prix des logements a atteint des niveaux record que même beaucoup de personnes de la classe moyenne ne peuvent se permettre.
Par ailleurs, la pandémie a mis au jour certaines lacunes des mesures de protection sociale de la province, en particulier pour ce qui concerne ses tentatives d’assurer la sécurité des personnes dans les refuges et de fournir des logements adéquats aux personnes les plus vulnérables.
Bien que la majorité des ménages ontariens vivent dans un logement acceptable, c’est-à-dire avec un loyer abordable, ne nécessitant pas de réparations majeures et assez grand pour le nombre d’occupants, la proportion d’Ontariennes et d’Ontariens qui ont du mal à obtenir un logement acceptable s’est accrue ces dernières années. Certains de ces problèmes existaient avant la pandémie et surtout, les besoins en logement sont plus criants dans certains des groupes les plus vulnérables de l’Ontario.
Les difficultés que connaissent les Ontariennes et Ontariens en matière de logement ont trait à l’abordabilité, à l’offre et aux services de soutien, plus particulièrement pour ce qui suit :
- l’abordabilité pose un problème, vu que les prix d’achat et de location des logements ont augmenté bien plus vite que les revenus des ménages, d’où un creusement de l’écart d’abordabilité
- l’offre est insuffisante et nécessite une nette intensification de la construction de logements locatifs pour répondre à la croissance démographique et à la demande
- la demande de services de soutien et de logements avec services de soutien, comme le counseling et l’apprentissage de l’autonomie fonctionnelle dont certaines personnes ont besoin pour conserver leur logement, est très forte
- le parc de logements sociaux et abordables prend de l’âge, car beaucoup des logements les plus abordables, en particulier les logements locatifs et subventionnés par le gouvernement, datent d’il y a 40 ans ou plus et risquent d’être retirés du marché en raison de leur mauvais état et de la fin des obligations de fournir des logements abordables
En outre, l’Ontario a un niveau très élevé de besoins en matière de logements (mesurés par l’indicateur des besoins impérieux en matière de logement de la SCHL).
Les sections qui suivent analysent chacun de ces défis en détail :
Abordabilité du logement
Si la proportion des ménages ayant du mal à trouver un logement convenable et de qualité est demeurée relativement stable ces 10 dernières années, celle des ménages occupant un logement qui n’est pas abordable pour eux s’est accrue. Exception faite de la courte pause occasionnée par la pandémie, les loyers et les prix des logements ont grimpé rapidement pendant cette période, mais les revenus n’ont pas augmenté au même rythme.
La croissance des revenus est modeste depuis 2000, surtout chez les locataires. Corrigé en fonction de l’inflation, le revenu médian des ménages ontariens qui louent leur logement s’est accru de 9,5 %, tandis que celui des propriétaires immobiliers a augmenté de 14,6 % (ministère des Finances de l’Ontario). S’il est vrai que la région de Toronto a connu une progression plus rapide des revenus, elle a aussi vu les loyers et les prix de vente de logement croître plus vite que dans la majeure partie du pays.
Les logements locatifs sont depuis toujours plus abordables en Ontario, surtout dans les centres urbains. Cependant, ils sont de moins en moins abordables, car la hausse des loyers est demeurée élevée au cours de la dernière décennie. Une petite portion seulement des nouveaux logements construits au cours des trois dernières décennies a été bâtie à des fins de location, ce qui a créé une pression supplémentaire pour l’offre des logements existants.
Le graphique qui suit montre la croissance moyenne des prix de revente d’une année à l’autre en Ontario pour les ventes de logements du service interagence MLS de 2012 à 2021 :
Tableau 1 : Hausse des prix de revente des logements du service interagence MLS de 2012 à 2021
La hausse des loyers représente une autre cause de la baisse de l’abordabilité, particulièrement dans les immeubles d’appartements expressément construits pour la location qui sont généralement plus abordables que d’autres types de logements locatifs (comme les logements locatifs de condominiums). Le graphique suivant montre la croissance des loyers du marché moyens des appartements expressément construits pour la location de 2011 à 2020 :
Tableau 2 : Croissance des loyers du marché moyens des appartements expressément construits pour la location de 2012 à 2021
Offre de logements
Un des principaux objectifs des programmes de la SNL est d’accroître l’offre de logements locatifs abordables par la création de nouveaux logements et la préservation des logements existants.
Nécessité de créer de nouveaux logements locatifs du marché
La construction de logements locatifs en Ontario n’a pas suivi la demande pendant les deux dernières décennies, d’où les conditions de marché serrées et la nécessité d’accroître l’offre de logements locatifs, surtout dans la région de Toronto. Depuis 2000, seulement 7,7 % de tous les logements dont la construction a été achevée en Ontario étaient expressément destinés à la location, comparativement à 14,9 % durant la décennie précédente (1990–1999). Cependant, des signes semblent montrer une amélioration : en 2020 et en 2021, plus de logements locatifs ont été bâtis en une année que depuis 1992.
Encore aujourd’hui, les ajouts à l’offre locative proviennent en majeure partie des nouveaux ensembles de copropriétés. Depuis 2000, 30,2 % des logements neufs achevés ont été des copropriétés, et un tiers environ de ces nouvelles copropriétés sont mises en location dans les grands centres ontariens. Le loyer moyen des logements en copropriété est en général supérieur à celui des logements expressément construits pour le marché de la location. Dans la région de Toronto, l’écart entre les deux est de 49 %.
Par l’entremise de l’Initiative de la SNL liée aux priorités de l’Ontario en matière de logement, les gestionnaires de services et les administrateurs de programmes autochtones ont la souplesse nécessaire pour appliquer les fonds du programme à la création de nouveaux logements locatifs abordables.
Nécessité de créer de nouveaux logements communautaires
Les logements communautaires comptent pour plus de 20 % de tous les logements bâtis à des fins de location en Ontario. Avant le lancement des programmes de la SNL en 2019, aucun nouveau logement social n’avait été bâti par l’entremise des programmes de logement social en Ontario depuis 1995, mais certains fournisseurs de logements réservaient des logements en vertu des programmes de logements abordables.
À mesure que les ententes de fonctionnement historiques des fournisseurs de logements communautaires expirent, que les hypothèques arrivent à échéance et que les immeubles vieillissent, il y a un risque de perdre les parcs de logements communautaires parce que la viabilité financière des fournisseurs est à risque.
La Stratégie de renouvellement du secteur du logement communautaire de l’Ontario s’appuie sur la SNL pour prévenir la perte de logements communautaires et, avec le temps, faire croître le parc de logements communautaires pour répondre à la demande de logements subventionnés.
En décembre 2020, les gestionnaires de services ont estimé que le nombre de ménages inscrits dans les listes d’attente centralisées pour des logements sociaux en Ontario se situait à 168 546
Nécessité de préserver le marché locatif
En Ontario, la majeure partie du parc de logements expressément construits pour la location a aujourd’hui 40 ans, sinon plus : 82 % de ces logements ont été construits en 1980 ou avant. Ces logements vieillissants représentent, de loin, le segment du marché locatif le plus abordable, le loyer moyen des logements construits depuis 2000 étant nettement plus élevé. Les deux graphiques qui suivent prouvent ces développements :
Le graphique ci-dessous montre la proportion de logements expressément construits pour la location en Ontario, selon l’année de construction : avant 1961 : 22 %; 1961-1970 : 31 %; 1971-1980 : 28 %; 1981-1990 : 7 %; 1991-2000 : 2 %; 2001-2010 : 3 %; 2011+: 7 %
Le graphique qui suit montre les loyers du marché moyens des logements locatifs expressément construits pour la location en Ontario, par année de construction.
Nécessité de préserver le logement communautaire
Bon nombre des logements plus vieux du système de logement risquent de devenir vacants et insalubres à cause de leur mauvais état et de l’arriéré sans cesse croissant de réparations, particulièrement dans le secteur du logement communautaire. Alors que 6 % des ménages ontariens déclaraient en 2016 que leur habitation nécessitait des réparations majeures, cette proportion était de 8,7 % pour les ménages locataires et de 11,1 % pour les ménages qui louaient un logement subventionné (Statistique Canada, Recensement de 2016). Dans tous les cas, ces pourcentages sont nettement supérieurs pour les logements construits en 1980 ou avant.
En plus du risque de perdre ces logements à cause de leur mauvais état, certains des logements communautaires à loyer très abordable peuvent être à risque s’ils sont convertis en logements locatifs à loyer au taux du marché après que les accords d’exploitation ou les hypothèques des fournisseurs arrivent à échéance. Un fournisseur de logements peut décider de quitter le système de logements communautaires une fois que ses obligations initiales prennent fin parce que le cadre actuel qui régit les logements communautaires est trop contraignant et complexe.
Dans le cadre de la Stratégie pluriannuelle de renouvellement du secteur du logement communautaire, la province met en place des mesures qui inciteront les fournisseurs de logements communautaires à rester dans le système lorsque leurs obligations initiales auront pris fin. Le ministère collabore avec le secteur du logement communautaire pour créer un contexte réglementaire amélioré pour les gestionnaires de services et les fournisseurs de logements dans le but de fournir des logements communautaires, d’améliorer l’accès à ceux-ci et d’en augmenter le nombre en permettant à de nouveaux fournisseurs de logements communautaires d’entrer dans le cadre réglementaire.
Logements avec services de soutien et itinérance
L’accès à un logement approprié et abordable est un défi partout en Ontario, en particulier pour les personnes qui ont besoin de soutien pour garder leur logement (par exemple, les personnes ayant des problèmes de santé mentale). En outre, vu la lenteur de la reprise économique, plus de personnes risquent de se retrouver sans logement (à cause de l’incidence de réductions soutenues des revenus ou perte de ceux-ci et de l’augmentation des arriérés de loyer).
La pandémie de COVID‑19 a accru les pressions exercées dans les secteurs de l’Ontario qui s’occupent des sans-abris. Étant donné le risque très élevé associé aux établissements de soins collectifs, y compris les refuges d’urgence, la prestation des services a été modifiée afin que soient appliquées les exigences de santé publique pour protéger la santé et la sécurité des clients et du personnel, occasionnant une hausse des coûts. Ce secteur se consacre moins à l’aide d’urgence à court terme dans les refuges et davantage à la recherche de logements comme solution à long terme, plus efficace et plus économique pour régler le problème de l’itinérance.
En Ontario, les services relatifs à l’itinérance sont financés par une combinaison d’investissements du gouvernement provincial, du gouvernement fédéral et des administrations municipales. La province fournit depuis toujours environ 60 % du financement pour les programmes liés à l’itinérance (les administrations municipales, 30 %, le gouvernement fédéral, 10 %). Des investissements supplémentaires à long terme sont nécessaires pour accroître l’offre de logements afin de répondre aux besoins de logements à long terme et aider à prévenir l’itinérance.
La prestation de services de soutien aux locataires de logements sociaux et abordables représente une activité admissible à du financement en vertu de l’Initiative liée aux priorités de l’Ontario en matière de logement.
Besoins en matière de logement et incidence sur les populations vulnérables
Deux mesures distinctes de pauvreté et de besoins en matière de logement, à savoir celle des besoins impérieux en matière de logement (BIL) et celle de faible revenu après impôt (MFR-ApI), donnent à penser qu’environ 15 % des Ontariennes et des Ontariens tombent sous leur seuil de captage : ainsi, quelque 750 000 ménages ont des BIL et 1,9 million de ménages ont un revenu inférieur à la MFR-ApI.
En 2016, les ménages de l’Ontario ont connu un des taux de BIL les plus élevés des provinces et territoires, 15,3 % de tous les ménages se trouvant en situation de BIL. Ce taux s’est accru de près d’un point de pourcentage pendant les dix années précédentes (il était de 14,5 % en 2006), alors que dans l’ensemble du Canada, il est resté inchangé à 12,7 %. Le manque d’abordabilité est la raison la plus fréquente pour laquelle un ménage se trouve en situation de BIL : il explique cette situation à lui seul dans 75 % des cas en Ontario.
Une autre façon d’examiner le taux élevé de ménages en situation de BIL en Ontario consiste à examiner la part provinciale de tous les ménages en situation de BIL à l’échelle du pays. Selon cette évaluation, l’Ontario représente juste un peu plus de 44 % de tous les ménages canadiens dans le besoin. C’est de loin le taux le plus élevé dans tout le Canada (le Québec se classe au troisième rang avec 18 %).
Le graphique qui suit compare le pourcentage de ménages en situation de besoins impérieux en matière de logement en Ontario et au Canada de 2006 à 2016.
Besoins impérieux en matière de logement et besoins impérieux extrêmes en matière de logement — certains groupes démographiques
Une analyse de ces deux indicateurs relatifs au logement chez certains sous-groupes de la population (aînés, Autochtones et immigrants) montre que les besoins ne se manifestent pas partout de façon uniforme et que les facteurs qui contribuent à ces besoins sont plus prononcés pour certains ménages :
| Indicateur | Population totale | Aînés | Autochtones | Immigrants et réfugiés |
|---|---|---|---|---|
| Ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement | 748 310 | 217 305 | 32 260 | 336 875 |
| Ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement (%) | 15,3 | 17,0 | 19,0 | 20,1 |
| % de ménages dont le logement n’est pas abordable | 24,6 | 24,9 | 25,6 | 33,3 |
| % de ménages occupant un logement dont la taille n’est pas convenable | 5,9 | 1,9 | 5,7 | 11,0 |
| % de ménages dont le logement est de qualité inadéquate | 6,0 | 4,5 | 11,7 | 5,1 |
| % de ménages ayant des besoins très impérieux en matière de logement (%) | 6,4 | 5,7 | 7,2 | 8,3 |
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Aînés
Les ménages dirigés par des aînés ont proportionnellement (17 %) un peu plus souvent des besoins impérieux en matière de logement que l’ensemble des ménages ontariens (15,3 %), mais ils se heurtent moins souvent à des problèmes de taille ou de qualité. Les coûts de logement des ménages dirigés par des aînés sont de 31 % inférieurs à la moyenne générale, ce qui signifie que les problèmes d’abordabilité que ces ménages peuvent avoir sont pour l’essentiel attribuables à des revenus plus faibles.
On estime à 75 000 le nombre d’aînés qui occupent un logement social à l’heure actuelle, ce qui représente environ 30 % des locataires de logements sociaux, et à quelque 50 000 autres ceux qui sont sur une liste d’attente pour un tel logement. Vu que cette population continue de s’accroître, il faudra prévoir davantage de mesures de soutien de l’accessibilité pour permettre aux aînés de vieillir chez eux.
Ménages autochtones (hors réserve)
Les ménages dirigés par des personnes autochtones éprouvent beaucoup plus souvent des besoins impérieux et des besoins impérieux extrêmes en matière de logement que d’autres. Ils sont proportionnellement près de deux fois plus nombreux à occuper un logement dont la qualité n’est pas convenable (11,7 % c. 6,0 % pour la population totale). Près d’un quart (23,7 %) des personnes autochtones vivant en Ontario avaient en 2016 un revenu inférieur à la mesure de faible revenu.
Les données démontrent que les ménages autochtones représentent 2,6 % de tous les ménages en Ontario, mais une plus grande proportion d’entre eux occupent un logement social (4,6 %) et un logement abordable (4 %).
Immigrants et réfugiés
Les besoins impérieux en matière de logement se manifestent différemment chez les ménages immigrants que chez d’autres. Ces ménages se heurtent moins souvent que la moyenne à des problèmes de qualité de leur logement, mais la taille de leur logement est plus souvent insuffisante (11,0 % c. 5,9 % pour la population totale), autrement dit, ne comprend pas assez de chambres compte tenu du nombre d’occupants.
Plus de 450 000 réfugiés vivent en Ontario (représentant environ 12 % de l’ensemble des immigrants de la province et 3,4 % de la population ontarienne). Le revenu moyen des réfugiés est nettement plus bas que celui de l’ensemble de la population, leur revenu médian étant inférieur de 29 % à la médiane générale. Près de 30 % d’entre eux ont un revenu se situant sous le seuil de la mesure de faible revenu.
Proportion de la population de l’Ontario qui a un revenu équivalent à la mesure de faible revenu après impôt (MFR-ApI) par catégorie démographique
Le graphique qui suit montre la proportion de la population de l’Ontario dont le revenu se situe sous la MFR-ApI par groupe démographique pour 2016 (dernière année où des chiffres étaient disponibles) :
Minorités visibles
Les minorités visibles forment 29 % de la population ontarienne et disposent d’un revenu médian inférieur de 26 % à celui de la population tout entière. Près de un cinquième (21,3 %) des personnes faisant partie d’une minorité visible ont un revenu inférieur à la mesure de faible revenu.
Femmes
En Ontario, les femmes ont un revenu médian de 28 % inférieur à celui des hommes, mais la proportion d’entre elles qui ont un faible revenu n’est que légèrement supérieure (15 % c. 13,8 %). La situation des ménages monoparentaux est préoccupante. La vaste majorité de ces ménages, qui ont souvent du mal à trouver un logement d’une taille suffisante pour leurs besoins, sont dirigés par des femmes. Ceci est lié au problème d’abordabilité que connaissent les ménages à revenu unique.
Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance
Bien qu’il n’existe pas de données sur la situation de logement des Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance, ces troubles et dépendances touchent une grande partie de la population. En 2020, 10,7 % des Ontariennes et Ontariens ont déclaré avoir, à leur avis, une santé mentale passable ou mauvaise, 9,4 % ont dit avoir un trouble de l’humeur, et 15 % ont dit faire une forte consommation d’alcool (Statistique Canada, Enquête sur la santé dans les collectivités canadiennes 2020). Les troubles de santé mentale et les problèmes de dépendance à une substance peuvent rendre plus difficile encore l’accès à un logement stable et, parfois, rendent nécessaire un logement avec services de soutien.
Notes en bas de page
- note de bas de page[1] Retour au paragraphe Étant donné que les ménages peuvent être inscrits dans les listes d’attente de multiples gestionnaires de services, ce nombre représente une estimation sans double compte du nombre de ménages qui attendent un logement social dans la province, que le ministère a commencé à recueillir en 2020.