Contexte de l’Ontario
Contexte, difficultés et besoins de l’Ontario en matière de logements
La pandémie a mis au jour certaines lacunes des mesures de protection sociale de la province, en particulier pour ce qui concerne ses tentatives d’assurer la sécurité des personnes dans les refuges et de fournir un logement adéquat aux personnes les plus vulnérables.
Bien que la majorité des ménages ontariens vivent dans un logement acceptable, c’est-à-dire abordable, ne nécessitant pas de réparations majeures et assez grand pour le nombre d’occupants, la proportion d’Ontariennes et d’Ontariens qui ont du mal à obtenir un logement acceptable s’est accrue ces dernières années. Certains de ces problèmes existaient avant la pandémie de COVID-19 et surtout, les besoins en logement sont plus criants dans certains des groupes les plus vulnérables de l’Ontario.
Les difficultés que connaissent les Ontariennes et Ontariens en matière de logement ont trait à l’abordabilité, à l’offre et aux services de soutien, plus particulièrement pour ce qui suit :
- l’abordabilité pose un problème, car les prix d’achat et de location des logements ont augmenté bien plus vite que les revenus des ménages, d’où un creusement de l’écart d’abordabilité;
- l’offre est insuffisante et nécessite une nette intensification de la construction de logements locatifs pour répondre à la croissance démographique rapide et à la demande;
- le parc de logements sociaux et abordables prend de l’âge, car beaucoup des logements les plus abordables, en particulier les logements locatifs et subventionnés par le gouvernement, datent d’il y a 40 ans ou plus et risquent d’être retirés du marché en raison de leur mauvais état et de la fin des obligations de fournir des logements subventionnés.
En outre, l’Ontario présente des besoins très élevés en matière de logement comparativement à la moyenne canadienne (mesuré par l’indicateur des besoins impérieux en matière de logement de la SCHL).
Les sections qui suivent analysent chacun de ces défis en détail :
Abordabilité du logement
Si la proportion des ménages ayant du mal à trouver un logement convenable et de qualité est demeurée relativement stable ces 10 dernières années, celle des ménages qui n’occupent pas un logement abordable pour eux s’est accrue. Exception faite de la courte pause occasionnée par la pandémie, les loyers et les prix des logements ont grimpé rapidement pendant cette période, mais les revenus n’ont pas augmenté au même rythme.
En 2019, l’année qui a précédé la pandémie, les revenus des propriétaires avaient augmenté de 14,5 %, tandis que ceux des locataires avaient augmenté de 9,6 % seulement. S’il est vrai que la région de Toronto a connu une progression plus rapide des revenus, elle a aussi vu les loyers et les prix de vente de logement croître plus vite que dans la majeure partie du pays. Même si l’on tient compte des mesures de soutien temporaire, les prix d’achat et de location des logements ont augmenté bien plus vite que les revenus des ménages.
Les logements locatifs représentent traditionnellement l’option de logement la plus abordable en Ontario, surtout dans les centres urbains. Cependant, l’abordabilité des logements locatifs s’est détériorée, car la hausse des loyers est demeurée élevée au cours de la dernière décennie et s’est accélérée au cours des dernières années en raison d’une croissance démographique imprévue. Même si au cours des deux dernières années, un nombre record de logements ont été construits à des fins de location, il s’agit d’un changement récent qui fait suite à trois décennies au cours desquelles très peu de logements locatifs ont été construits, créant une pression supplémentaire sur l’offre existante.
Le graphique qui suit montre la croissance moyenne des prix de revente de logements d’une année à l’autre en Ontario selon le service interagences (MLS) de 2014 à 2023 :
Figure 1 : Croissance des prix de revente des logements selon le service interagences (MLS) de 2014 à 2023
La hausse des loyers représente une autre cause de la baisse de l’abordabilité, particulièrement dans les immeubles d’appartements expressément construits pour la location qui sont généralement plus abordables que d’autres types de logements locatifs (comme les condominiums locatifs). Le graphique suivant montre la croissance des loyers moyens du marché pour les appartements expressément construits pour la location, de 2014 à 2023 :
Figure 2 : Croissance annuelle du loyer des logements expressément construits pour la location, 2014-2023
Offre de logements
Un des principaux objectifs des programmes de la SNL est d’accroître l’offre de logements locatifs abordables par la création de nouveaux logements et la préservation des logements existants.
Nécessité de créer de nouveaux logements locatifs du marché
La construction de logements locatifs en Ontario n’a pas suivi la demande pendant les deux dernières décennies, d’où les conditions de marché serrées et la nécessité d’accroître l’offre de logements locatifs, surtout dans la région de Toronto. Depuis 2000, seulement 9,2 % des logements mis en chantier en Ontario étaient expressément destinés à la location, comparativement à 13,0 % durant la décennie précédente (1990-1999). On constate que cette tendance s’améliore, les mises en chantier de logements locatifs s’étant accrues chaque année pendant dix années consécutives, et en 2023, on a enregistré un nombre record de mises en chantier.
Encore aujourd’hui, les ajouts à l’offre locative proviennent en majeure partie des nouveaux ensembles de copropriétés. Depuis 2000, 33,9 % des logements mis en chantier sont des copropriétés, et un tiers environ de ces nouveaux logements sont mis en location dans les grands centres ontariens. Le loyer mensuel moyen des logements en copropriété est en général plus élevé, surtout si on le compare à celui des vieux immeubles construits expressément pour le marché de la location. Dans la région de Toronto, l’écart entre les deux est de 49 %.
Par l’entremise de l’Initiative liée aux priorités de l’Ontario en matière de logement de la SNL, les gestionnaires de services et les administrateurs de programmes autochtones ont la souplesse nécessaire pour appliquer les fonds du programme à la création de nouveaux logements locatifs abordables.
Nécessité de créer de nouveaux logements communautaires
Avant le lancement des programmes de la SNL en 2019, aucun nouveau logement social n’avait été bâti depuis 1995 par l’entremise des programmes de logement social, fédéraux ou provinciaux, en Ontario, mais certains fournisseurs de logements proposaient aux ménages des logements dont le loyer était inférieur aux loyers du marché dans le cadre de programmes de logement abordable.
L’expiration des ententes de fonctionnement historiques des fournisseurs de logements communautaires, l’échéance des hypothèques et le vieillissement des immeubles risquent de donner lieu à la perte de logements communautaires, car les obligations initiales des fournisseurs prennent fin et la viabilité financière de certains d’entre eux est à risque.
La Stratégie de renouvellement du secteur du logement communautaire de l’Ontario s’appuie sur la Stratégie nationale sur le logement, en particulier sur l’Initiative Canada-Ontario de logement communautaire (ICOLC), pour prévenir la perte de logements communautaires et, avec le temps, faire croître le parc de ces logements pour répondre à la demande de logements subventionnés.
En décembre 2022, les gestionnaires de services ont estimé à 176 804 le nombre de ménages uniques inscrits sur les listes d’attente centralisées pour obtenir un logement social (avec loyer indexé sur le revenu) en Ontario
Nécessité de préserver les logements du marché locatif
En Ontario, la majeure partie du parc de logements expressément construits pour la location a aujourd’hui 40 ans, sinon plus : 81 % de ces logements ont été construits en 1980 ou avant. Ces logements vieillissants représentent, de loin, le segment du marché locatif le plus abordable, le loyer moyen des logements construits depuis 2000 étant nettement plus élevé. Les deux graphiques qui suivent illustrent cette situation :
Le graphique ci-dessous montre la proportion de logements expressément construits pour la location en Ontario, selon l’année de construction :
- avant 1961 : 22 %
- 1961-1970 : 31 %
- 1971-1980 : 27 %
- 1981-1990 : 7 %
- 1991-2000 : 2 %
- 2001-2010 : 3 %
- 2011-2020 : 6 %
- 2021+ : 2 %
Figure 3 : Proportion de logements expressément construits pour la location en Ontario, selon l’année de construction, en 2023
La figure 4 ci-dessous montre les loyers du marché moyens des logements locatifs expressément construits pour la location en Ontario, selon l’année de construction.
Figure 4 : Loyer moyen du marché, selon l’année de construction, en 2023
Nécessité de préserver le logement communautaire
Bon nombre des logements plus vieux du système de logement risquent de devenir vacants et insalubres à cause de leur mauvais état et de l’arriéré sans cesse croissant de réparations, particulièrement dans le secteur du logement communautaire. Alors que 5,6 % des ménages ontariens déclarent que leur logement nécessitait des réparations majeures en 2021, cette proportion était de 8,3 % pour les ménages locataires (Statistique Canada, Recensement de la population, 2021). Ces pourcentages sont nettement supérieurs pour les logements construits en 1980 ou avant.
Dans le cadre de la Stratégie de renouvellement du secteur du logement communautaire, une stratégie pluriannuelle, la province a instauré des mesures visant à inciter les fournisseurs de logements communautaires à rester dans le système lorsque leurs obligations initiales prennent fin. L’Ontario a collaboré avec le secteur du logement communautaire pour créer un contexte réglementaire amélioré pour les gestionnaires de services et les fournisseurs de logements dans le but de fournir des logements communautaires, d’améliorer l’accès à ceux-ci et d’en augmenter le nombre en permettant à de nouveaux fournisseurs de logements communautaires d’entrer dans le cadre réglementaire (voir la section C pour des précisions sur le nouveau cadre réglementaire régissant les logements communautaires).
Logements avec services de soutien et itinérance
L’accès à un logement approprié et abordable est un défi partout en Ontario, en particulier pour les personnes qui ont besoin d’un soutien continu pour garder leur logement (comme les personnes ayant des problèmes de santé mentale). En outre, vu la lenteur de la reprise économique et l’inflation élevée, plus de gens risquent de se retrouver sans logement (par exemple, à cause de l’incidence de réductions soutenues des revenus ou de la perte de ceux-ci et de l’augmentation des arriérés de loyer).
Les pressions que la pandémie de COVID-19 a exercées sur les services relatifs à l’itinérance en Ontario ne se sont pas atténuées. Après la pandémie, la province a connu une hausse importante du nombre de personnes aux prises avec des problèmes de santé mentale et de toxicomanie, et une complexité croissante des soutiens requis. Avec la hausse du nombre de personnes itinérantes, le réseau de refuges, qui a déjà atteint sa pleine capacité, fait face à une hausse de la demande.
La pression à laquelle fait face le secteur des refuges et des services relatifs à l’itinérance s’est accrue en raison de la hausse importante du nombre de personnes qui demandent l’asile en Ontario. Au cours de l’année civile 2023, plus de 76 000 demandeurs d’asile sont arrivés en Ontario, y compris les personnes provenant d’autres provinces. Il s’agit là d’une hausse de 187 % par rapport aux 26 500 arrivants en 2022, un an auparavant. Le niveau d’arrivées, déjà élevé, devrait augmenter de 24 % de plus en 2024, le nombre estimé de nouveaux arrivants se situant à plus de 94 000. Les demandeurs d’asile qui arrivent en Ontario ont beaucoup de difficulté à trouver un logement approprié et les réseaux de refuges de bon nombre de municipalités de la province sont pleins ou débordent, et ne peuvent pas faire face à cet afflux.
En Ontario, les services relatifs à l’itinérance sont financés par une combinaison d’investissements du gouvernement provincial, du gouvernement fédéral et des administrations municipales. La province fournit depuis toujours environ 60 % du financement pour les programmes liés à l’itinérance (les administrations municipales, 30 %, le gouvernement fédéral, 10 %). Des investissements supplémentaires à long terme sont nécessaires pour accroître l’offre de logements afin de répondre aux besoins de logements à long terme et aider à prévenir l’itinérance.
La prestation de services de soutien aux locataires de logements sociaux et abordables représente une activité admissible à du financement en vertu de l’Initiative liée aux priorités de l’Ontario en matière de logement. Cependant, le financement de ces services et soutiens est limité à un maximum de 20 % du financement de contrepartie.
Besoins en matière de logement et incidence sur les populations vulnérables
Deux mesures distinctes de pauvreté et de besoins en matière de logement, à savoir celle des besoins impérieux en matière de logement (BIL) et la mesure de faible revenu après impôt (MFR-ApI), donnent à penser que plus de 10 % des Ontariennes et des Ontariens tombent sous leur seuil de captage : ainsi, quelque 639 805 ménages ont des BIL et 1,4 million de ménages ont un revenu inférieur à la MFR-ApI (Statistique Canada, Recensement de la population, 2021).
Ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement
En 2021, les ménages de l’Ontario ont connu un des taux de BIL les plus élevés des provinces et territoires, 12,1 % de tous les ménages se trouvant en situation de BIL. Le manque de logements abordables est la raison la plus fréquente pour laquelle un ménage se trouve en situation de BIL. Le taux de BIL a diminué de plus de deux points de pourcentage au cours des 5 dernières années (par rapport à 15,3 % en 2016). Cette baisse s’explique en grande partie par la hausse des revenus des ménages.
Une autre façon d’examiner le taux élevé de ménages en situation de BIL en Ontario consiste à examiner la part provinciale de tous les ménages en situation de BIL à l’échelle du pays. Selon cette évaluation, 44 % de tous les ménages du Canada en situation de BIL résident en Ontario. C’est de loin le taux le plus élevé dans tout le Canada (la Colombie-Britannique se classe au deuxième rang avec 18 %).
Le graphique qui suit compare le pourcentage de ménages en situation de besoins impérieux en matière de logement en Ontario et au Canada de 2006 à 2021.
Figure 5 : Pourcentage de ménages en situation de besoins impérieux en matière de logement en Ontario et au Canada, selon l’année de recensement
Besoins impérieux en matière de logement selon la population
Il y a également des différences dans la prévalence des ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement selon les sous-ensembles de la population (par exemple, aînés, Autochtones)
Figure 6 : Pourcentage de toute la population de l’Ontario en situation de besoins impérieux en matière de logement, comprenant les aînés et les personnes d’identité autochtone
Aînés
En 2021, les aînés avaient un peu plus souvent des besoins impérieux en matière de logement (10,7 %) que l’ensemble de la population de l’Ontario (9,3 %). Cependant, le pourcentage d’aînés qui habitent dans des logements inabordables (qui coûtent 30 % ou plus du revenu total du ménage avant impôt) était inférieur (18,4 %) comparativement à l’ensemble de la population de l’Ontario (20 %) (Source : Statistique Canada, Recensement de la population, 2021).
En 2022, environ 75 335 aînés habitaient dans des logements sociaux dont le loyer est indexé sur le revenu (LIR), ce qui représente environ 41 % de tous les locataires ayant un LIR, et environ 75 234 aînés étaient inscrits sur une liste d’attente pour un LIR. Vu que cette population continue de s’accroître, il faudra prévoir davantage de mesures de soutien de l’accessibilité pour permettre aux aînés de vieillir chez eux. (Source : Déclaration de renseignements annuelle du gestionnaire de services 2022)
Figure 7 : Pourcentage de toute la population de l’Ontario occupant un logement inabordable, y compris les aînés et les Autochtones
Figure 8 : Pourcentage de la population de l’Ontario habitant un logement de qualité inadéquate, y compris les aînés et les Autochtones
Figure 9 : Pourcentage de la population de l’Ontario habitant un logement dont la taille n’est pas convenable, y compris les aînés et les Autochtones
Ménages autochtones (hors réserve)
Les personnes qui s’identifient comme Autochtones vivant hors réserve ont plus de besoins de base en matière de logement (11,3 %) comparativement à la population globale de l’Ontario (9,3%). Ces personnes ont plus de deux fois plus de problèmes liés au caractère adéquat de leur logement (14,4 % comparativement à 5,6 % de l’ensemble de la population) (Statistique Canada, Recensement de la population, 2021). Selon le recensement de 2021, 16,9 % des personnes autochtones se trouvaient dans la catégorie des personnes à faible revenu (MFR-ApI), soit près du double du taux de l’ensemble des Ontariens à faible revenu (Statistique Canada, Recensement de la population, 2021).
Proportion de la population de l’Ontario qui a un revenu équivalent à la mesure de faible revenu après impôt (MFR-ApI) par catégorie démographique
Le graphique ci-dessous montre la proportion de la population de l’Ontario dont le revenu se situe sous la l’ACOL par groupe démographique pour 2021 (dernière année où des chiffres étaient disponibles) :
Figure 10 : Pourcentage de la population ayant un faible revenu après impôt (MFR-ApI)
Minorités visibles
Les minorités visibles forment 34 % de la population ontarienne. Un huitième des minorités visibles en Ontario (12,5 % de la population) vit sous le seuil de la mesure de faible revenu.
Femmes
Comparativement aux hommes (9,7 %), les femmes de l’Ontario (10,7 %) sont légèrement plus susceptibles de se classer sous le seuil de faible revenu (MFR-ApI). La situation des ménages monoparentaux est préoccupante. La vaste majorité de ces ménages, qui ont souvent du mal à trouver un logement d’une taille suffisante pour leurs besoins (et vivent dans un logement surpeuplé), sont dirigés par des femmes. Ceci est lié au problème d’abordabilité que connaissent les ménages à revenu unique.
Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance
Bien qu’il n’existe pas de données sur la situation de logement des Ontariennes et Ontariens ayant des troubles de santé mentale ou une dépendance à une substance, ces troubles et dépendances touchent une grande partie de la population. En 2022, 15,7 % des Ontariennes et Ontariens ont déclaré avoir, à leur avis, une santé mentale passable ou mauvaise, une hausse considérable par rapport au taux enregistré deux années auparavant (10,7 % en 2020). En outre, 11,8 % ont dit avoir un trouble de l’humeur (9,4 % en 2020) et 18,1 % ont dit consommer beaucoup d’alcool (15,0 % en 2020) (Statistique Canada, Enquête sur la santé dans les collectivités canadiennes 2022).
Les troubles de santé mentale et les problèmes de dépendance à une substance peuvent rendre plus difficile encore l’accès à un logement stable ou le maintien d’un tel logement et, dans certains cas, rendent nécessaire un logement avec services de soutien.
Système ontarien lié au logement et à l’itinérance et mise en œuvre du programme
Les programmes relatifs au logement et à l’itinérance de l’Ontario sont fournis localement par les partenaires provinciaux de prestation de services conformément à un cadre que supervise la province.
Le gouvernement de l’Ontario établit la vision globale ainsi que le cadre législatif et stratégique s’appliquant aux initiatives en matière de logement et de prévention de l’itinérance en vertu de la Loi de 2011 sur les services de logement. En vertu du cadre, 47 gestionnaires de services locaux relèvent les besoins de leur collectivité, élaborent des plans locaux en matière de logement et de lutte contre l’itinérance échelonnés sur 10 ans, et conçoivent et fournissent des services directement ou par l’entremise de partenaires (tels que les fournisseurs de logements). Les gestionnaires de services (à savoir les municipalités et les conseils d’administration de district des services sociaux qui desservent les collectivités du Nord) intègrent la planification et la prestation des services relatifs au logement et à l’itinérance dans d’autres activités locales. Cette façon de procéder leur permet de tenir compte de la situation, des défis et des occasions propres à leur localité, et fait en sorte que les solutions qu’ils mettent en œuvre répondent aux besoins les plus prioritaires.
L’Ontario collabore également avec deux administrateurs de programmes autochtones (APA) dans le but de fournir des services relatifs au logement et à l’itinérance qui répondent mieux aux besoins des Autochtones habitant hors réserve. À cette fin, il collabore avec les APA pour la planification des systèmes et la conception des programmes.
Notes en bas de page
- note de bas de page[1] Retour au paragraphe Étant donné que les ménages peuvent être inscrits sur les listes d’attente de multiples gestionnaires de services, ce nombre représente une estimation sans double compte du nombre de ménages qui attendent un logement social dans la province, que le ministère a commencé à recueillir en 2020.
- note de bas de page[2] Retour au paragraphe À noter que les données sur les ménages en situation de besoins impérieux en matière de logement concernant les aînés et les personnes autochtones sont présentées au niveau de la population plutôt qu’au niveau des ménages, comme ci-dessus. Les ménages peuvent compter des personnes faisant partie de plus d’une catégorie, par conséquent, les mesures au niveau de la population peuvent représenter plus clairement la prévalence réelle pour les aînés et les Autochtones.