Commentaires, observations et avenues proposées par les intervenants

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Commentaires, observations et avenues proposées par les intervenants

L’évaluation des approches en matière de régime de garanties des logements neufs utilisées dans d’autres provinces ou d’autres territoires a été très informative, tout comme l’ont été mes contacts avec les gens de l’industrie et les propriétaires de logements en Ontario.

Dans le cadre de mes discussions, il est apparu clairement que de nombreuses personnes estiment qu’un régime de garanties obligatoire constitue un atout précieux. Toutefois, les propriétaires, les constructeurs d’habitations et les autres parties éprouvent aussi des difficultés avec la façon dont le programme est offert à l’heure actuelle. J’ai reçu de nombreuses suggestions précises en vue d’une réforme de Tarion et de la Loi sur le RGLNO.

Dans le cadre de cet examen, j’ai clairement précisé que mon mandat est large et que j’effectuerai l’examen convenu avec ouverture d’esprit. Avant de procéder à cet examen, je n’avais eu aucune expérience personnelle avec Tarion ni avec la Loi sur le RGLNO.

Bien que mon mandat soit vaste, sept points y ont été précisés et les questions suivantes sont devenues les aspects centraux de l’examen auquel je me suis livré :

Quel modèle serait le plus indiqué pour assurer une protection optimale du consommateur? Tarion peut-elle assurer efficacement les fonctions de réglementation, de fournisseur de garanties, d’arbitre et d’organisme de réglementation?
Serait-il possible de résoudre plus efficacement et plus rapidement les différends liés aux garanties?
Comment Tarion pourrait-elle mieux s’assurer que les consommateurs connaissent mieux le processus d’achat d’un logement neuf et le régime de garanties?
En quoi pourraient consister la garantie appropriée, la protection des acomptes et la durée de garantie appropriées?
Comment Tarion pourrait-elle réglementer les constructeurs d’habitations et les vendeurs afin de stimuler la qualité dans le secteur de la construction résidentielle et d’assurer la protection des consommateurs?
Quelle devrait être la composition du conseil d’administration de Tarion, quelles compétences devrait-il comprendre et comment ses membres pourraient-ils être choisis afin de permettre à Tarion de mieux remplir son mandat en vertu de la Loi sur le RGLNO et ses obligations fiduciaires?
Quelles mesures supplémentaires, le cas échéant, pourraient être mises en œuvre pour améliorer la responsabilisation, la transparence et la surveillance?

Dans le présent rapport, je propose diverses options et des éléments d’appréciation pour répondre à ces questions. Plusieurs des options proposées nécessiteront des changements à la Loi sur le RGLNO ou à ses règlements, ou aux deux, et pourraient aussi avoir des répercussions sur d’autres ministères ou d’autres lois. Les options présentées ne sont pas exhaustives; je suis ouvert à tous les commentaires à leur sujet avant le dépôt de mes recommandations finales, à l’automne 2016.

Les points et les options connexes examinés ci-après sont les suivants :

Rôle et modèle d’affaires de Tarion
Mécanisme de résolution des différends
Éducation des consommateurs
Couverture et durée de la garantie
Réglementation des constructeurs d’habitations et des vendeurs
Gouvernance du conseil d’administration
Reddition de comptes, transparence et surveillance
Autres

Rôle et modèle d’affaires de Tarion

De nos jours, la plupart des logements neufs en Ontario sont couverts par le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario. La plupart des intervenants avec lesquels j’ai discuté considèrent que le régime de garanties des logements neufs est un régime valable et estiment qu’il devrait continuer d’être obligatoire en Ontario. La question qui nous occupe n’est pas la nature obligatoire de ce programme, mais plutôt la façon dont il devrait fonctionner et être offert.

Multiplicité des rôles

Selon ma perception, Tarion joue plusieurs rôles essentiels : elle agit comme organisme de réglementation des constructeurs d’habitations et des vendeurs, comme fournisseur de la garantie, comme arbitre lors de réclamations au titre de la garantie et formule aussi des règlements concernant certains aspects particuliers de la couverture de la garantie. En plus de tous ces rôles, Tarion assure la gestion des fonds de la garantie.

On m’a parlé des nombreux avantages apparents qui découlent du fait qu’une seule entité assume toutes ces fonctions et de plusieurs des défis que pose une telle situation.

Certains des avantages décrits par Tarion sont entre autres la synergie entre les fonctions, notamment le partage de l’information. Ainsi, les problèmes décrits dans le cadre d’un processus de réclamation au titre de la garantie peuvent être partagés rapidement avec le volet réglementaire afin de préciser sur quels points une formation pourrait être envisagée pour le constructeur. De même, l’information concernant l’historique de réclamations d’un constructeur peut avoir des répercussions sur son inscription. Tarion souligne aussi les économies que permet le fait qu’un seul organisme prenne en charge toutes ces fonctions, que ce soit au chapitre du partage de l’effectif, de la technologie ou des espaces de bureaux.

D’un autre côté, j’ai entendu parler de problèmes que posent ces multiples rôles, qui portent à confusion et, à tout le moins, créent la perception qu’il y a conflit d’intérêts. Plusieurs personnes s’interrogent par exemple sur l’efficacité de Tarion dans son rôle d’arbitre indépendant, alors que c’est le même organisme qui veille à réglementer les constructeurs d’habitations, de protéger les consommateurs et d’assurer la gestion du fonds de la garantie.

Plus précisément, plusieurs constructeurs d’habitations estiment que Tarion, à certains moments, semble utiliser sa position d’organisme de réglementation pour faire pression sur eux afin qu’ils réparent une quelconque défectuosité même si le poste de demande concerné n’est pas couvert par la garantie. D’autres ont dit que Tarion, à certains moments, semble assumer ses fonctions d’arbitre de manière à obtenir des résultats qui permettront de préserver le fonds de la garantie au lieu de protéger les consommateurs. Chez certains des intervenants, une perception veut que Tarion utilise son pouvoir de réglementation pour apporter des modifications aux règlements au bénéfice du fonds de la garantie.

Bon nombre de propriétaires se demandent aussi si Tarion peut être réellement indépendant, étant donné que les constructeurs d’habitations forment environ la moitié des membres de son conseil d’administration, ce qui donne l’impression que Tarion défend peut-être d’abord les intérêts des constructeurs d’habitations au détriment des propriétaires.

Dans son document intitulé Independent End-to-End Dispute Resolution Process Review (examen d’un processus indépendant complet de résolution des différends) Mme Genevieve Chornenki souligne que : « [traduction] Tarion n’a pas répondu clairement à une question primordiale relative à presque tout le processus et qui suscite des plaintes et des critiques du public à l’égard du traitement des contestations de réclamations au titre de la garantie – comment le rôle de Tarion en ce qui concerne l’intérêt public et la protection du consommateur peut-il être intégré à son rôle pour la résolution des différends afin qu’il ne soit perçu ni comme un ennemi, ni comme un allié d’une ou l’autre des parties^{footnote 1[1]}? »

Lorsque j’ai rencontré la haute direction et le personnel de Tarion, j’ai eu l’impression qu’ils se sentent parfois coincés entre l’arbre et l’écorce – entre le propriétaire et le constructeur. Et c’est certainement le cas lorsqu’ils prennent place dans leur fauteuil d’arbitre et qu’ils doivent prendre une décision favorable à une partie au détriment de l’autre. Ils ont toutefois clairement affirmé ne pas croire que leur rôle d’organisme de réglementation et que celui de fournisseur de garantie donne lieu à quelque conflit d’intérêts que ce soit.

Ils m’ont dirigé vers leur code de conduite, qui est publié et qui précise que « [traduction] nous ne permettrons pas que des questions personnelles entrent en conflit avec les responsabilités de Tarion^{footnote 2[2]}. » J’ai pris connaissance de leur politique en matière de conflits d’intérêts, laquelle a été élaborée par leur service des garanties. J’ai constaté qu’elle décrit des exemples de situations qui pourraient être perçues comme constituant un conflit d’intérêts et précise à l‘intention du personnel ce qu’il convient de faire en de telles circonstances.

La haute direction a aussi souligné que les évaluations de rendement des représentants de la garantie sur le terrain ne comportent aucun incitatif ou mesure visant à les encourager à rejeter quelque réclamation que ce soit. Enfin, les hauts dirigeants ont affirmé que puisque l’organisme reçoit à la fois des plaintes des consommateurs et des constructeurs, cela démontre qu’il est impartial.

Le conseil d’administration de Tarion a cité le changement à la politique touchant les vices de construction importants (VCI), en 2012, comme un exemple qui confirme que Tarion ne favorise pas les constructeurs. Comme je l’expliquais précédemment dans le présent rapport, la politique en question fait appel à une plus grande responsabilisation des constructeurs et accroît la capacité de Tarion à recouvrer les pertes occasionnées par les réclamations pour VCI auprès des constructeurs d’habitations.

Le conseil d’administration de Tarion s’est aussi montré très clair concernant ses priorités. Les administrateurs ont fait mention de quatre domaines d’intérêt auxquels ils accordent leur attention, soit la protection des consommateurs, la gestion des capitaux, la gouvernance et la gestion des risques. Bien qu’ils aient parlé des initiatives d’amélioration en cours dans chacun de ces domaines, ils ont dit être sûrs que le modèle d’affaires, dans son ensemble, fonctionne relativement bien dans le cadre de ces priorités.

La Loi sur le RGLNO est une loi de protection des consommateurs^{footnote 3[3]}. Tarion fait valoir qu’il sert l’intérêt public. Pour bien des gens, ces caractéristiques portent à croire que Tarion est un organisme gouvernemental. Les propriétaires se tournent vers Tarion lorsqu’ils ont besoin d’une forme de protection; certains décrivent même l’organisme comme un « allié ». Ils ont toutefois un choc quand ils sont confrontés plus tard à une réalité qui fait en sorte que Tarion, en tant qu’arbitre, rend une décision contraire à leurs intérêts. Et c’est particulièrement vrai dans des situations où il apparaît évident, pour le propriétaire, que quelque chose ne va pas dans sa maison ou son unité d’habitation.

La plupart des autres gouvernements sur lesquels je me suis penché, dont la Colombie-Britannique, l’Alberta et le Manitoba, ont séparé les fonctions de réglementation et de régulation de celle de fournisseur de garanties. Un organisme indépendant se charge également de la résolution de différends.

Tout semble indiquer que dans ces provinces, l’organisme de réglementation continue d’avoir accès aux renseignements qui concernent des réclamations au titre de la garantie information, ce qui lui permet de surveiller le rendement du constructeur concerné, de réagir aux enjeux qui touchent l’industrie et de pouvoir fournir des renseignements pertinents et à jour sur le constructeur.

Il serait, à l’avenir, essentiel de définir et de communiquer clairement le rôle et les responsabilités de Tarion. Le diagramme ci-dessous propose certaines avenues à titre préliminaire concernant le rôle que pourrait jouer Tarion. Je suis conscient qu’il pourrait y avoir d’autres possibilités que celles ci-dessous, et je m’attends à recevoir des idées et des commentaires à ce sujet.

Au cours de la prochaine phase de mon examen, je me pencherai plus en profondeur sur chacune de ces options de même que sur celles qui m’auront été fournies et j’en évaluerai les avantages potentiels et les risques afférents.

Encadré 2 : Options relatives au rôle de Tarion

Tarion continue d’accomplir toutes ses fonctions actuelles (c.-à-d. réglementer les constructeurs d’habitations et les vendeurs, administrer le régime de garanties, agir comme arbitre lors de réclamations et formuler des règlements). Des changements sont apportés à ses activités et à la loi afin d’en définir clairement le rôle et le mandat.
On pourrait répartir certaines fonctions ou l’ensemble de ces fonctions entre divers organismes (p. ex. la responsabilité d’offrir la garantie est séparée de la fonction réglementaire ou de celle d’arbitre, afin que ces responsabilités soient indépendantes du rôle de fournisseur de garanties).

Un fournisseur unique pour les garanties

Tarion est le seul fournisseur du régime de garanties des logements neufs en Ontario, un régime qui est obligatoire, et il en est ainsi depuis 40 ans. De nombreux propriétaires, constructeurs, avocats et autres intervenants m’ont dit croire que ce statut de fournisseur unique fait en sorte que Tarion n’est pas trop incité à l’amélioration. Certains intervenants estiment qu’un peu de concurrence sous la forme de tierce partie fournisseur d’assurance pourrait améliorer le service à la clientèle. En échange de telles améliorations au service, certains intervenants m’ont dit qu’ils seraient prêts à accepter une augmentation de la prime de la garantie, laquelle permettrait à l’entreprise privée d’assurer la couverture de la garantie.

D’un autre côté, la direction de Tarion et certains constructeurs ont fait part de certaines inquiétudes quant à un éventuel passage à un modèle à fournisseurs multiples. On a notamment évoqué une idée fausse courante chez les propriétaires voulant que les modèles offrant une forme de concurrence, comme ceux offerts dans d’autres provinces canadiennes ou ailleurs, permettent aux propriétaires d’avoir le choix. Ce n’est pas le cas, puisque c’est plutôt le constructeur qui choisit le fournisseur de garanties qu’il va utiliser. Tarion s’est dite également préoccupée par le fait que le modèle à fournisseurs multiples pourrait amener les constructeurs à ne vouloir offrir qu’une garantie minimale, au moindre coût. De même, des préoccupations ont aussi été soulevées advenant la possibilité où les assureurs du secteur privé ne seraient pas tenus d’offrir une couverture de garantie, car cela pourrait constituer un obstacle à l’inclusion de nouveaux constructeurs ou de constructeurs plus petits.

Tarion s’inquiète aussi du fait que les coûts augmenteraient du fait de la composante « profits » inhérente à une entreprise privée de nature commerciale et que la protection du consommateur diminuerait. Tarion souligne que les assureurs privés n’auraient pas comme mandat obligatoire de protéger les consommateurs et que, motivés par les profits, ces assureurs auraient plus de raison de rejeter les réclamations.

De même, on a fait valoir que les assureurs privés percevraient les constructeurs, et non les propriétaires d’habitations, comme leurs clients. À ce sujet, Tarion se demande si ceux-ci offriraient la même qualité de services aux propriétaires. La concurrence risque aussi d’entraîner la mise sur pied d’un programme échelonné offrant une couverture minimale et des services minimaux pour certains, alors que ceux qui ont les moyens de payer plus profiteraient d’une couverture de première qualité et d’un meilleur service.

Mon examen des régimes d’autres provinces ou États m’a permis de dégager quatre modèles d’affaires différents :

Régime obligatoire à un seul fournisseur, comme en Ontario ou comme vient d’adopter le Québec;
Régime obligatoire à fournisseurs multiples, comme en Colombie-Britannique, en Alberta, au Manitoba (à compter du 1^er janvier 2017) et au New Jersey;
Modèle où l’inscription au régime est volontaire, comme en Saskatchewan, dans le Canada atlantique (Nouveau-Brunswick, Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse et Terre-Neuve-et-Labrador) et au Royaume-Uni;
Aucun administrateur de programme pour le régime de garanties, comme en Californie, mais directives de qualité de construction intégrées à la loi elle-même. Les différends sont alors réglés devant les tribunaux.

Au Canada, de façon générale, la tendance consiste, pour les provinces, à adopter un modèle à fournisseurs d’assurance multiples. L’encadré ci-dessous expose les diverses options pour la prestation de services dans le cadre du régime de garanties.

Encadré 3 : Options pour la prestation de services dans le cadre du régime de garanties

Continuer de fonctionner avec un seul fournisseur de garanties.
Lancer un modèle à fournisseurs multiples (cette option permettrait quand même d’inclure un fournisseur sans but lucratif).

Une analyse plus approfondie sera nécessaire pour chacune des options de prestation de services notamment à l’égard des avantages, des risques, de la structure opérationnelle et juridique appropriée et de la supervision.

De plus, toute analyse des modèles de prestation de services devra tenir compte de la façon dont les risques seront pris en charge. Si un modèle à multiples fournisseurs est privilégié, comment devraient être établies les normes touchant les dispositions afférentes à la garantie obligatoire? Les fournisseurs devraient-ils être en mesure d’offrir une option de garantie prolongée? J’ai l’intention d’évaluer ces aspects au cours de la prochaine phase de mon examen.

Mécanisme de résolution des différends

Au cours de mes discussions avec les propriétaires d’un nouveau logement, la préoccupation numéro un dont ils m’ont parlé et la cause profonde de leur frustration concernaient le mécanisme de résolution des différends de Tarion.

On m’a dit que le mécanisme de résolution des différends avait évolué au fil du temps. On m’a dit qu’il était passé d’une démarche de médiation à une procédure complexe et parfois accusatoire. La plupart des propriétaires ont dit que tout ce qu’il souhaitait était que leur maison ou leur unité d’habitation soit réparée. Du côté des constructeurs, plusieurs m’ont dit qu’ils souhaitaient simplement qu’une décision soit rendue quant à la couverture d’une réclamation.

Bien qu’à mon avis, des progrès aient été accomplis, il est encore possible d’améliorer le mécanisme de résolution des différends. Les façons de faire changent en raison des nouvelles technologies et de nouvelles procédures sont mises à l’essai dans un large éventail de secteurs. Je crois que le mécanisme de résolution des différends pourrait bénéficier de ces nouvelles technologies et procédures. Je suis ouvert à tout commentaire sur les options préliminaires présentées aux encadrés 4 à 8 en tant qu’avenues possibles pour améliorer le mécanisme de résolution des différends, notamment en ce qui concerne la procédure, le fardeau de la preuve, les directives sur les normes de construction, les inspections de conciliation, le TAMP et le Builder’s Arbitration Forum (BAF).

Procédure/processus

On m’a parlé de plusieurs problèmes concernant les aspects suivants :

les procédures et les délais pour le dépôt d’une réclamation auprès de Tarion;
les délais associés aux périodes où les constructeurs doivent effectuer les réparations;
les défectuosités et les vices cachés, qui sont difficiles à cerner dans les délais stricts qui sont prescrits.

En 2003, Tarion a mis en œuvre une initiative appelée Project Simplify, dans le cadre de laquelle des normes minimales de service à la clientèle ont été établies en vue d’améliorer le processus de réclamation au titre de la garantie^{footnote 4[4]}. Avec ces nouvelles normes, des processus et des délais ont été précisés pour la présentation des réclamations auprès de Tarion, et des périodes de temps précises ont été définies pour permettre aux constructeurs d’effectuer les travaux de réparation et le tout a donné lieu à une mise à jour de la réglementation^{footnote 5[5]}. Avant 2003, aucun délai n’était précisé pour les réparations et il n’y avait non plus aucune obligation de soumettre les réclamations de la première année dans les premiers ou les 30 derniers jours de la première année.

Il semble que ces échéanciers plus précis posent de nombreuses difficultés aux propriétaires. Tout d’abord, certains propriétaires, tout comme certains membres du personnel de Tarion, ont souligné que les 30 premiers jours de possession ne sont peut-être pas suffisants pour permettre aux propriétaires de présenter adéquatement leurs réclamations. Certains ont suggéré de porter ce délai à 90 jours.

De même, plusieurs conseils d’administration de syndicats de copropriété ont fait valoir que de tels délais étaient insuffisants pour procéder à une vérification du rendement des parties communes^{footnote 6[6]}. La Loi de 1998 sur les condominiums exige que la personne qui effectue la vérification soumette son rapport à Tarion et précise que ce rapport est ensuite réputé constituer un avis de réclamation aux termes de la Loi sur le RGLNO.

Je comprends toutefois que des amendements à la Loi de 1998 sur les condominiums qui ne sont pas encore en vigueur donneront au conseil d’administration d’un syndicat de copropriété un délai qui ira jusqu’au premier anniversaire de la date d’enregistrement pour la réalisation de la vérification de rendement et pour soumettre à Tarion le rapport qui en découlera.

Malgré des délais plus longs, certains conseils d’administration de syndicat de copropriété et certains avocats ont souligné que dans bien des cas, lorsque les parties communes des immeubles en copropriété ne sont pas finalisées au cours de la première année, les échéanciers propres à la garantie de Tarion sont pris en compte dès que la déclaration de copropriété est enregistrée et que le syndicat de copropriété est créé. Cette situation fait en sorte qu’il est difficile, pour les conseils d’administration de syndicat de copropriété, d’évaluer les défectuosités et vices de construction lors d’une évaluation de rendement.

Les conseils d’administration de syndicat de copropriété se sont dit préoccupés par le fait que certains constructeurs ne leur fournissent pas toute la documentation, y compris les plans, les dessins et les caractéristiques techniques nécessaires au syndicat de copropriété et à son ingénieur ou à on architecte consultant pour réaliser l’évaluation de rendement. Les professionnels appelés à réaliser l’évaluation de rendement au nom du syndicat ne sont donc pas en mesure d’évaluer pleinement et adéquatement l’état des parties communes afin de pouvoir procéder à une réclamation au titre de la garantie.

Un certain nombre de propriétaires croient que certains constructeurs utilisent les délais stricts qui leur sont imposés comme moyen de surseoir à leur obligation d’effectuer des réparations ou de payer une réclamation. Cela dit, le constructeur garantira au propriétaire que la défectuosité sera réparée au cours de la période où ce propriétaire doit demander une conciliation, mais une fois ce délai écoulé, il ne se manifeste plus. Il sera alors trop tard pour que le propriétaire puisse déposer une demande de conciliation auprès de Tarion. Des représentants de syndicats de copropriétaires m’ont affirmé avoir vécu des expériences similaires.

D’un autre côté, j’ai entendu plusieurs constructeurs maintenir qu’ils se montrent proactifs au moment d’obtenir les formulaires et que certains acceptent même les demandes pour des réparations après les dates limites afin de garder de bonnes relations avec les propriétaires et de garder une bonne réputation.

La durée de la période pour effectuer les réparations pose également problème. Plusieurs personnes estiment que le délai de 120 jours est beaucoup trop long. Certains ont suggéré un délai de 30 ou de 60 jours. Les constructeurs préfèrent un délai de 120 jours et justifient ce choix par la difficulté à obtenir les matériaux et le personnel de métier nécessaires, du caractère saisonnier de certains travaux, du volume des demandes et de la négociation de l’accès aux lieux avec les propriétaires. Lorsque j’ai parlé du délai de 120 jours avec des employés de Tarion, certains ont convenu que ces délais sont peut-être trop longs dans certains cas. Ils ont toutefois précisé que des délais précis et un processus à l’avenant étaient indispensables pour assurer une gestion efficace du volume de réclamations.

Pour résoudre ce problème, Tarion a lancé en 2015 un concept appelé Early Intervention Process (mécanisme d’intervention précoce). L’objectif de ce mécanisme est d’aider les propriétaires et les constructeurs à régler les problèmes liés au régime de garanties dans le délai de 120 jours accordé pour les réparations. Les employés de Tarion sont fiers de ce nouveau programme et y participent avec empressement.

Tarion m’a informé qu’en date du 31 décembre 2015, ce mécanisme d’intervention précoce avait été utilisé pour 65 dossiers et que pour plus de 70 % d’entre eux, le processus de conciliation n’avait pas été nécessaire. Bien que je sois conscient que cette mesure permet effectivement de résoudre les différends plus rapidement, il semble que la façon d’appliquer ce mécanisme est plutôt informelle et risque donc de devenir assez improvisée. Je crois qu’il y aurait possibilité d’utiliser ce type d’initiative de manière plus structurée à l’avenir.

La difficulté à détecter les vices cachés dans les délais prescrits est également problématique. La couverture de la garantie peut par exemple être refusée pour un système de chauffage appuyé par une garantie de deux ans, même si la défectuosité ne peut, de manière réaliste, être constatée au cours de la période de couverture de la garantie, parce que les hivers ont été beaucoup plus doux que la normale les deux premières années. Si le problème est détecté au cours de la troisième année lorsque les températures sont plus près des normales, la défectuosité ne sera pas garantie. Certains intervenants ont suggéré d’ajouter à la garantie une « clause de découverte de préjudice ». Une telle clause aurait pour effet de prolonger le délai prescrit pour soumettre une réclamation en cas de vice caché.

Contrairement à ceux de l’Ontario, les propriétaires du Québec disposent de 15 jours pour aviser l’administrateur du régime de garanties du Québec, la Garantie de construction résidentielle (GCR), s’ils ne sont pas satisfaits de l’intervention du constructeur ou si celui-ci a négligé d’intervenir. La GCR accorde un autre délai de 15 jours pour inciter le constructeur à répondre, et le constructeur dispose ensuite de 15 jours de plus pour effectuer les réparations. Si le constructeur néglige de le faire dans les délais prescrits, la GCR procédera à une inspection dans les 15 jours^{footnote 7[7]}.

En Colombie-Britannique et en Alberta, il n’y a pas de période prescrite où le constructeur doit répondre aux plaintes des propriétaires. Ceux-ci sont plutôt tenus de répondre dans un délai dit « raisonnable ». Dans ces provinces, les propriétaires peuvent aussi demander une médiation dans un délai « raisonnable ».

En Ontario, le délai initial de 120 jours pour effectuer les réparations, et la possibilité de disposer de 30 jours de plus, semble long et peut aisément devenir un facteur qui stimule l’émergence de différends. Je me pencherai sur la possibilité de remplacer des délais préalablement définis par une notion de délai raisonnable ou, si les délais précis sont conservés, la possibilité de les raccourcir.

Je demeure conscient de la nécessité d’offrir un équilibre entre les délais et attentes et les questions pratiques liées à l’exécution des réparations, et je formulerai des recommandations à cet effet dans mon rapport final. Certaines options sont présentées à l’encadré 4, ci-dessous.

Encadré 4 : Options relatives au processus et aux procédures de réclamation et de réparations

Maintenir les délais prescrits actuels, mais mettre en place une approche plus uniforme pour le processus d’intervention précoce.
Accorder un délai plus long pour soumettre une réclamation, mais imposer des délais plus courts aux constructeurs pour effectuer les réparations.
Remplacer les délais actuels pour soumettre une réclamation et ceux qui sont impartis au constructeur pour effectuer les réparations par une notion de délai raisonnable.
Créer un processus pour soumettre des réclamations en cas de vice caché.

Fardeau de la preuve

Avec le système actuel, le fardeau de la preuve lors de réclamations incombe aux propriétaires ou aux conseils d’administration de syndicats de copropriété (en cas de défectuosités dans les parties communes). Il ne leur suffit pas de décrire le problème qu’ils jugent être un vice de construction ou une défectuosité; à l’heure actuelle, ils peuvent être tenus de poser un diagnostic et de fournir un avis d’expert pour que leur réclamation soit considérée comme recevable. J’ai également pu entendre des personnes se plaindre du manque de clarté à l’égard des exigences du fardeau de la preuve. Mme Chornenki fait d’ailleurs remarquer que :

« [traduction] Les ressources offertes aux propriétaires par Tarion ne les renseignent pas, avant le processus, sur l’importance du fardeau de la preuve pour l’évaluation de leur déclamation, ne précisent pas en quoi consiste le fardeau de la preuve, lorsqu’il est nécessaire, ne donnent pas de détails sur l’étendue de la preuve nécessaire ni sur les étapes concrètes que le propriétaire doit mettre en œuvre pour s’assurer de bien faire les choses à ce chapitre. »^{footnote 8[8]}

Je suis d’accord avec les observations de Mme Chornenki quant au manque de clarté des exigences liées au fardeau de la preuve.

Certains propriétaires et certains avocats spécialisés en immobilier ont souligné que Tarion n’évalue un vice de construction et n’ordonne des réparations que pour ce qui est précisément décrit dans un formulaire de réclamation et ne pousse jamais son évaluation un peu plus loin pour vérifier s’il n’y a pas d’autres vices ou défectuosités ailleurs dans la propriété. Tarion ne se penche pas non plus sur la possibilité que d’autres maisons ou logements aient le même problème sans qu’une réclamation précise ait été déposée, et ce, même s’il est évident que le même problème existe à de multiples endroits ou dans plusieurs propriétés. J’entends me pencher sur cette question plus en profondeur dans mon rapport final.

Lorsque la question du fardeau de la preuve a été soulevée, on a fait à maintes reprises une analogie avec la garantie d’un véhicule automobile. Si un consommateur a un problème avec sa voiture, il se rend chez le concessionnaire et lui décrit le problème. Le concessionnaire dispose d’experts qui pourront aussitôt poser un diagnostic et dire au consommateur si le problème est couvert ou non par la garantie. Dans un tel cas, il suffit au consommateur de décrire le problème; il n’a pas à fournir de preuves supplémentaires ni d’expertise technique. Plusieurs intervenants estiment que cette procédure devrait s’appliquer aux logements neufs.

Les coûts associés au diagnostic d’un vice de construction peuvent être élevés et, de façon générale, plus le problème est grave, plus les dépenses montent en flèche. Je comprends toutefois que Tarion en soit à des stades divers de mise en œuvre de certaines des recommandations de Mme Chornenki, notamment en ce qui concerne les communications supplémentaires visant à préciser les exigences liées au fardeau de la preuve.

Je crois toutefois que l’occasion est venue de revoir les exigences liées au fardeau de la preuve et à l’ensemble de son application, peut-être en s’inspirant davantage de ce qui prévaut du côté des garanties pour les automobiles. Si le fardeau de la preuve était analogue à celui du secteur automobile, d’autres considérations entreraient en jeu et les conséquences seraient autrement différentes. Que devrait faire un propriétaire pour cerner, expliquer et assurer le suivi d’un vice de construction et de ses conséquences? Qui est le mieux placé pour poser un diagnostic lorsqu’il y a un problème? Devrait-on avoir recours à un expert neutre? Qui se chargerait des coûts pour l’embauche d’un tel expert? J’ai résumé les diverses options à l’encadré 5, ci-dessous. Je continuerai de me pencher sur ces avenues et livrerai mes recommandations dans mon rapport final.

Encadré 5 : Options relatives au fardeau de la preuve

Améliorer l’éducation à l’intention du propriétaire, afin qu’il comprenne mieux en quoi consiste le fardeau de la preuve en cas de vice de construction.
Revoir la notion de fardeau de la preuve afin que les propriétaires n’aient qu’à fournir la preuve de symptômes concrets du problème et laisser à Tarion le soin de poser un diagnostic sur la cause de la défectuosité.

Directives sur les normes de construction

Les Directives sur les normes de construction (ci-après, les « Directives ») ont été établies en 2003, dans le cadre du projet Simplify, et ont été mises à jour en 2008 puis en 2013. Chez Tarion, on m’a indiqué que ces révisions ont été réalisées par un comité réunissant des membres du personnel de l’organisme, des représentants de l’industrie, des défenseurs des droits des consommateurs, un expert en science du bâtiment et des représentants des secteurs du bâtiment et de l’inspection de bâtiments. Le ministère des Affaires municipales et du Logement d’alors avait aussi été consulté en cours de route.

Les Directives visent à aider les propriétaires de logements neufs et les constructeurs à évaluer si un problème est couvert par la garantie. Chez Tarion, on m’a expliqué que les Directives sont les premières du genre et ont été depuis citées en exemple et ont servi d’inspiration partout en Amérique du Nord. La Colombie-Britannique, l’Alberta et le Manitoba, plus particulièrement, ont créé leurs propres versions des Directives sur les normes de construction en s’inspirant pour la plus large part de celles de l’Ontario. Il importe aussi de souligner qu’en Californie, les Directives sur les normes de construction sont intégrées à la loi.

Bon nombre d’intervenants, dont les constructeurs, les inspecteurs en bâtiment et les conseils d’administration de syndicats de copropriété estiment en général que les Directives ont du bon. Certains jugent toutefois qu’elles ne sont pas respectées par Tarion, alors que d’autres estiment que Tarion suit les Directives de manière trop stricte, comme s’il s’agissait de règlements.

Plusieurs intervenants estiment que certains aspects des Directives sont trop subjectifs et laissent trop de place à l’interprétation, ce qui entraîne des incohérences dans la prise de décisions. On m’a dit être inquiets du fait que certains aspects des Directives se situent maintenant en deçà des normes exigées par le Code et que ces points devraient être mis à jour pour, à tout le moins, refléter ces normes. De même, certains inspecteurs en bâtiment ont suggéré que les Directives devraient, lorsque c’est possible, se conformer aux normes les plus élevées des recommandations d’installation des manufacturiers. Enfin, plusieurs personnes ont souligné que la dernière révision des Directives datait de 2013 et que des mises à jour plus régulières sont nécessaires pour refléter les tendances et les innovations actuelles dans le domaine de la construction.

Les Directives sur les normes de construction constituent un aspect important du processus de réclamation et de résolution des différends, car elles aident à prendre des décisions éclairées sur ce qui est un vice de construction et ce qui ne l’est pas, ainsi que sur ce qui est ou n’est pas couvert par la garantie. Compte tenu de leur importance dans le processus de réclamation, il serait utile d’envisager la mise en place d’un mécanisme officiel pour garder ces directives cohérentes et à jour et faire en sorte qu’elles reflètent bien les nouvelles pratiques et les nouveaux matériaux utilisés en construction. Je me pencherai également sur la possibilité de les inclure à la réglementation en tout ou en partie.

L’encadré 6, ci-dessous, résume les diverses options possibles en ce sens.

Encadré 6 : Options relatives aux Directives sur les normes de construction

Revoir les Directives afin de minimiser les risques d’interprétations subjectives.
Harmoniser les Directives aux mises à jour régulières du Code et des normes de construction de l’industrie.
Officialiser le mécanisme et le calendrier des révisions des Directives.

Inspections de conciliation et Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP)

Inspections de conciliation

De nombreuses inquiétudes ont été soulevées concernant les inspections de conciliation et le fonctionnement du TAMP. Tout d’abord, il est important de comprendre comment le terme « conciliation » est utilisé dans la Loi sur le RGLNO et la réglementation. On a entre autres souligné que ce terme peut porter à confusion. En effet, le terme « conciliation » suggère qu’il existe une démarche de médiation ou que cette démarche est facilitée d’une manière ou d’une autre, alors que dans les faits, il s’agit d’un processus de décision.

Le représentant régional du régime de garanties (ci-après le « représentant ») est la personne qui prend les décisions; elle joue aussi un rôle crucial dans la démarche de résolution des différends. Dans bien des cas, le premier contact entre le propriétaire et Tarion a lieu avec cette personne. La principale difficulté dont on m’a parlé concerne le manque d’uniformité et de constance dans les décisions des divers représentants et leur efficacité qui varie d’une région à l’autre de la province.

On m’a fait part de cas où le représentant avait tenté d’agir comme médiateur dans un différend avant de rendre une décision dans l’espoir de résoudre le plus de dossiers possible. Certains propriétaires m’ont aussi dit se sentir « intimidés » par le représentant, alors que d’autres ont dit croire que celui-ci comprenait mal les Directives sur les normes de construction, ne faisait pas preuve de bonnes connaissances générales ou particulières de la construction ou du bâtiment ou encore, dans certains cas, ne disposait pas de l’équipement nécessaire pour réaliser une inspection de conciliation, ce qui a donné lieu à des décisions incohérentes en plus d’étirer inutilement le processus.

Tarion m’a informée que 85 % de ses représentants possédaient une expérience antérieure dans le domaine de la construction résidentielle et que certains des problèmes mentionnés ci-dessus avaient été résolus en offrant de la formation sur les Directives sur les normes de construction et sur la partie 9 du Code du bâtiment. Les représentants ont aussi obtenu leur numéro d’identification du Code du bâtiment (NICB) ou travaillent à l’obtenir. La direction de Tarion estime que bien que le processus lié aux inspections de conciliation ne fonctionne pas toujours aussi bien qu’il le devrait, la formation permet aux représentants de prendre des décisions adéquates dans le contexte de ces inspections.

Tarion m’a aussi expliqué qu’en 2009, elle a mis en place l’initiative « Work the File » (mener à bien le dossier) visant à résoudre les problèmes entre le propriétaire et le constructeur au cours de la période entre la demande de conciliation et l’inspection de conciliation. Bien que de nombreuses demandes de conciliation soient résolues au cours de cette période, lorsque des dossiers exigent une inspection de conciliation, plusieurs propriétaires ont dit être confus quant au rôle du représentant à l’étape de la conciliation. Ces propriétaires ne comprenaient pas le travail du représentant à cette étape, et le réalisaient alors qu’il était trop tard.

Certains propriétaires m’ont plutôt dit croire que jusqu’à l’étape de l’inspection de conciliation, ils étaient persuadés que Tarion pourrait résoudre leur problème. Ils ont donc été surpris lorsqu’à l’étape de l’inspection de conciliation, le représentant de Tarion est devenu l’instance de décision et ne les soutenait plus. Leurs inquiétudes se sont aggravées lorsqu’ils ont constaté que le représentant était manifestement ami avec le constructeur, ce qui accentuait leur confusion et leur impression d’être désavantagés. Comme solution à ce problème, Mme Chornenki et d’autres personnes ont recommandé que la personne travaillant avec le propriétaire avant la conciliation ne soit pas la même que celle qui prenait une décision relativement à sa réclamation à l’étape de la conciliation. Cette séparation des deux fonctions pourrait, au minimum, aider à atténuer la confusion à l’égard des rôles et ajouter un peu de confiance et de crédibilité à l’ensemble du processus. Tarion m’a dit être ouvert à appliquer une telle recommandation en mettant en place un projet pilote.

En plus de ce projet pilote, Tarion envisage la mise en place d’une initiative connexe qui permettrait de communiquer plus clairement aux propriétaires le rôle de Tarion dans le processus de résolution des différends. Dans ces communications avec les clients, Tarion expliquerait comment se déroule le processus de médiation et en quoi consiste le processus de décision qui vient par la suite, afin que toutes les parties soient bien au fait de ce que l’on attend d’elles aux diverses étapes de la démarche. De plus, Tarion a dit projeter de former ses représentants sur la façon de mieux informer les constructeurs résidentiels et les propriétaires en ce qui concerne la transition de la médiation au processus décisionnel.

Tarion a présenté les résultats d’un sondage de satisfaction de la clientèle (d’abord mené à titre de projet pilote en juillet 2013, puis prolongé jusqu’en mars 2016) auprès des propriétaires ayant reçu un rapport d’évaluation relativement à la garantie préparé par un représentant à la suite d’une inspection de conciliation. Une proportion de 55 % des propriétaires ont dit être « plutôt satisfaits » ou plus du service offert par Tarion au cours du processus de résolution de leur différend. Il est toutefois intéressant de noter que la majorité des réponses au sondage étaient polarisées : 30 % des répondants se disaient « extrêmement satisfaits » de leur expérience, alors que 28 % ont dit être « extrêmement insatisfaits ».

Les commentaires formulés par les propriétaires traitaient de sujets similaires. Certains ont livré des commentaires très positifs sur le processus alors que d’autres ont fait part d’une insatisfaction considérable. On se doit de souligner qu’il semble y avoir une corrélation entre les taux de satisfaction globale et le résultat de la conciliation. En fait, si le propriétaire n’avait pas reçu l’évaluation à laquelle il s’attendait, cela se reflétait dans son impression générale de l’expérience vécue avec le service de Tarion.

Certains constructeurs ont dit avoir fait l’objet de pressions de la part de Tarion pour régler rapidement les problèmes de propriétaires et bien sûr, ils courent toujours le risque de se voir imposer une conciliation dont ils devront acquitter les frais. Puisqu’une conciliation à leurs frais risque d’entacher leur réputation pour longtemps, de nombreux constructeurs effectueront tout simplement les réparations demandées. On m’a dit que certains constructeurs subissaient des pressions de Tarion pour réparer des problèmes non couverts par la garantie aux seules fins d’apaiser les propriétaires mécontents. Une telle situation entraîne une incohérence dans la prise de décisions. Du point de vue du constructeur, cette pratique va à l’encontre des objectifs des Directives sur les normes de construction, qui ont été créées dans le but de mieux baliser le processus et de le rendre plus crédible tant pour les acheteurs de maison que pour les constructeurs et de permettre une prise de décisions fondée sur des principes précis.

Des propriétaires, des conseils d’administration de syndicats de copropriété et des membres de la communauté juridique m’ont affirmé qu’en général, Tarion permettra au constructeur d’établir lui-même quelle serait la réparation la plus appropriée. Ce faisant, ces intervenants estiment que le constructeur réalisera bien souvent les travaux les moins coûteux et proposera des solutions simplistes, pour masquer le problème, ce qui risque d’entraîner plus tard, longtemps après que la garantie sera échue, des coûts de réparations pour le propriétaire ou pour le syndicat de copropriété.

Certains propriétaires se sont dits également préoccupés par les frais de 250 $ (plus taxe) qui leur sont imposés pour pouvoir demander une inspection de conciliation. Plusieurs d’entre eux estiment ne pas avoir à payer de tels frais, puisqu’ils ont déjà payé une garantie dont le coût a été ajouté au prix d’achat de leur maison. Tarion a répliqué que ces frais sont imposés afin d’éviter les réclamations frivoles.

Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP)

Si Tarion établit, au cours du processus de conciliation, qu’un problème n’est pas couvert par la garantie, la Loi sur le RGLNO permet au consommateur de porter cette décision en appel auprès d’un tribunal administratif indépendant, le Tribunal d’appel en matière de permis, communément appelé le TAMP (ou en anglais le LAT, pour Licence Appeal Tribunal).

Les décisions du TAMP sont juridiquement contraignantes bien qu’elles peuvent, en certaines circonstances particulières, être révisées par d’autres instances juridiques. Le processus du TAMP permet d’avoir recours à un mécanisme de résolution de différends peu coûteux, offrant une solution de rechange aux tribunaux. Dans la pratique, très peu de décisions de Tarion sont portées en appel auprès du TAMP. Les données de Tarion révèlent en effet que pour 2015, seules 82 des quelque 1 391 décisions de conciliation rendues dans l’année ont été portées en appel auprès du TAMP. De ce nombre, 16 cas ont nécessité une audience complète et entraîné une décision du TAMP. Les autres dossiers ont été réglés par les parties avant que le TAMP ait pu rendre sa décision^{footnote 9[9]}.

Des propriétaires ont dit avoir eu l’impression d’être nettement désavantagés lorsque leur dossier a été porté devant le TAMP. Ils ont dit manquer d’information et ne pas disposer de l’expertise technique ou de ressources financières comparables à celles de Tarion ou du constructeur en cause. En raison des coûts élevés du soutien juridique, les propriétaires se représentent souvent eux-mêmes devant ce qu’ils perçoivent être deux groupes d’avocats (un groupe pour Tarion et un autre pour le constructeur), qui possèdent tous une expérience du fonctionnement du TAMP et qui ont aisément accès à des témoins experts.

De plus, lorsque les propriétaires constatent que Tarion et le constructeur adoptent la même position devant le TAMP, cela renforce l’impression que Tarion et le constructeur ont un intérêt commun contre le propriétaire, et non pas que Tarion travaille de manière indépendante afin de « protéger les acheteurs de maisons de l’Ontario ».

Habituellement, le TAMP n’accorde pas de montants précis^{footnote 10[10]}. Par conséquent, même si la décision rendue est favorable au propriétaire, les frais encourus pour comparaître devant le TAMP ne lui seront pas remboursés (soit les frais d’avocat ou les honoraires supplémentaires pour l’embauche d’experts). Les propriétaires jugent que ces coûts devraient incomber à Tarion si la décision du TAMP leur est favorable.

Certains propriétaires ont aussi souligné que les frais juridiques et les honoraires des experts peuvent dépasser le montant en cause lors d’un différend entourant une réclamation au titre de la garantie. À l’inverse, Tarion estime que, par principe, si elle détermine qu’une réclamation n’est pas recevable au titre de la garantie, elle ne devrait pas payer pour la réclamation à partir du fonds de la garantie et que, ce faisant, elle protège l’intégrité du processus même si la réclamation concerne un petit montant.

Les constructeurs se sont dits également préoccupés par le fonctionnement du TAMP. Plus particulièrement, ils ne croient pas que Tarion devrait les inclure à titre de partie lors de procédures devant le TAMP. Les constructeurs considèrent que puisque Tarion juge qu’un problème n’est pas couvert au titre de la garantie, le différend concerne Tarion et le propriétaire.

Un certain nombre de propriétaires et d’autres intervenants ont fait remarquer que les membres du TAMP ne possèdent pas de connaissances spécialisées relativement à la construction, aux codes du bâtiment, ni aux garanties des logements neufs pour les aider à rendre des décisions sur des questions qui sont souvent de nature technique et complexe.

Analyse et options

Dans d’autres provinces, on permet au propriétaire de convoquer le fournisseur de la garantie devant un médiateur indépendant très tôt dans le processus. En Colombie-Britannique, le propriétaire et le fournisseur de la garantie doivent convenir du choix d’un médiateur parmi ceux proposés par le Ministry of the Attorney General (ministère du Procureur général). En Saskatchewan, les délais sont similaires à ceux de l’Ontario, mais le fournisseur de la garantie embauche un expert indépendant du domaine de la construction résidentielle pour enquêter sur la réclamation. Les différends sont souvent réglés devant les tribunaux si la médiation indépendante ne donne pas de résultats, mais selon ce que je comprends, cette province étudie présentement la possibilité de mettre en place un tribunal similaire au TAMP à titre de solution de rechange.

À titre de comparaison, les constructeurs d’automobiles canadiens ont mis en place un processus d’arbitrage indépendant et volontaire, le PAVAC (programme d’arbitrage pour les véhicules automobiles du Canada). Ce programme permet de régler les différends entre les consommateurs et les fabricants par voie d’arbitrage juridiquement contraignant. Chaque province et chaque territoire est doté d’une banque d’arbitres neutres et indépendants parmi lesquels le consommateur et le fabricant peuvent choisir ensemble. Les fabricants d’automobiles financent le PAVAC et jouissent d’une représentation minoritaire à son conseil d’administration^{footnote 11[11]}.

Je crois que l’inspection de conciliation constitue un point marquant de la démarche de résolution des différends. Dans ce contexte, je comprends que Tarion en soit à diverses étapes de mise en œuvre de certaines des recommandations de Mme Chornenki et que plusieurs des changements visés seront mis en place en 2017.

Néanmoins, un enjeu bien plus fondamental demeure : un mécanisme de résolution des différends intégré à un fournisseur unique de garanties, donc à un monopole, et qui est en plus surveillé par ce monopole est-il vraiment un modèle approprié?

Il y aurait peut-être lieu de songer à mettre en place un processus de médiation indépendant, accessible plus tôt dans les procédures, et/ou une forme d’arbitrage juridiquement contraignant. Le tout permettrait de réduire les conflits d’intérêts réels ou allégués qui découlent du fait que Tarion est à la fois fournisseur de la garantie, organisme de réglementation et de décision.

Selon ma compréhension, Tarion procédera à une analyse coûts-bénéfices du recours à la médiation indépendante en certaines circonstances. Au cours de mon étude de cette question, je verrai si la médiation ou l’arbitrage juridiquement contraignant peuvent constituer un mécanisme de règlement des différends plus approprié en premier recours. J’examinerai également la question des médiateurs ou des arbitres, qui devraient-ils être, comment les choisir et quelles compétences ils devraient posséder. Voilà autant de questions qui gagneraient à être approfondies et à faire l’objet de commentaires et de recherches plus poussées.

De plus, même si un très petit pourcentage de toutes les réclamations est soumis au TAMP, ces cas attirent parfois l’attention des médias. Bien que les procédures menées au TAMP ne fassent pas partie du mandat de mon examen, je tenterai de voir si le TAMP constitue le meilleur forum pour régler les différends relatifs aux garanties sur les logements neufs et si d’autres approches pour ce faire seraient plus appropriées. L’encadré 7, ci-dessous, résume les options possibles.

Encadré 7 : Options relatives à la conciliation et au TAMP

Tarion continue d’avoir un rôle décisionnel pour les réclamations au titre de la garantie, mais modifie le processus (p. ex. en séparant le rôle de facilitateur de la fonction décisionnelle). Le droit d’appel au TAMP demeurerait.
On retire à Tarion son rôle décisionnel pour les réclamations au titre de la garantie. L’arbitrage des réclamations est assuré par une tierce partie juridiquement contraignante et fait appel à des experts techniques en arbitrage; la médiation facultative est proposée comme première étape.

Le Builder’s Arbitration Forum (BAF)

Les vendeurs/constructeurs n’ont pas de droit d’appel auprès du TAMP pour les évaluations de Tarion relativement aux garanties. Pour répondre à ces évaluations, Tarion a mis sur pied le BAF (Builder Arbitration Forum, ou forum d’arbitrage des constructeurs). Avec le BAF, le constructeur peut remettre en question l’évaluation de Tarion en matière de garantie ou de responsabilité des coûts. Un arbitrage dans le cadre du BAF a lieu entre le vendeur/constructeur et Tarion; le propriétaire n’y participe pas. La décision de l’arbitre est finale et contraignante juridiquement. Selon les données fournies par Tarion, 27 dossiers sont portés en appel auprès du BAF chaque année, en moyenne, depuis 2011.

Certains propriétaires se demandent pourquoi les procédures pour les constructeurs sont différentes de celles qu’eux sont tenus de suivre. Par exemple, le vendeur/constructeur et Tarion choisissent ensemble un arbitre dans une banque de professionnels approuvés alors qu’avec le TAMP, le propriétaire n’a aucune emprise sur la composition du comité du tribunal^{footnote 12[12]}. Deuxièmement, le fardeau de la preuve au BAF incombe à Tarion, qui doit démontrer que son évaluation est juste. Au TAMP, le fardeau de la preuve revient au propriétaire. Certains constructeurs se sont dits préoccupés par le fait qu’aucune nouvelle preuve ne peut être présentée lors de l’audience au BAF, sauf en des circonstances très limitées.

Bien sûr, il est nécessaire que les vendeurs/constructeurs aient la possibilité d’en appeler d’une décision de Tarion. Je me pencherai toutefois sur le processus du BAF, avec ou sans modifications, afin de voir s’il est l’approche adéquate de résolution de différends pour les vendeurs/constructeurs. L’encadré 8, ci-dessous, résume les options possibles pour le BAF.

Encadré 8 : Options relatives aux procédures du BAF

Examiner les procédures du BAF afin de voir s’il convient d’en modifier les règles en vue de permettre la présentation de nouveaux éléments de preuve.
Harmoniser le processus de résolution disponible pour les constructeurs avec celui qui est offert aux propriétaires.

Éducation du consommateur

Il semble y avoir consensus auprès de tous les intervenants qu’une meilleure éducation est essentielle à la protection des consommateurs.

Il est important que les acheteurs de logements neufs soient renseignés sur le rôle de Tarion, sur les divers processus entourant les réclamations au titre de la garantie, sur un bon entretien des propriétés, sur le Code du bâtiment et qui veille à son application, et sur le processus de construction lui-même. J’ai souvent entendu que bien qu’une maison soit vraisemblablement l’achat le plus important qu’une personne fera dans sa vie, des décisions liées à cet achat peuvent être prises dans un contexte de pression et sans que la personne possède les connaissances juridiques, immobilières ou autres. Cette situation est aggravée par le fait que les propriétaires ont souvent des attentes très élevées et souhaitent acquérir une maison dont la qualité sera parfaite, sans réaliser que c’est impossible, compte tenu des réalités propres au monde de la construction.

En 2009, Tarion a créé l’outil MyHome Online Warranty Manager, un outil de gestion virtuel de la garantie des logements neufs qui envoie aux propriétaires des rappels lorsque la date limite pour présenter des réclamations au titre de la garantie approche. Cet outil a entraîné une recrudescence du nombre de formulaires soumis par voie électronique. Je comprends que Tarion projette d’ajouter des caractéristiques supplémentaires et entend améliorer l’outil MyHome afin de personnaliser l’information offerte au propriétaire.

Toutefois, malgré ces efforts, un manque d’information semble persister lors des premières étapes qui mènent à l’achat d’une maison. À l’heure actuelle, les propriétaires reçoivent une trousse d’information, la trousse Homeowner Information Package, que leur remet leur constructeur en format numérique juste avant l’inspection ou au moment même de l’inspection précédant la livraison. Cette façon de faire pose deux problèmes : en premier lieu, comme ce document est remis en format numérique, les propriétaires risquent de ne pas en réaliser l’importance et de ne pas le lire. J’ai compris qu’auparavant, Tarion distribuait des exemplaires imprimés de cette trousse aux constructeurs qui les remettaient ensuite aux acheteurs de maisons.

L’une des raisons fournies par Tarion pour justifier le passage des documents imprimés aux documents électroniques est la crainte que certains constructeurs distribuent aux propriétaires des exemplaires désuets de la trousse d’information. Néanmoins, si la Homeowner Information Package est remise à l’acheteur d’une maison lors de l’inspection avant livraison, celui-ci n’aura peut-être pas suffisamment de temps pour la lire, comprendre l’information qui s’y trouve et prendre les mesures appropriées. Les propriétaires pourraient par exemple ne pas avoir songé à retenir les services d’un inspecteur en bâtiment pour les accompagner lors de l’inspection avant livraison – une

précaution qu’ils auraient peut-être envisagée si l’idée leur avait été présentée plus tôt dans le processus. Même avec suffisamment de temps pour lire le contenu de leur trousse, certains propriétaires considèrent que cette trousse et d’autres documents de référence n’expliquent pas adéquatement des questions cruciales telles que l’importance de l’inspection avant livraison, le processus de conciliation et le fardeau de la preuve en cas de réclamation pour vice de construction.

Certains constructeurs, des inspecteurs en bâtiment et des courtiers immobiliers ont mentionné que Tarion offrait auparavant plus de séances d’information à l’intention des acheteurs de maisons neuves, dans les collectivités ou dans les immeubles en copropriété. Ils ont souligné que Tarion a réduit récemment le nombre de ces séances d’information pour les acheteurs de nouvelles maisons. Plusieurs de ces intervenants jugent que ces séances d’information sont très utiles et ont suggéré que Tarion en offre plus fréquemment.

D’autres croient que les acheteurs de maisons doivent prendre davantage de responsabilités lors de la recherche de leur constructeur potentiel. Ils suggèrent que les acheteurs de maisons consultent le répertoire des constructeurs (Ontario Builder Directory), dont il sera question plus en détail dans les pages qui suivent, et qu’ils devraient aussi demander des références et visiter des quartiers où les constructeurs ont déjà bâti des maisons. L’acheteur de maison devrait aussi faire en sorte de mieux connaître la couverture de la garantie et les procédures dès le départ. Ces responsabilités pourraient inclure, par exemple, la lecture et la signature obligatoires par l’acheteur d’une maison de documents présentant de l’information essentielle dès les premières étapes du processus d’achat.

Bien que les acheteurs reçoivent du constructeur la majeure partie de l’information relative à la garantie, l’acheteur pourrait recevoir de l’information de plusieurs autres intervenants participant au processus d’achat : courtiers immobiliers, avocats, inspecteurs en bâtiment. Le rôle d’éducation du consommateur de chacun de ces professionnels varie, mais on devrait s’attarder à la façon dont ceux-ci pourraient aider le consommateur à bien comprendre le processus d’achat, ses implications, l’entretien à réaliser de façon générale et, plus précisément, le régime de garanties des logements neufs. Je crois comprendre que Tarion travaille présentement à mieux former et à mobiliser les courtiers immobiliers, et j’aimerais aussi comprendre comment une telle initiative pourrait être déployée de manière plus large.

Acheminer la bonne information au bon moment à l’acheteur d’une maison est un problème qui n’est pas unique à l’Ontario. L’une des provinces sur lesquelles je me suis penché fournit des renseignements détaillés dans son site Web à propos de la couverture de la garantie et du mécanisme de résolution des différends, et ce, dans un langage simple et facile à comprendre. Néanmoins, on me dit que même en mettant ainsi à la disposition du public toute l’information nécessaire, des difficultés persistent au moment de veiller à ce que cette information parvienne en temps opportun aux acheteurs d’une maison neuve.

Je ne doute pas que l’éducation des acheteurs de maisons et des propriétaires soit essentielle pour améliorer le processus de la garantie pour les propriétaires de maisons neuves. Je crois comprendre que Tarion procède actuellement à une vérification de ses communications afin d’étudier et de mettre en place de nouveaux moyens de mieux informer les consommateurs comme les constructeurs de ses façons de faire. Comme première étape, Tarion a récemment lancé un site Web entièrement modernisé. Je précise plusieurs autres moyens d’améliorer encore davantage l’éducation des consommateurs à l’encadré 9, ci-dessous.

Je suis conscient qu’il existe sûrement d’autres possibilités de mieux informer le consommateur et je serai heureux de recevoir d’autres commentaires à ce sujet au fur et à mesure que je poursuivrai mon analyse et évaluerai les options avant de formuler les recommandations de mon rapport final.

Encadré 9 : Options relatives à l’éducation du consommateur

Tarion continue d’améliorer ses communications avec les propriétaires et mobilise d’autres parties afin d’éduquer les consommateurs et de mieux les renseigner sur le régime de garanties.
On exige des partenaires du processus d’achat et de construction de maisons neuves (p. ex. les constructeurs, les professionnels de l’immobilier, les inspecteurs en bâtiment) qu’ils éduquent les consommateurs et les renseignent sur le régime de garanties des logements neufs.
On met sur pied un bureau consultatif pour les consommateurs ou on crée un poste d’agent en chef de l’expérience client qui aidera le consommateur à s’y retrouver dans le processus de réclamation au titre de la garantie.

Couverture et durée de la garantie

À l’heure actuelle, la couverture maximale prévue par la loi pour les nouveaux logements est de 300 000 $ et de 2,5 millions $ pour les parties communes d’un immeuble en copropriété. On offre des garanties d’un ou de deux ans offrant une protection contre certaines défectuosités liées aux travaux ou aux matériaux ou à d’autres aspects, ainsi qu’une garantie de sept ans couvrant les vices de construction importants (VCI).

De plus, le régime de garanties offre une assurance pour la protection des acomptes pouvant aller jusqu’à 40 000 $ pour une maison de propriété franche et à 20 000 $ (plus les intérêts calculés conformément à la Loi de 1998 sur les condominiums) pour une unité en copropriété, et jusqu’à 7 500 $ pour les retards par rapport à la date de clôture ou d’occupation prévue.

Plusieurs des personnes à qui j’ai parlé m’ont fait part de leurs préoccupations concernant l’envergure de la couverture et la durée de la garantie. Les propriétaires de la région du Grand Toronto se sont, entre autres, dits préoccupés des limites de la couverture compte tenu des coûts croissants des maisons. Mais les propriétaires d’ailleurs dans la province affirment que les limites de la couverture offerte son suffisantes. Plusieurs intervenants de l’industrie, de même que des gens de Tarion, ont souligné que les coûts croissants des maisons sont attribuables à leur avis à l’augmentation du prix des terrains plutôt qu’aux hausses de prix des maisons comme telles et ne voient donc aucune nécessité d’augmenter les limites de la garantie.

Des propriétaires de partout dans la province ont suggéré de porter la couverture de la garantie pour les infiltrations d’eau et la garantie pour les vices de construction importants de 2 à 5 ans et de 7 à 10 ans, respectivement. Les conseils d’administration de syndicats de copropriété estiment que la notion de vice de construction important devrait être élargie.

Les médias se sont récemment intéressés à la limite de protection des acomptes et se demandaient, de façon générale, si cette protection était adéquate. Il serait peut-être urgent de se pencher sur cette question. J’ai aussi entendu des personnes remettre en question le montant maximal de 7 500 $ pour retard de clôture ou d’occupation et se demander s’il était suffisant.

Bien que certaines modifications à la couverture de la garantie nécessiteront un amendement à la Loi sur le RGLNO, Tarion n’a pas le pouvoir, par la réglementation, d’apporter des changements au contenu, à la durée et aux limites de responsabilité de la couverture de la garantie. Tarion m’a informé que son équipe de haute direction revoit tous les trimestres le caractère adéquat et la durée de la couverture de la garantie. Cet examen comprend entre autres une analyse des données liées aux réclamations antérieures afin d’établir si un type de vice de construction en particulier excède régulièrement les limites, une évaluation des changements dans les coûts de construction, un examen de ce qui se fait dans d’autres provinces et une analyse coûts-bénéfices.

Tarion a modifié les limites de la couverture par le passé; elle a notamment relevé à 40 000 $ les limites de protection des acomptes pour les maisons de propriété franche en 2003 et augmenté le montant maximal de responsabilité par maison à 300 000 $ en 2006. Tarion dit procéder à un examen et à une évaluation de bon nombre de domaines, dont la révision des limites de la couverture des acomptes pour les maisons de propriété franche. Tarion a également dit revoir sa politique non écrite de garantie des réparations, sa garantie contre les substitutions et qu’elle va peut-être lancer une nouvelle garantie visant à rembourser les propriétaires pour les coûts de réinstallation lorsque des vices de construction forcent le propriétaire à évacuer sa maison pour des raisons de santé et de sécurité.

Tarion m’a informé que dans certaines circonstances exceptionnelles, elle peut payer, à partir du fonds de la garantie, des sommes qui dépassent les montants maximums payables. Ces paiements supérieurs à la limite ne sont accordés qu’à la suite de l’approbation de l’équipe de direction de Tarion et de son conseil d’administration. Je crois comprendre que Tarion n’a versé un tel paiement qu’une seule fois au cours des trois dernières années. Cette procédure devrait peut-être être examinée plus en profondeur, tout comme les directives et l’autorité d’accorder de tels paiements.

Comparativement à ce qui se fait dans d’autres provinces, Tarion offre non seulement une couverture de garantie comparable, mais l’un des montants en dollars les plus élevés au Canada. Il est cependant difficile de procéder à une comparaison précise parce que le prix des maisons neuves varie beaucoup d’une région à l’autre du pays et que les définitions ne sont pas nécessairement les mêmes. En Colombie-Britannique, par exemple, la définition de vice de construction important est différente de celle adoptée par Tarion. Tout en reconnaissant qu’il y a effectivement des différences dans ce qui est considéré comme un vice de construction important, il faudrait souligner qu’en Colombie-Britannique, en Alberta, au Canada atlantique, au New Jersey et au Royaume-Uni, la couverture pour vice de construction important s’étend sur dix ans et que la Colombie-Britannique et l’Alberta offrent une couverture de cinq ans pour les infiltrations d’eau.

Je comprends qu’en augmentant la couverture et la durée de la garantie, il y a risque d’augmentation des coûts de la garantie et que ces coûts sont bien souvent refilés au consommateur. J’aimerais mieux comprendre le processus d’examen des garanties utilisé par Tarion. Plus précisément, j’aimerais savoir si les examens sont réalisés en fonction des critères appropriés, si d’autres critères étaient nécessaires, et j’aimerais aussi mieux comprendre ce qui justifie la décision de ne pas avoir augmenté les limites depuis un certain temps. Je crois qu’il y aurait là une occasion de personnaliser le niveau de garantie, la couverture des acomptes et la durée de la protection en fonction du type d’immeuble et de la région géographique. L’encadré 10, ci-dessous, résume certaines des options possibles. Je continuerai de me pencher sur cette question et présenterai mes recommandations dans mon rapport final.

Encadré 10 : Options relatives à la couverture et à la durée de la garantie

Modifier la procédure de Tarion pour l’évaluation de la couverture, des montants et de la durée prévus au régime de garanties.
Personnaliser la garantie et la couverture pour les acomptes en fonction du type de logement neuf et de la région où il se trouve.

Réglementation des constructeurs et des vendeurs

Comme mentionné précédemment, Tarion agit comme organisme de réglementation auprès des constructeurs et des vendeurs de maisons neuves en Ontario. Tarion a un rôle à jouer pour s’assurer que les constructeurs sont qualifiés et pour imposer les mesures disciplinaires appropriées aux constructeurs incompétents. C’est là un aspect essentiel du système, car Tarion joue un rôle clé dans le contrôle et la surveillance des entreprises qui construisent des maisons en Ontario. Tarion a aussi un rôle à jouer dans la protection de l’intérêt public, en contrôlant la qualité de la construction et le service qui s’y rattache et en réglant les problèmes à cet égard dès le début afin de prévenir ou, à tout le moins, de minimiser les problèmes en aval pour les propriétaires de logements neufs.

J’ai pu me pencher sur les façons de faire d’autres organismes de réglementation issus de divers secteurs et industries en Ontario. J’ai constaté que certains d’entre eux commencent à adopter une approche fondée sur le risque pour la gestion de leurs secteurs respectifs et utilisent maintenant des outils plus modernes afin d’obtenir de meilleurs résultats en matière de conformité. J’espère pouvoir me pencher plus en détail sur cette question lors de la prochaine phase de mon examen.

La section ci-dessous décrit les diverses composantes de la réglementation touchant les constructeurs/vendeurs.

Inscription initiale et exigences de renouvellement

Quiconque projette de construire et/ou de vendre une maison ou un logement neuf en Ontario (à quelques exceptions près) doit s’enregistrer chez Tarion et enregistrer la nouvelle maison au programme de garanties prévu par la Loi. Les frais initiaux d’inscription pour le vendeur/constructeur sont présentement de 2 500 $ et les frais de renouvellement annuels dont de 500 $. Tous les constructeurs et vendeurs paient le même montant, sans égard à leur rendement antérieur ou à leur volume de ventes.

La Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l’Ontario et le règlement 894, ainsi que les parutions des Builder Bulletin nos 28, 30R, 35 et 43 précisent les conditions pour l’inscription des vendeurs/constructeurs de maisons ou logements neufs auprès de Tarion.

Ces exigences sont notamment de remplir un formulaire de candidature, de participer à une entrevue et de répondre à 30 questions à choix multiples sur les pratiques usuelles en matière de réclamations et de construction^{footnote 13[13]}. Certains constructeurs ont exprimé leur inquiétude devant le fait que presque toutes les exigences concernent les ressources financières des constructeurs, notamment celle de présenter un état de l’avoir net personnel et des états financiers à jour, au lieu de porter sur la démonstration de connaissances des pratiques et des enjeux liés à la construction en Ontario. De plus, de nombreux petits constructeurs ont exprimé des préoccupations à l’égard du bulletin no 28 de Tarion intitulé Program Requirements For Receipt and Release Of Security (exigences du programme pour la réception et la libération des sommes en garantie). Ces exigences permettent à Tarion d’exiger des garanties des constructeurs lors de leur inscription et de leur renouvellement^{footnote 14[14]}. Selon le bulletin no 28, le montant de ces garanties est établi en fonction d’une évaluation des risques (soit de la taille, de la forme de propriété, des compétences techniques en bâtiment et des renseignements financiers du constructeur) qui vise à s’assurer que les constructeurs inscrits sont en mesure de satisfaire toutes les obligations financières ou liées à la garantie. Toutefois, de nombreux petits constructeurs jugent le coût des garanties exigées beaucoup trop élevé, ce qui rend difficile l’inscription auprès de Tarion. Selon ce même bulletin, les garanties exigées peuvent aller jusqu’à 40 000 $ par unité d’habitation construite. Le bulletin no 28 a été mis à jour en 2003 et je comprends qu’il est en cours de révision par Tarion^{footnote 15[15]}.

En 2015, Tarion a mis en place des exigences d’inscription supplémentaires, qui font appel à sept compétences acquises lors de formation, à l’intention des nouveaux inscrits. Certains constructeurs estiment qu’il s’agit là d’un geste positif de la part de Tarion, alors que d’autres se sont dits inquiets devant les nouvelles exigences qu’ils estiment trop liées à la formation scolaire comme telle et qui pourraient empêcher plusieurs gens de métiers compétents de joindre l’industrie.

Les constructeurs doivent également renouveler leur inscription chaque année. Ils doivent notamment acquitter les droits prescrits, remplir un formulaire de renouvellement et ce processus peut aussi inclure la mise à jour de documents, de nouvelles déclarations de l’état de l’avoir net personnel, de nouveaux états financiers et la divulgation d’autres renseignements. Certains constructeurs ont dit considérer que le processus actuel d’inscription et de renouvellement est trop coûteux, compliqué et qu’en fin de compte, il crée des obstacles empêchant les petits constructeurs de l’Ontario de s’inscrire.

Parmi les provinces sur lesquelles je me suis penché, toutes exigeaient que les constructeurs soient inscrits ou titulaires d’un permis. Pour obtenir un permis en Colombie-Britannique, le constructeur doit soumettre une demande au Housing Protection Office et faire la preuve que certaines conditions sont satisfaites, notamment qu’il est accepté par un tiers fournisseur de garanties. Il doit aussi produire une liste des maisons qu’il a construites, des cours qu’il a suivis en matière de construction de maisons neuves et une liste de toutes les condamnations ou amendes qui lui ont été imposées. Le 4 mars 2015, la Colombie-Britannique a lancé un nouveau mécanisme amélioré pour permettre aux constructeurs résidentiels d’obtenir un permis. Le principal changement exige du constructeur qu’il démontre qu’il possède les compétences nécessaires dans sept domaines liés à construction résidentielle, qui sont semblables aux sept domaines de compétences exigés des nouveaux constructeurs en Ontario (lesquels sont abordés plus en détail à la section suivante). Il importe de souligner que des exigences minimales sont imposées pour démontrer sa viabilité financière afin d’obtenir un permis en Colombie-Britannique. Puisqu’il s’agit d’un système comportant un tiers fournisseur de garanties, une partie de l’enquête visant à vérifier la viabilité financière du constructeur est réalisée par le fournisseur de l’assurance. Les droits pour l’obtention d’un permis en Colombie-Britannique sont de 600 $ et les frais de renouvellement sont de 500 $ par année^{footnote 16[16]}.

Le système actuel d’inscription et de renouvellement du permis en Ontario semble axé principalement sur la viabilité financière et cet aspect fait en sorte qu’il est plus difficile pour les nouveaux constructeurs de pénétrer le marché. Il pourrait y avoir possibilité de mettre en place des approches supplémentaires fondées sur les risques afin d’évaluer la capacité des constructeurs. J’ai proposé à l’encadré 11 certaines options à titre préliminaire et je continuerai d’étudier cette question plus en détail lors de la prochaine phase de mon examen.

Encadré 11 : Options relatives à l’inscription initiale et au renouvellement

Modifier l’approche d’inscription fondée sur les risques de Tarion et procéder à partir d’une évaluation des constructeurs afin de s’assurer qu’elle reflète la diversité des constructeurs du secteur.
Créer diverses catégories de constructeurs en fonction de leur envergure et du type de logements qu’ils construisent.

Formation des constructeurs

Comme mentionné précédemment, Tarion exige, depuis le 1^er septembre 2015, que les nouveaux demandeurs qui proposent de construire des logements de propriété franche et des immeubles d’appartements en copropriété de faible hauteur, démontrent avoir acquis sept compétences dans le cadre d’une formation^{footnote 17[17]}. Ces sept compétences sont :

la planification et la gestion d’entreprise;
la planification et la gestion financière;
la gestion et la supervision de projets;
les enjeux juridiques liés au logement;
les Codes du bâtiment en Ontario;
la technologie de la construction;
le service à la clientèle et les exigences de Tarion.

Il importe de noter que ces compétences sont exigées uniquement pour les nouveaux constructeurs qui souhaitent s’inscrire et que les entreprises déjà enregistrées en sont exemptées. Puisque les exigences de formation sont fondées sur l’inscription d’un vendeur/constructeur et non sur celui d’un individu, il y a un risque que les constructeurs se soustraient aux exigences de formation en prenant le contrôle d’une personne morale déjà enregistrée auprès de Tarion.

Comme je l’ai déjà mentionné, certains membres de la communauté des constructeurs ont exprimé leur inquiétude devant les nouvelles exigences de formation imposées, qui risquent de dissuader les nouveaux constructeurs d’entrer sur le marché. On a suggéré qu’un programme de mentorat et d’inspection fondé sur les risques soit utilisé pour la surveillance des nouveaux constructeurs.

Certains constructeurs ont soulevé des questions sur le fait qu’il n’y ait aucune exigence, pour les corps de métier, d’acquérir une formation structurée. Ces constructeurs reconnaissent que malgré le fait que la responsabilité liée à leurs projets leur incombe, la qualité d’une maison variera en fonction de la compétence des professionnels qui l’ont réalisée. Ils ont souligné qu’il pourrait y avoir une possibilité pour Tarion de travailler avec les constructeurs afin de mieux former les gens de métier.

Tarion n’exige aucune formation continue de la part des constructeurs ou des vendeurs déjà inscrits au régime. En Colombie-Britannique, la Home Protection Act exige des constructeurs qu’ils acquièrent des crédits de formation continue pour que leur permis soit renouvelé. Les règlements sont précis concernant les compétences et la façon dont les cours doivent être offerts afin que les exigences de formation continue soient respectées.

Il pourrait y avoir une possibilité de hausser les exigences de formation afin d’améliorer la qualité de la construction résidentielle en Ontario, ce qui permettrait aux acheteurs de maisons d’avoir une plus grande assurance que leur propriété a été construite dans le respect de normes de qualité élevées. Des analyses plus poussées seront nécessaires pour établir quelles seraient ces exigences de formation, s’il doit s’agir de formation continue et à qui devraient s’appliquer ces exigences. Il serait aussi important de veiller à ce que ces exigences n’empêchent pas des constructeurs ou des ouvriers compétents d’entrer sur le marché. J’ai résumé quelques options à l’encadré 12 ci-dessous, et j’espère recevoir des idées supplémentaires à ce sujet au cours de la prochaine phase de mon examen.

Encadré 12 : Options relatives à la formation des constructeurs

Étendre les exigences actuelles de formation aux constructeurs existants et les adapter au fil du temps.
Mettre en place un programme de formation inspiré de celui des apprentis et d’exigences pratiques.
Exiger une formation continue obligatoire.
Outils de conformité

Tarion s’est dite préoccupée par le nombre limité d’outils de conformité dont elle dispose pour faire appliquer les règlements dans l’industrie de la construction de bâtiments.

La principale sanction dont dispose Tarion à l’heure actuelle est la révocation de l’enregistrement du constructeur. Dans bien des cas cependant, cette solution est jugée trop sévère. Tarion dispose présentement d’autres moyens pour intervenir auprès des constructeurs. Elle peut par exemple procéder à une conciliation qui sera facturée au constructeur, accroître les exigences en matière de valeurs que doit déposer le constructeur, limiter le nombre de maisons qu’un vendeur/constructeur est autorisé à construire et a aussi la possibilité de procéder à des inspections, dont les frais doivent être payés par le constructeur. Je souhaite travailler à mieux comprendre comment Tarion utilise ces outils.

Tarion a toutefois fait part de son intérêt à disposer d’outils supplémentaires qui pourraient être utilisés en fonction de la gravité de l’infraction. Parmi ceux-ci, citons les ordonnances de conformité, les sanctions administratives pécuniaires, de plus grands pouvoirs pour exiger la documentation et des explications de la part des entreprises enregistrées et un pouvoir d’examen plus grand lui permettant d’examiner les registres et de procéder à des inspections dans les entreprises enregistrées.

La plupart des constructeurs m’ont dit que la conciliation facturable constitue un outil de conformité efficace. Comme on le précise dans le bulletin no 20, How Chargeability is Defined and Applied, la conciliation facturable est imposée au constructeur si Tarion établit qu’une inspection de conciliation aurait pu être évitée si le constructeur avait effectué les travaux convenus^{footnote 18[18]}. Lorsque Tarion établit qu’une conciliation est facturable, le constructeur doit rembourser à Tarion les frais de la conciliation et le dossier du constructeur dans l’Ontario Builder Directory est mis à jour et précise qu’il a fait l’objet d’une conciliation facturable; cette mention demeure dans le dossier du constructeur pendant 10 ans. Puisque la conciliation facturable a des répercussions à long terme sur la réputation des constructeurs, on m’a dit qu’ils sont nombreux à déployer tous les efforts nécessaires, et davantage, afin d’éviter un tel processus.

Certains constructeurs m’ont mentionné que le prix d’excellence de Tarion – Tarion’s Homeowners’ Choice Awards – est aussi un outil de renforcement positif. Les constructeurs, à ce qu’on m’a dit, se livrent à une certaine forme de compétition en vue d’être reconnus pour l’excellence de leur service à la clientèle.

Dans d’autres provinces comme la Colombie-Britannique, l’Alberta et le Manitoba, on a attribué à l’organisme de réglementation des outils de conformité tels que les ordonnances de conformité et les sanctions administratives pécuniaires. J’ai constaté que le Québec a adopté une approche différente en matière de conformité. La province a en effet mis sur pied un programme d’inspection fondé sur les risques et qui attribue une note aux entrepreneurs en tenant compte des résultats d’inspections antérieures, du nombre de réclamations et de sondages de satisfaction, notamment. Le nombre d’inspections que subira une entreprise est inversement proportionnel à la note qui lui a été attribuée.

Je suis en accord avec le fait que ne disposer que de quelques options pour assurer le respect de la réglementation par les constructeurs peut être limitatif, surtout quand la sanction la plus sévère consiste à retirer au constructeur son inscription au régime de garanties. Mais quels autres outils pourraient être offerts? Devrait-on continuer de mettre l’accent sur la conformité et sur les mesures disciplinaires, ou aller plutôt vers les mesures de prévention? J’ai résumé à l’encadré 13 certaines options à titre préliminaire; notons que ces options ne sont pas mutuellement exclusives. Je continuerai de les examiner avant de formuler les recommandations de mon rapport final.

Encadré 13 : Options relatives aux outils de conformité

Offrir d’autres moyens pour l’application et le respect des règlements (p. ex. des ordonnances de conformité ou des sanctions administratives pécuniaires) afin d’assurer la conformité.
Mettre en place une approche fondée sur les risques en matière de conformité (p. ex. procéder à des inspections dont la fréquence dépendra du rendement antérieur et mettre en place une échelle variable des droits d’inscription en fonction du rendement des entreprises).
Répertoire des constructeurs

Tarion prépare et garde à jour un répertoire des constructeurs, l’Ontario Builder Directory. Ce répertoire permet aux acheteurs de maison de se renseigner sur les constructeurs et d’obtenir par exemple des renseignements sur l’entreprise, un historique des maisons construites par constructeur, un relevé des infractions, y compris des conciliations facturables, le nombre de plaintes et la valeur globale en dollars des plaintes dont chaque constructeur a fait l’objet.

De nombreux propriétaires ont toutefois exprimé des doutes quant à l’exactitude des données contenues dans le répertoire de Tarion et estiment qu’il induit le consommateur en erreur quant au rendement des constructeurs. On m’a informé par exemple de cas où Tarion avait évalué un problème faisant l’objet d’un différend comme étant couvert par la garantie au cours d’un processus de conciliation, mais n’avait pas fait mention de la conciliation facturable au dossier du constructeur concerné. Les propriétaires ignorent pourquoi leur constructeur, qui avait pourtant bien fait l’objet d’une conciliation, n’avait aucune mention de conciliation facturable dans son dossier, ce qui a entraîné chez eux une perte de confiance face à l’ensemble du système. En ne facturant pas la conciliation au vendeur/constructeur, Tarion donne à penser qu’elle protège les constructeurs.

Comme mentionné précédemment, en moyenne au cours des cinq dernières années, environ 50 % des réclamations n’étaient pas associées à une conciliation facturable. Tarion explique le tout par le fait que certaines exceptions sont approuvées pour éviter la conciliation facturable, comme précisé dans le Builder Bulletin no 20. Ces exceptions existent parce qu’en certaines situations, le constructeur « [traduction] pourrait ou devrait s’être conformé à ses obligations de service à la clientèle, mais pour des raisons indépendantes de sa volonté, n’a pas pu y parvenir. »^{footnote 19[19]} Sept exceptions sont définies pour éviter la conciliation facturable, entre autres : accès refusé; refus d’une réparation raisonnable ou d’un règlement monétaire; décision relative au régime de garanties contredite par le TAMP ou les tribunaux^{footnote 20[20]}. Certains intervenants, dont des propriétaires, ont dit souhaiter que Tarion précise la raison pour laquelle il n’y a pas eu de conciliation facturable dans son répertoire.

On m’a dit que la navigation dans le répertoire est difficile et qu’il peut être compliqué de trouver un constructeur qui pourrait être enregistré sous plusieurs noms différents. L’enregistrement des entrepreneurs arrive à échéance et souvent, de nouvelles entreprises sont enregistrées.

Tarion ne considère pas son répertoire comme la seule source d’information sur les constructeurs. Comme elle le précise dans son site Web, Tarion recommande aux acheteurs d’un logement neuf de s’informer auprès de diverses sources pour trouver des renseignements sur un constructeur :

« [traduction] Ces renseignements vous livreront un aperçu du rendement du constructeur, mais ne livrent pas un portrait complet de ses états de service. En choisissant un constructeur, les acheteurs d’une maison neuve devraient s’informer à partir de plusieurs sources. Vous pourrez par exemple trouver de l’information sur un constructeur en lui demandant des références ou en visitant des quartiers où il a construit des maisons afin de voir si leurs propriétaires sont satisfaits de leur achat et de leur expérience avec ce constructeur. »^{footnote 21[21]}

Maintenir un répertoire des constructeurs à la fois complet et aussi à jour que possible constitue un aspect important du rôle que doit jouer Tarion en tant qu’organisme de réglementation et société chargée de veiller à la protection des acheteurs de logements neufs. Même si les exceptions à la facturation de la conciliation aux constructeurs sont précisées dans le Builder Bulletin no 20, force est de reconnaître que cette information n’est pas aisément accessible aux propriétaires et aux acheteurs de logements neufs.

Il faudrait peut-être perfectionner ou actualiser le système de gestion du répertoire afin qu’il reflète plus fidèlement la nature même de la conciliation facturable. On pourrait par exemple faire appel à un système de points ou à une autre forme de notation des entreprises afin de minimiser les exceptions qui existent actuellement. Je réfléchirai également à la possibilité de créer une autre forme de mesure de rendement qui pourrait être rendue publique sous forme de bulletin ou de carte de pointage. Je résume ci-dessous, à l’encadré 14, certaines des options possibles à cet égard.

Encadré 14 : Options relatives au répertoire des constructeurs (Ontario Builder’s Directory)

Analyser la pertinence des exceptions à la conciliation facturable et améliorer la transparence du processus permettant de conclure à une exception.
Créer un système de pointage ou de notation lié aux conciliations facturables afin de tenir compte du fait que les conciliations facturables ne reposent pas toutes sur des défectuosités ou une négligence de même envergure de la part du constructeur.
Mettre sur pied un système permettant le suivi des constructeurs enregistrés sous plusieurs noms, avec les noms des personnes qui sont parties à chacun de ces enregistrements.
Publier un bulletin de notes des constructeurs avec des mesures de rendement.

Gouvernance du conseil d’administration

Au cours de mon examen, j’ai pu m’entretenir avec plusieurs anciens membres du conseil d’administration de Tarion. La plupart d’entre eux ont souligné que la composition de ce conseil d’administration a changé considérablement au cours des dix dernières années. Auparavant, une majorité de ses membres étaient des représentants des constructeurs, mais plus récemment, la composition du conseil d’administration s’est diversifiée. Les règlements de Tarion prévoient un conseil d’administration de seize membres, dont huit sont nommés par l’Ontario Home Builders’ Association (OHBA) et cinq par le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs. L’une de ces personnes est un haut fonctionnaire du gouvernement de l’Ontario. Les trois membres restants sont désignés par le comité des nominations du conseil d’administration^{footnote 22[22]}. Or, malgré ces changements à la composition du conseil d’administration, nombreux sont ceux qui perçoivent encore le conseil d’administration de Tarion comme une instance dominée par les constructeurs. Conséquemment, ils croient que le conseil d’administration a comme motivation de favoriser les constructeurs au lieu des propriétaires. Je souligne que les conseils d’administration d’autres secteurs autoréglementés, comme ceux d’autres organismes d’application du Ministère, comptent des représentants de l’industrie.

Certains constructeurs se sont dits inquiets du fait qu’un conseil d’administration sans membre constructeur ne possède pas une connaissance de l’industrie suffisante pour mener ses tâches à bien. Certains d’entre eux recommandent que tous les membres du conseil soient évalués par le conseil, y compris les personnes désignées par le Ministère afin de s’assurer que les administrateurs offrent un bon ensemble de compétences et d’expérience. D’autres ont suggéré que divers groupes de l’industrie y soient représentés, dont des ingénieurs, des architectes ou des inspecteurs en bâtiment. Au cours de ma rencontre avec le conseil d’administration de Tarion, j’ai appris que les administrateurs informent le Ministère du type de nominations dont ils ont besoin lorsqu’un siège d’administrateur est à pourvoir.

Les membres du conseil d’administration, je me dois de le préciser, ne sont pas là pour représenter les intérêts d’un groupe ou d’un autre, mais doivent plutôt offrir divers points de vue qui aideront le conseil à respecter ses obligations fiduciaires et juridiques. Certains propriétaires et d’autres intervenants ont suggéré qu’il y ait une plus forte représentation de consommateurs ayant de l’expérience avec les processus liés au régime de garanties des logements neufs. Je dois souligner que le conseil consultatif des consommateurs n’est pas doté de ce genre de personnes.

On m’a aussi fait part de préoccupations à l’égard de l’élection du président et du vice-président du conseil d’administration. Certaines personnes estiment qu’ils devraient être nommés par le gouvernement. Au conseil d’administration de Tarion, par contre, on croit que les administrateurs devraient continuer d’élire le président et le vice-président.

L’actuel conseil d’administration de Tarion a des idées bien arrêtées en matière de gouvernance du conseil. On y perçoit le conseil d’administration comme un groupe solidaire et on croit que sa composition actuelle convient bien. Plusieurs membres qui ne sont pas constructeurs (et qui siègent à plusieurs conseils d’administration) m’ont dit que l’actuel conseil d’administration est l’un des plus efficaces et des plus indépendants dont ils ont fait partie à ce jour. Les membres du conseil semblent unis dans leur point de vue voulant que le conseil d’administration de Tarion soit juste et cohérent. Ils ont également insisté sur le fait que contrairement aux perceptions du public, les intérêts des consommateurs et des constructeurs y sont représentés dans un parfait équilibre.

Lors de mon examen d’autres organismes de réglementation, je me suis renseigné sur la composition de leurs conseils d’administration. Dans certains secteurs autoréglementés, par exemple, et notamment dans d’autres organismes d’application, la composition du conseil est fondée sur le milieu alors que dans d’autres cas, ce sont les compétences de chacun qui sont privilégiées.

Une juste composition du conseil d’administration est essentielle et je salue les améliorations apportées à cet aspect au cours de la dernière décennie. Toutefois, à la lumière de ce qu’on m’a dit, à tort ou à raison, la perception continue d’être que Tarion est un organisme allié des constructeurs.

Certains changements à la composition du conseil d’administration et dans la façon d’en choisir les membres pourraient se justifier. L’encadré 15, ci-dessous, résume certaines des options possibles pour la composition du conseil, l’admissibilité des membres et la façon de les choisir. Ces avenues seraient applicables dans le contexte où le modèle d’affaires ne changerait pas beaucoup. D’autres possibilités pourraient être envisagées si on recommande que l’ensemble du modèle d’affaires change considérablement.

Encadré 15 : Options relatives à la gouvernance du conseil

Diversifier la composition du conseil afin d’inclure des représentants d’autres professionnels de l’industrie (p. ex. ingénieurs, architectes, représentants du secteur du bâtiment, inspecteurs en bâtiment).
Exiger que la composition du conseil respecte une grille précise de compétences qui décrirait clairement les compétences et l’expertise nécessaires pour assurer que le conseil soit en mesure de remplir ses obligations fiduciaires envers Tarion.
Examiner le rôle du gouvernement dans le choix des membres du conseil d’administration et de son président.

J’ai bon espoir de me pencher sur ces questions plus en détail au cours de la prochaine phase de mon examen et je formulerai des recommandations en temps voulu.

Reddition de comptes, transparence et surveillance

Plusieurs des personnes que j’ai rencontrées m’ont parlé de leur désir d’une plus grande responsabilité, de plus de transparence et d’une surveillance accrue. C’était particulièrement le cas des propriétaires, dont plusieurs m’ont parlé de Tarion comme d’un organisme gouvernemental agissant en leur nom et se demandaient pourquoi le gouvernement n’y jouait pas un rôle plus actif. Les trois questions fréquemment soulevées ont été la surveillance externe, le rôle du gouvernement et les exigences de divulgation abordées ci-dessous.

Surveillance externe

À l’heure actuelle, la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l’Ontario n’accorde ni à l’ombudsman de l’Ontario ni au vérificateur général de la province de pouvoir de surveillance auprès de Tarion. Mais en réponse aux préoccupations des consommateurs, Tarion a créé en 2009 un poste d’ombudsman interne relevant directement de son conseil d’administration. Le mandat de l’ombudsman de Tarion consiste à « [traduction] recevoir, enquêter et trouver des solutions à la suite de plaintes des propriétaires relativement à la conduite de Tarion et à établir si cette conduite respecte les pratiques et les procédures de l’organisme^{footnote 23[23]}. » Bien que certaines personnes aient dit croire que puisque le bureau de l’ombudsman de l’organisme fait partie de Tarion dans les faits, il ne peut être impartial ou indépendant, d’autres ont salué l’excellence du travail de cet ombudsman.

La plupart des organismes d’application en Ontario ne relèvent pas de l’ombudsman provincial ou du vérificateur général. En Colombie-Britannique, en Alberta et au Manitoba, seul l’organisme de réglementation et non le fournisseur de garanties, fait l’objet d’une surveillance de l’ombudsman et du vérificateur général. Cela veut peut-être dire qu’une surveillance externe supplémentaire est nécessaire. Il serait indiqué de se demander si l’ombudsman provincial ou le vérificateur général seraient en mesure de mettre suffisamment en relief les préoccupations particulières des acheteurs et des propriétaires de logements neufs compte tenu de leur mandat déjà fort vaste.

Certaines personnes ont suggéré la mise sur pied d’un bureau de défense des consommateurs ou d’un poste de responsable indépendant de la conformité. Avant de formuler des recommandations, j’aimerais me pencher sur le mandat qui pourrait être le leur et sur la façon dont ces personnes pourraient interagir avec le public, avec Tarion et avec le gouvernement. Je souhaite réfléchir à la façon dont leur indépendance pourrait être maintenue, ainsi qu’à leur mode de financement. L’encadré 16, ci-dessous, précise quelques options en matière de surveillance externe. J’entends les développer davantage au cours de la prochaine phase de mon examen.

Encadré 16 : Options relatives à la surveillance externe

Créer des mécanismes qui permettront à l’actuel ombudsman de Tarion d’être plus indépendant.
Exiger une surveillance externe indépendante (p. ex. à l’aide d’un bureau de défense des droits des consommateurs, d’un responsable de la conformité, de l’ombudsman de l’Ontario ou du vérificateur général).

Rôle du gouvernement

Comme mentionné précédemment, Tarion est une société sans but lucratif avec lequel le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs a conclu un contrat de responsabilité. Par conséquent, le fonctionnement de Tarion, sous plusieurs aspects, s’apparente à celui d’un organisme d’application dont la surveillance est assurée par le Ministère. À l’heure actuelle, le Ministère assure la surveillance de huit autres organismes d’application. La Loi sur le RGLNO est antérieure à la structure actuelle propre aux organismes application; le modèle de surveillance propre à Tarion est donc similaire à celui des huit autres organismes d’application, tout en étant différent sous de nombreux autres aspects importants. Tarion est ainsi le seul organisme ayant le pouvoir de créer ses propres règlements administratifs, lesquels sont réputés constituer une réglementation. Plusieurs personnes avec qui je me suis entretenu se sont dites préoccupées par le pouvoir de Tarion d’établir les règles du jeu et d’agir en même temps comme organisme régulateur, fournisseur de garanties et organisme décisionnel. Certaines personnes estiment que son pouvoir de créer des règlements devrait être confié au gouvernement. D’un autre côté, certains constructeurs estiment que le gouvernement devrait avoir un rôle moins important à jouer dans l’établissement de la réglementation.

Parmi les administrateurs de régime des provinces sur lesquels a porté mon examen, Tarion semble être le seul ayant le pouvoir de créer des règlements. Dans toutes les autres provinces dotées d’une législation habilitante, il revient au gouvernement d’élaborer des règlements. Dans ces provinces, le gouvernement est aussi l’instance chargée de l’enregistrement et l’organisme délivrant les permis aux constructeurs. Le pouvoir de réglementation de Tarion couvre des dispositions de grande importance relativement à l’actuel contenu et à l’étendue de la garantie. Il permet aussi à l’organisme de couvrir des aspects plus strictement réglementaires tels que l’éducation et les exigences en matière de valeurs à déposer pour les constructeurs et les vendeurs.

Tarion, comme d’autres organismes d’application, paie chaque année au gouvernement de l’Ontario des droits de surveillance. Selon ce que je comprends, l’objectif de ces droits est de couvrir les coûts de surveillance des activités de Tarion, y compris ceux des évaluations de conformité, d’examen et de réponse aux préoccupations de divers intervenants. En 2015, les droits de surveillance se chiffraient à 288 000 $^{footnote 24[24]}. Certaines personnes ont également exprimé leurs préoccupations quant au rapport qualité-prix de la fonction de surveillance du gouvernement.

Au fur et à mesure que je me pencherai sur le modèle d’affaires approprié pour le régime de garanties, j’étudierai aussi le rôle du gouvernement et ferai part de mes recommandations dans mon rapport final. L’encadré 17, ci-dessous, décrit les options possibles.

Encadré 17 : Options relatives au rôle du gouvernement

Harmoniser le contrat de responsabilité entre Tarion et le gouvernement avec ceux d’autres organismes d’application (p. ex. en ce qui a trait à l’obligation de soumettre des plans opérationnels au gouvernement et de le consulter pour toute modification réglementaire liée à la gouvernance du conseil).
Réviser le pouvoir unilatéral de Tarion de créer des règlements.
Accroître la transparence rattachée à la fonction de surveillance du gouvernement.

Divulgation de l’information

Un autre aspect préoccupant pour de nombreuses personnes est l’absence de divulgation de la rémunération qui prévaut chez Tarion. De nombreuses personnes estiment que Tarion devrait respecter la Loi de 1996 sur la divulgation des traitements dans le secteur public (mieux connue sous le nom de Sunshine List), parce que Tarion est un organisme auquel on a confié l’administration d’un régime de garanties prévu par la Loi, financé à partir de droits d’inscription habituellement payés par les consommateurs. En plus de l’absence de divulgation de sa rémunération, Tarion n’a pas à divulguer cette information au ministre. On doit souligner qu’aucun autre organisme d’application en Ontario n’est assujetti à l’obligation de divulguer sa rémunération. L’encadré 18, ci-dessous, propose une option à cet égard. Je continuerai de me pencher sur la question de la divulgation de la rémunération et présenterai des recommandations à cet effet dans mon rapport final.

Encadré 18 : Option relative à la divulgation de l’information

Accroître la divulgation de l’information sur la rémunération (p. ex. au grand public et/ou au ministre).

Questions diverses

Un certain nombre d’autres questions ont été soulevées au cours de mon examen. On a abordé entre autres le manque de définitions claires dans la Loi sur le RGLNO, la construction illégale et la nécessité de dispositions particulières dans la Loi pour les immeubles en copropriété. La structure organisationnelle de Tarion, le manque de représentation de Tarion dans les collectivités plus petites et le manque de transparence du conseil consultatif des consommateurs de Tarion et du comité de liaison avec les constructeurs ont aussi été évoqués. Ces questions sont abordées plus en détail ci-dessous.

Définitions dans la Loi sur le RGLNO

Au cours de mes discussions avec les propriétaires, les constructeurs, la communauté juridique, Tarion et d’autres intervenants, on m’a parlé des difficultés constantes liées à l’interprétation de certaines des définitions contenues dans la Loi sur le RGLNO. Je crois comprendre qu’avec les années, les pratiques dans le secteur de la construction de bâtiments ont changé et que le moment serait peut-être venu de revoir certaines des principales définitions et certains concepts, d’y ajouter plus de clarté et de se montrer plus précis. Certaines des définitions et concepts auxquels on devrait accorder de l’attention sont notamment, sans s’y limiter, les notions de « logement neuf », de « constructeur », de « vendeur », de « propriétaire-constructeur » et on devrait expliquer aussi en quoi consistent certains types de logements tels que les maisons modèles, les chalets et les maisons usinées, qui sont exclus de la couverture de la garantie.

On a suggéré par exemple que la définition de « constructeur » inclue une notion de « gestionnaire de projet » afin que l’on comprenne bien qu’un logement construit par un gestionnaire de projet est couvert par la garantie.

Disposer de définitions claires dans la Loi sur le RGLNO et ses règlements est important pour assurer une application uniforme de la Loi. D’autres dispositions de la Loi sur le RGLNO et ses règlements gagneraient aussi à être revues. Je précise une option possible ci-dessous, à l’encadré 19.

Encadré 19 : Option relative aux définitions de la Loi sur le RGLNO

Mettre à jour et clarifier divers aspects essentiels de la Loi sur le RGLNO, notamment ses définitions et principaux concepts.

Construction illégale

La question des bâtiments construits illégalement m’a été mentionnée à plus d’une occasion au cours de mon examen. À l’heure actuelle, les maisons construites par leur propriétaire sont exemptes d’une couverture en vertu de la garantie. Dans de tels cas, le propriétaire a effectué lui-même une partie ou l’ensemble des travaux et/ou les matériaux, en tout ou en partie, pour construire la maison. Le propriétaire qui construit sa maison n’a donc pas besoin d’être inscrit auprès de Tarion en tant que constructeur, et n’a pas non plus à s’inscrire au régime de garanties. Or, une fois que la maison est terminée, rien ne peut empêcher cette personne de vendre sa maison à un tiers. Si la maison comporte des vices de construction, aucune couverture de garantie obligatoire n’est disponible pour protéger le nouvel acheteur. Selon un bon nombre de constructeurs, des personnes un peu partout dans la province profitent de cette exemption pour éviter de payer des droits d’enregistrement et des frais d’inscription auprès de Tarion, et n’ont pas non plus à fournir des garanties dans le cadre de leur enregistrement. Certains problèmes liés à la taxation sont également possibles. La pratique qui consiste à bâtir sa maison en tant que propriétaire pour la revendre ensuite à un tiers est parfois qualifiée de construction illégale.

La position de Tarion, et son mandat, en fait, consiste à s’assurer que tous les logements en Ontario satisfont la définition de « nouveau logement » et qu’ils sont couverts par la garantie, même si le logement en question est construit illégalement. En 2015, Tarion a payé plus de 2 millions $ en réclamations déposées relativement à des maisons dites illégales^{footnote 25[25]}. Plusieurs constructeurs estiment que Tarion ne devrait pas payer de réclamations au titre de la garantie pour des maisons construites illégalement, parce que le fonds de la garantie est financé à l’aide des droits versés par les constructeurs dûment enregistrés et des frais d’enregistrement. Ils jugent que payer ces réclamations encourage la construction illégale.

Tarion a dit réagir à cette problématique de trois façons. Premièrement, elle cherche à décourager cette pratique à l’aide d’une équipe chargée de l’application de la Loi. Cette équipe est formée de sept enquêteurs, en partie d’anciens policiers, dont la tâche consiste à enquêter sur les activités de construction illégale. Dans le rapport annuel de Tarion pour 2015, on apprend que leur travail a donné lieu à 105 condamnations en cour provinciale et à des amendes de plus de 330 000 $. Deux constructeurs ont même été condamnés à des peines de prison^{footnote 26[26]}. Certains intervenants, dont des constructeurs et des avocats spécialisés en immobilier, croient qu’une approche plus proactive serait de mise pour mettre un terme à la construction illégale dès le départ. Ils voient là une occasion de divulgation plus large et plus détaillée concernant des constructeurs ayant fait l’objet de condamnations. De fait, devrait-on se concentrer d’entrée de jeu sur l’application de la Loi plutôt que sur une meilleure réglementation?

Deuxièmement, Tarion précise qu’elle met présentement en place des mesures de prévention. En 2015, elle a conclu un partenariat avec l’Ontario Building Officials Association (OBOA) et avec l’Ontario Home Builders’ Association (OHBA) pour le lancement d’un programme pilote exigeant que les individus fassent l’objet d’une vérification de Tarion et que Tarion documente leur demande avant qu’un permis de construire municipal puisse leur être délivré. Ce programme a été mis en place dans 14 municipalités et Tarion affirme que les premières indications confirment que le programme est une réussite. Je comprends donc que Tarion continue de travailler avec le ministère des Affaires municipales afin que ce modèle soit adopté de manière plus officielle dans toute la province.

Troisièmement, dans les collectivités où la construction illégale est plus courante, Tarion a réagi en lançant une campagne de sensibilisation ciblant les acheteurs de maisons et visant à les aider à comprendre les risques associés à l’achat d’une maison d’un constructeur non enregistré auprès de l’organisme.

À plus long terme, plusieurs intervenants, y compris Tarion, jugent qu’il serait important de modifier l’exemption dont bénéficient les propriétaires constructeurs.

À l’encadré 20, ci-dessous, j’ai précisé quelques options possibles pour faire face au problème de la construction illégale.

Encadré 20 : Options relatives au problème de la construction illégale

Envisager des options permettant de préciser aux acheteurs si une maison est couverte par la garantie prévue par la Loi (p. ex. par l’intermédiaire du titre de la maison, de la convention d’achat ou du contrat de vente).
Mettre fin à l’exemption consentie au propriétaire-constructeur et exiger que tous les constructeurs soient enregistrés et que toutes les maisons soient inscrites au régime de garanties.
Officialiser le processus auprès du ministère des Affaires municipales et intégrer les exigences législatives nécessaires afin qu’une preuve d’enregistrement ou une preuve d’exemption soit exigible pour obtenir un permis de construire.

Je continuerai d’évaluer ces diverses options et formulerai mes recommandations en temps opportun.

Appartements en copropriété en tant que logements distincts

Le nombre d’appartements en copropriété construits en Ontario a augmenté de façon générale^{footnote 27[27]}. Au cours de mon examen, j’ai pu constater les exigences particulières propres à la construction d’immeubles en copropriété en comparaison de celles de nouvelles maisons. Un ingénieur professionnel doit par exemple procéder à l’inspection de la structure de l’immeuble d’appartements en copropriété en construction, ce qui n’est pas le cas pour les maisons de propriété franche. De plus, les appartements en copropriété sont dotés de parties communes, comme l’entrée ou l’espace de dépôt des ordures, et celles-ci font l’objet de procédures de réclamation et de délais de réparation particuliers.

On a souligné que les règles particulières des appartements en copropriété sont incluses dans la Loi sur le RGLNO avec les règles qui s’appliquent aux maisons de propriété franche. On a suggéré qu’une nouvelle section de la Loi sur le RGLNO soit consacrée aux appartements en copropriété. On a aussi suggéré qu’un examen des dispositions relatives aux appartements en copropriété soit réalisé afin de s’assurer que cette nouvelle section correspond bien à ce que l’on trouve dans la Loi de 1998 sur les condominiums.

Certaines personnes ont exprimé des inquiétudes concernant la couverture de la garantie offerte pour les projets de conversion en appartements en copropriété, les appartements en copropriété destinés à la location et les parties communes dans des projets à usage mixte (p. ex. résidences, bureaux et commerces). Je crois comprendre que la Loi de 2015 sur la protection des propriétaires de condominiums, qui a reçu la sanction royale en décembre 2015, comprend des modifications à la Loi sur le RGLNO afin que plusieurs des protections offertes dans la garantie aux acheteurs de nouveaux appartements en copropriété s’appliquent aussi à certains projets de conversion^{footnote 28[28]}.

Harmonisation avec le ministère des Affaires municipales

Au sein du gouvernement, le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs est responsable de la Loi sur le RGLNO et le ministère des Affaires municipales (MAM) est responsable de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment et du Code du bâtiment. Si un problème systémique d’infraction au Code du bâtiment survient, Tarion travaillera avec les deux ministères afin de trouver des solutions. Cette collaboration peut occasionner des retards dans les réponses. Chez Tarion, on m’a dit entretenir de solides relations avec le MAM, mais on croit également qu’il serait possible d’améliorer la communication et le partage de l’information.

On m’a fait part de préoccupations relativement aux maisons qui subissent avec succès une inspection municipale, mais dont on se rend compte par la suite qu’elles ne sont pas conformes au Code du bâtiment. On m’a informé que dans certains cas, le constructeur et Tarion ont refusé une réclamation au titre de la garantie parce qu’une maison avait subi avec succès une inspection municipale, même s’il y avait eu infraction au Code du bâtiment. Dans un sondage réalisé par l’organisme Canadians for Properly Built Homes, 90 % des répondants (94 personnes) ont déclaré que leur maison comportait une infraction au Code. De ce nombre, 99 % (93 personnes) ont fait savoir que Tarion et/ou leur constructeur n’avaient pas offert de solution permettant de corriger la situation à leur satisfaction.

On m’a également dit qu’en raison des ressources limitées dans certaines municipalités, les fonctionnaires du domaine du bâtiment n’effectuent que des vérifications sporadiques. De plus, certaines personnes m’ont fait part d’incohérences dans la façon de mener les inspections, en partie parce que les municipalités interprètent de manière différente leurs responsabilités et leurs obligations en vertu du Code. Chez Tarion, on m’a dit que depuis 2008, on ne se fie plus uniquement au rapport des fonctionnaires du secteur du bâtiment pour les réclamations touchant des violations au Code.

Au cours de mon examen, j’ai visité un appartement en copropriété du centre-ville de Toronto dont les acheteurs avaient pris possession et où ils vivaient malgré le fait que des travaux considérables étaient encore en cours sur les lieux. J’ai été surpris de constater que des unités pouvaient être approuvées aux fins d’occupation même si les travaux se poursuivaient dans l’immeuble et que la construction des parties communes n’était pas terminée.

La qualité des inspections municipales, tout comme celle de la conception et de la construction, peuvent avoir des répercussions sur le traitement des réclamations par Tarion, puisque plus les inspections sont efficaces et approfondies, moins grands sont les risques que des vices de construction demeurent non détectés.

Je crois qu’il y aurait là des possibilités d’une meilleure harmonisation entre Tarion et le MAM et j’espère avoir la possibilité d’en savoir plus sur cette question au cours de la prochaine phase de mon examen.

Inspections

Les fonctionnaires municipaux sont tenus de procéder à une inspection des maisons de propriété franche durant la construction, mais rien n’exige que les maisons de propriété franche soient inspectées par Tarion au cours de cette période. Bien que le paragraphe 18(2) de la Loi sur le RGLNO accorde à Tarion le pouvoir d’inspecter au cours de la construction, Tarion a décidé de ne pas le faire pour les maisons de propriété franche. En revanche, je crois comprendre que les assureurs privés dans d’autres provinces procèdent à des inspections des maisons de propriété franche au cours de la construction. Lorsque j’ai soulevé la question auprès de l’équipe de haute direction de Tarion, on m’a dit que la principale raison qui justifiait de ne pas procéder à des inspections des maisons de propriété franche est le fait que ce n’était pas rentable. Tarion a souligné que plusieurs inspections ont déjà eu lieu au cours de la construction (p. ex. une inspection électrique, une inspection de santé et sécurité) et que des inspections supplémentaires n’offrent que des avantages limités. La direction de Tarion a toutefois reconnu que des inspections supplémentaires pourraient présenter un intérêt dans les cas de constructeurs à risques élevés.

En raison de la complexité de la construction des appartements en copropriété, Tarion a publié le Bulletin no 19R, Condominium Projects : Design and Field Review Reporting (en anglais seulement) en 1995, révisé en 2001. Ce bulletin précise les exigences en matière de rapports et l’information que doivent fournir à Tarion les consultants en évaluation sur le terrain et les vendeurs/constructeurs d’immeubles en copropriété de catégories désignées^{footnote 29[29]}. Ces inspections et les rapports qui s’y rattachent doivent être réalisés par un consultant en évaluation indépendant et les rapports doivent être soumis à Tarion à certains moments précis au cours de la réalisation du projet. Les groupes de propriétaires d’appartements en copropriété, les architectes et les inspecteurs en bâtiment ont fait part de leur inquiétude relativement à l’indépendance des consultants en évaluation, car ils sont rémunérés par le constructeur/vendeur. Les architectes se demandaient également si ces consultants disposent des compétences nécessaires pour comprendre les concepts architecturaux et les plans de construction. J’ai résumé certaines des options préliminaires à l’encadré 21 et j’espère les élaborer davantage au cours de la prochaine phase de mon examen.

Encadré 21 : Options relatives aux inspections

Mettre en place des inspections proactives pour tous les types de bâtiment.
Revoir la façon dont les consultants en évaluation sur le terrain sont embauchés, notamment en ce qui concerne leurs compétences.

Structure de l’organisme

Tarion compte actuellement 220 employés dans huit services. Les services les plus importants sont le service des garanties et le service d’attribution des licences et d’appréciation des risques, avec 94 et 43 employés, respectivement. Les plus importants services administratifs sont celui des technologies de l’information et les services juridiques, avec 25 et 16 personnes, respectivement. L’effectif compte aussi deux postes de cadres supérieurs et neuf vice-présidents. Pour plus de détails sur l’effectif de Tarion, consultez l’organigramme de l’organisme, à l’annexe E.

Un certain nombre de personnes ont exprimé leurs préoccupations quant à la taille de Tarion, qu’ils perçoivent comme une gigantesque bureaucratie. À leur avis, les consommateurs et les constructeurs peuvent être perdus et trouver difficile de naviguer dans tout le processus de réclamations au titre de la garantie. Certaines personnes considèrent que l’organisme est doté d’une structure administrative très lourde et s’interrogent sur son efficience et son efficacité. Plusieurs personnes croient qu’il serait facile de simplifier la structure administrative actuelle de Tarion, d’éliminer les dédoublements et d’améliorer la prestation de service grâce à une meilleure communication avec les constructeurs, les intervenants et, surtout, avec les consommateurs.

Bureaux régionaux

Des professionnels de l’industrie œuvrant à l’extérieur de la région du Grand Toronto s’inquiètent du retrait des représentants régionaux de Tarion. À l’heure actuelle, on compte deux bureaux régionaux de Tarion à l’extérieur de la région du Grand Toronto, soit un à Ottawa et un autre à London. Je comprends qu’auparavant, Tarion possédait des bureaux régionaux dans toute la province et que des représentants avaient des interactions régulières avec la communauté de la construction de bâtiments. Ces interactions étaient profitables, car elles permettaient au secteur de la construction de bâtiment de répondre directement aux propriétaires des régions et de réagir rapidement et de manière proactive aux enjeux locaux. Avec le retrait de ces bureaux régionaux, les problèmes ne se règlent pas aussi rapidement et le nombre de propriétaires insatisfaits augmente. Ces constructeurs ont affirmé que même s’il n’est peut-être pas rentable de garder des bureaux régionaux ouverts à plein temps dans certaines collectivités de petite taille, un professionnel embauché à cette fin pourrait se rendre dans les régions quelques fois par mois pour maintenir et favoriser les relations et l’échange d’information à l’échelle locale et régionale.

Conseil consultatif des consommateurs et comité de liaison des constructeurs

J’ai rencontré le conseil consultatif des consommateurs (CAC ou Consumer Advisory Council) de Tarion, qui sert d’organisme consultatif au comité des consommateurs du conseil d’administration de Tarion. L’objectif de ce conseil consultatif est de fournir des avis et une expertise externe, du point de vue des acheteurs de maisons, lorsque des changements sont proposés aux politiques de Tarion. Ce conseil est formé de 13 bénévoles qui posent leur candidature et qui sont choisis par le comité des consommateurs; leur mandat est de trois ans et ils peuvent siéger pour un maximum de trois mandats. Le mandat du CAC en précise la composition. Il est formé de deux acheteurs d’une maison neuve qui ont été membres ou sont membres du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété et ont vécu une expérience avec Tarion, de deux acheteurs d’un nouveau logement de propriété franche qui ont fait l’expérience du processus de garantie de Tarion, d’un responsable du service des bâtiments à la retraite, d’avocats spécialisés en immobilier et d’autres experts de l’industrie qui ont transigé directement avec des consommateurs. Le conseil consultatif se réunit une fois par trimestre pour discuter d’enjeux actuels. Certains enjeux dont ils ont discuté et qui ont entraîné des changements chez Tarion sont notamment, sans s’y limiter, la rénovation des immeubles, les mesures en pieds carrés, les clôtures retardées et la période de garantie des réparations.

Certains propriétaires ont mentionné que les membres du comité sont anonymes et qu’ils ne sont donc pas accessibles au public. Bien que certains membres du CAC croient que leur nom devrait figurer dans le site Internet de Tarion, d’autres jugent que leur fonction de conseil au sein du comité des consommateurs de Tarion ne les oblige pas à traiter directement avec le public et que divulguer leur nom n’ajoutera rien à leur capacité de mener à bien leurs responsabilités.

J’ai aussi appris l’existence du comité de liaison des constructeurs, que je n’ai pas rencontré. Je crois comprendre que ce comité rencontre régulièrement la haute direction de Tarion pour discuter d’enjeux actuels. Les noms des membres de ce comité ne sont pas rendus publics, ni ce qui est discuté ou les résultats de ces discussions. Certaines personnes ont suggéré qu’il serait peut-être profitable que les membres du comité de liaison des constructeurs assistent aux rencontres du CAC, et vice-versa. D’autres personnes ont suggéré que les ordres du jour et les procès-verbaux de ces rencontres soient rendus publics pour plus de transparence.

Au cours de la prochaine phase de mon examen, j’entends me renseigner davantage sur le CAC et sur le comité de liaison des constructeurs, notamment sur le processus permettant d’établir les enjeux qui y seront discutés et comment ce qui découle de ces discussions est communiqué et utilisé par Tarion. Certaines options possibles pour le CAC et pour le comité de liaison des constructeurs sont décrites à l’encadré 22, ci-dessous.

Encadré 22 : Options relatives au conseil consultatif des consommateurs et au comité de liaison des constructeurs

Améliorer la divulgation entourant le CAC et le comité de liaison des constructeurs (p. ex. ordre du jour des rencontres, procès-verbaux).
Exiger que les membres du comité de liaison des constructeurs assistent aux rencontres du CAC, et vice-versa.

Notes en bas de page

note de bas de page[1] Retour au paragraphe CHORNENKI, Genevieve. Independent End-to-End Dispute Resolution Process Review, recensé le 3 juin 2016
note de bas de page[2] Retour au paragraphe Code de conduite de Tarion. Recensé le 3 juin 2016
note de bas de page[3] Retour au paragraphe Tarion Warranty Corporation c. Kozy, 2011 ONCA 795. Décision de la Cour d’appel de l’Ontario. Consultée le 20 juillet 2016
note de bas de page[4] Retour au paragraphe Minimum Customer Service Standard for Homes and Common Elements (normes minimales de service à la clientèle pour les maisons et les espaces communs). Site Internet de Tarion. Consulté le 3 juin 2016,
note de bas de page[5] Retour au paragraphe Au cours de la première année de possession, les propriétaires peuvent faire une réclamation au titre de la garantie, en vertu de la loi, dans les 30 jours suivant la prise de possession, à l’aide du formulaire des 30 jours (30 day Form) et/ou faire une réclamation au cours des 30 derniers jours de la première année de possession, à l’aide du formulaire de fin d’année (Year-End Form). Au cours de la deuxième année de possession, le propriétaire peut déposer une réclamation en tout temps au cours de la deuxième année de possession, à l’aide du formulaire de la deuxième année (Second-Year Form). Le constructeur a ensuite 120 jours pour réparer toute défectuosité avant que le propriétaire demande une conciliation. Une fois que le propriétaire a avisé Tarion que les défectuosités n'ont pas été corrigées, le constructeur reçoit un avis lui donnant à nouveau 30 jours pour procéder aux travaux avant que Tarion procède à une inspection de conciliation. À n'importe quel moment au cours de la troisième année de possession et au plus tard sept ans après la date d’occupation, un propriétaire peut déposer, directement auprès de Tarion, une réclamation relativement à un vice de construction important (VCI) à l’aide du formulaire pour vices de construction importants (Major Structural Defect Form). Le constructeur a alors 90 jours pour réparer toute défectuosité avant que le propriétaire demande la conciliation. Le propriétaire a 30 jours pour demander une conciliation, laquelle sera organisée par Tarion dans un délai raisonnable après réception de l’avis du propriétaire.
note de bas de page[6] Retour au paragraphe Une vérification de rendement des éléments des parties communes d’un condominium doit habituellement avoir lieu entre le sixième et le dixième mois suivant l’enregistrement de la déclaration de copropriété.
note de bas de page[7] Retour au paragraphe Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, Publications Québec, consulté le 24 juin 2016.
note de bas de page[8] Retour au paragraphe CHORNENKI, Genevieve. Independent End-to-End Dispute Resolution Process Review, consulté le 3 juin 2016
note de bas de page[9] Retour au paragraphe Rapport annuel 2015 de Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[10] Retour au paragraphe Le TAMP peut accorder des montants d’argent, mais les circonstances où une ordonnance pour les dépens peut être accordée se limitent aux cas où la conduite de l’une des parties est jugée déraisonnable, frivole ou vexatoire ou lorsqu'une partie a visiblement agi de mauvaise foi.
note de bas de page[11] Retour au paragraphe PAVAC, foire aux questions (FAQ). Site Internet du PAVAC, consulté le 16 juin 2016
note de bas de page[12] Retour au paragraphe The Builder Arbitration Forum, dans le Builder Bulletin 41R de Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[13] Retour au paragraphe Expanded Registration Requirements (version révisée), dans le Builder Bulletin 30R de Tarion, consulté le 3 juin 2016
note de bas de page[14] Retour au paragraphe Program Requirements for Receipt and Release of Security, dans le Builder Bulletin 28 de Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[15] Retour au paragraphe Révision du Builder Bulletin 28 de Tarion : Tarion Requirements for Receipt and Release of Security, consulté le 24 juin 2016 à
note de bas de page[16] Retour au paragraphe Enhanced Licensing System for BC Home Builders. Document du Home Protection Office, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[17] Retour au paragraphe Getting Registered. Document publié par Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[18] Retour au paragraphe How Chargeability is Defined and Applied, dans le Builder Bulletin 20 de Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[19] Retour au paragraphe Ibid.
note de bas de page[20] Retour au paragraphe Ibid.
note de bas de page[21] Retour au paragraphe Ontario Builder Directory, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[22] Retour au paragraphe Règlement no 1 de Tarion. Consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[23] Retour au paragraphe Ombudsperson. Site Web de Tarion, consulté le 3 juin 2016
note de bas de page[24] Retour au paragraphe Rapport annuel 2015 de Tarion, consulté le 3 juin 2016 à
note de bas de page[25] Retour au paragraphe Ibid.
note de bas de page[26] Retour au paragraphe Ibid
note de bas de page[27] Retour au paragraphe Actualités habitation – Tableaux, région de l’Ontario, 4^e trimestre de 2015. Société canadienne d’hypothèque et de logement, Consulté le 21 juillet 2016 à
note de bas de page[28] Retour au paragraphe Changements apportés aux lois sur les condominiums. Gouvernement de l’Ontario. Consulté le 24 juin 2016 à
note de bas de page[29] Retour au paragraphe Builder Bulletin 19R de Tarion, consulté le 21 juillet 2016 à

Mis à jour : 26 février 2024

Date de publication : 15 août 2016