Contexte

La Loi sur la location commerciale (LLC) de l’Ontario donne les grandes lignes de la relation, des droits et des obligations des locateurs et des locataires de biens-fonds commerciaux.

Vous devez savoir qu’un bail commercial signé par votre locateur, votre locataire et vous-même pourrait avoir préséance sur la LLC.

Règlement des conflits

Le gouvernement provincial n’intervient pas dans les différends entre locateurs et locataires commerciaux. Vous devriez obtenir des conseils juridiques pour vous aider à comprendre comment la LLC s’applique à votre situation particulière.

Les différends juridiques entre les locateurs et locataires de biens commerciaux qui touchent des sommes ou des biens personnels d’une valeur de moins de 35 000 $ peuvent faire l’objet de requêtes auprès de la Cour des petites créances. Sinon, une requête doit être déposée auprès de la Cour supérieure de justice.

Le Service de référence du Barreau peut aider les locateurs et les locataires à trouver un avocat ou une avocate qui leur offrira une consultation sans frais de 30 minutes ou moins.

Les locateurs ou locataires qui se demandent si une location est de type résidentiel ou commercial peuvent effectuer une demande auprès de la Commission de la location immobilière (CLI) pour déterminer si la Loi sur la location à usage d'habitation s’applique à la situation.

Apprenez-en davantage sur les droits des location à usage d’habitation.

Baux commerciaux

Si vous louez un local pour votre entreprise, vous pouvez choisir de signer un bail commercial avec le locateur. Un bail est un contrat écrit qui énumère les droits et responsabilités du locateur et du locataire.

Puisque chaque entreprise est unique, il n’existe pas de bail commercial type, mais la plupart des baux commerciaux devraient aborder certains aspects de la location, notamment :

  • le montant du loyer, y compris les règles d’augmentation de loyer et les préavis requis;
  • le montant du dépôt;
  • les exigences en matière d’assurance;
  • les obligations concernant les réparations et l’entretien;
  • les clauses sur la façon de renouveler le bail et d’y mettre fin;
  • le type de bail et sa durée (au mois ou à durée déterminée);
  • les autres dispositions négociées par le locateur et le locataire.

Comme les baux commerciaux sont tous différents, réfléchissez avec soin à l’espace et aux services qu’il vous faut pour exploiter votre entreprise et assurez-vous que l’entente répond à tous vos besoins. Par exemple, si vous devez rénover un local commercial pour ouvrir un restaurant, veillez à ce que le bail précise qui assumera le coût des améliorations.

Vous pouvez également consulter un avocat pour obtenir de l’information sur la façon de négocier et rédiger un bail qui prend en compte vos besoins.

Mettre fin à un bail

Bail au mois

Dans le cas d’un bail « au mois », le locataire ou le locateur doit fournir un avis écrit au moins un mois à l’avance. La dernière journée du bail correspond au dernier jour du mois.

Par exemple, si vous prévoyez mettre fin à votre bail le 30 novembre, vous devez fournir un avis écrit à votre locateur au plus tard le 31 octobre.

Bail à durée déterminée

Vous n’avez pas à fournir un avis pour mettre fin à un bail à durée déterminée.

Le locataire doit avoir quitté le local loué à la date prévue au bail. Si le locateur et le locataire souhaitent prolonger l’entente, ils devraient prendre les mesures nécessaires pour renouveler ou modifier le bail avant son expiration.

Les locataires qui souhaitent résilier tôt un bail à durée déterminée doivent payer le loyer pour le restant de la période visée par le bail, à moins qu’une disposition du bail permette sa résiliation par le locataire avant la fin de la période de location.

Les locataires sont autorisés à sous-louer ou à céder la location, sauf si le bail l’interdit.

Les locataires qui continuent d’occuper des lieux après que le locateur leur a demandé de quitter pourraient se voir imposer une amende de deux mois de loyer pour chaque mois durant lesquels ils sont présents sur les lieux, plus les coûts applicables.

En plus d’imposer une amende pécuniaire, le locateur pourrait déposer une demande de bref de mise en possession (ordonnance d’expulsion) auprès de la Cour supérieure de justice de l’Ontario.

Règles du bail

Un bail commercial peut également comporter des clauses sur la façon de mettre fin à l’entente de location. Ces clauses doivent être respectées, même si elles diffèrent des dispositions de la LLC. Par exemple, à titre de locataire, vous devez payer votre loyer pendant toute la durée du bail, sauf si vous avez négocié certaines clauses vous permettant d’y mettre fin avant son expiration.

Violation du bail

Un bail pourrait indiquer que le locataire peut être expulsé pour violation de certaines de ses règles. Le locateur doit :

  • aviser le locataire de la violation du bail;
  • donner au locataire une période de temps raisonnable pour régler la situation.

Si le locataire ne règle pas la situation, le locateur peut changer les serrures.

Loyer en retard ou impayé

Quand un locataire n’a pas payé son loyer à temps, le locateur a deux options en vertu de la LLC. Le locateur peut changer les serrures et résilier la location ou saisir et vendre les biens du locataire pour couvrir les montants de loyer impayés. Il ne peut pas faire les deux.

Règles temporaires relatives à l’expulsion pendant la période de la COVID-19

Nous avons temporairement interdit l’expulsion de locataires dont la demande de Subvention d’urgence du Canada pour le loyer (SUCL) était approuvée. Cette interdiction a pris fin le 22 avril 2022.

Un locataire dont la demande de SUCL était approuvée et qui avait remis au locateur la preuve de cette approbation ne pouvait pas être expulsé pendant 12 semaines à compter de la date de l’approbation.

Si un locataire demandait une autre fois la SUCL, l’interdiction de 12 semaines recommençait à la date de la nouvelle approbation. Le locataire devait remettre à son locateur la preuve de chaque nouvelle approbation.

La dernière date possible de protection contre l’expulsion pour un locataire qui avait obtenu l’approbation d’une SUCL était le 22 avril 2022. 

Option 1 : Changer les serrures et résilier la location

Un locateur peut changer les serrures du bien-fonds et expulser le locataire 16 jours après la date prévue de paiement du loyer non versé. Par exemple, si le loyer devait être payé le 1er janvier, le locateur peut changer les serrures à compter du 17 janvier. Le locateur n’est pas tenu d’aviser le locataire qu’il changera les serrures.

Une fois que les serrures ont été changées, le locateur devrait donner au locataire un accès raisonnable aux lieux pour qu’il récupère ses biens.

Un locateur peut obtenir de l’assistance en retenant les services d’un huissier pour procéder à l’expulsion. Les huissiers sont réglementés par la Loi sur les huissiers et doivent obtenir un permis d’exercice auprès du ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs.

Les locateurs ne devraient pas entrer par la force dans un bien-fonds en location.

Les locateurs et les locataires devraient obtenir des conseils juridiques relatifs à leur situation particulière.

Option 2 : Saisir et vendre les biens du locataire

Plutôt que d’expulser un locataire, les locateurs peuvent saisir et vendre les biens qui lui appartiennent et se trouvent dans le logement pour couvrir le montant de loyer impayé. On appelle ce processus une saisie-gagerie. Nous tenons à préciser qu’un locateur ne peut à la fois expulser un locataire et saisir ses biens.

Certains types de biens ne peuvent être saisis par un locateur, par exemple des biens loués par le locataire ou dont il est copropriétaire.

Les locateurs peuvent obtenir de l’assistance pour le processus de saisie-gagerie en retenant les services d’un huissier.

Les locataires commerciaux qui sont en désaccord avec les gestes posés par leur locateur peuvent déposer une requête auprès de la Cour supérieure de justice.

Avant de pouvoir vendre des biens saisis par le locateur

Les locateurs ne sont pas tenus de donner au locataire de préavis de la saisie de ses biens à moins que le bail commercial ne le prévoie.

Avant de vendre des biens saisis, les locateurs doivent :

  • aviser le locataire de la saisie-gagerie;
  • indiquer au locataire le montant à payer pour couvrir les arriérés de loyer;
  • conserver les biens saisis pour une durée de cinq jours calendaires, qui ne comptent pas la date de saisie des biens.

Si le locataire paie les arriérés de loyer

Si le locataire paie la totalité des arriérés de loyer pendant la période de cinq jours, le locateur ne peut pas vendre les biens saisis.

Si le locataire ne paie pas les arriérés de loyer

Si le locataire ne paie pas les arriérés de loyer pendant la période de cinq jours, le locateur doit faire évaluer les biens saisis par deux évaluateurs avant de pouvoir les vendre.

Le produit de la vente des biens d’un locateur doit être appliqué aux arriérés de loyer et aux coûts de la saisie-gagerie. Tout montant restant doit être versé au locataire.

Si le locataire en titre ne paie pas le loyer au locateur, le locateur ne peut pas saisir les biens de sous-locataires qui continuent de payer la totalité de leur loyer.

Si des biens appartenant à un sous-locataire sont saisis, le locateur est tenu de les retourner.

Augmentations de loyer

Les augmentations de loyer ne sont pas assujetties à la LLC. Les baux commerciaux devraient indiquer le montant de loyer exigé et la fréquence d’augmentation du loyer.

En l’absence de bail, le locateur peut augmenter le loyer à tout moment, du montant qu’il souhaite.

Les locateurs devraient toujours songer à donner à un locataire un avis écrit raisonnable d’augmentation du loyer.

Entretien

La LLC n’établit pas les responsabilités en matière d’entretien.

Les locateurs et locataires devraient inscrire ces responsabilités dans le bail et obtenir des conseils juridiques s’ils ne s’entendent pas sur les responsabilités de chaque partie en matière d’entretien.

Locaux d’entreposage

La LLC ne traite pas des locaux d’entreposage.

La Loi sur le privilège des réparateurs et des entreposeurs régit les lieux d’entreposage et est administrée par le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs.