| Multiplicité des rôles |
- La multiplicité des rôles assumés par Tarion (p. ex. régulateur, fournisseur de garanties, arbitre et organisme de réglementation) donne l’apparence d’un conflit d’intérêts.
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- Tarion continue d’assumer ses fonctions actuelles (c.-à-d. réglementer les constructeurs et les vendeurs, administrer le régime de garanties, arbitrer les réclamations au titre de la garantie et établir les règles). Des changements sont apportés à son fonctionnement et à la législation afin de délimiter clairement le rôle et le mandat de Tarion.
- Confier certaines de ces fonctions, ou l’ensemble d’entre elles, à des organismes distincts (p. ex. séparer la fonction de fournisseur de garanties de celle de réglementation, ou déplacer la fonction d’arbitrage de sorte qu’il n’existe aucun lien de dépendance vis-à-vis du fournisseur de garanties).
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| Unique fournisseur de garanties |
- Tarion est l’unique fournisseur obligatoire de garanties des logements neufs en Ontario.
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- Continuer avec un seul fournisseur de garanties.
- Introduire plusieurs fournisseurs de garanties (dans ce cadre, un fournisseur sans but lucratif demeurerait envisageable).
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| Procédure/mécanisme |
- Les 30 premiers jours suivant la prise de possession du logement peuvent se révéler insuffisants pour que le nouveau propriétaire se rende compte des défauts et remplisse le formulaire.
- Du point de vue des propriétaires de logements, la période de 120 jours accordée au constructeur pour effectuer les réparations est trop longue.
- Certains constructeurs peuvent profiter des échéances strictes pour ne pas effectuer de réparations.
- La période de garantie peut débuter avant que les parties communes de l’appartement en copropriété ne soient achevées.
- Il peut être difficile de déceler des défauts latents ou occultes dans les délais actuellement impartis.
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- Maintenir les délais actuellement en vigueur, tout en adoptant une approche plus rigoureuse quant au mécanisme d’intervention précoce.
- Allonger les délais impartis pour déposer des réclamations, mais raccourcir la période accordée au constructeur pour effectuer les réparations.
- Remplacer les délais de soumission des réclamations et la période accordée pour les réparations par des échéances raisonnables.
- Élaborer un mécanisme pour la soumission de réclamations relatives aux défauts latents ou cachés.
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| Fardeau de la preuve |
- Les propriétaires de logements doivent prouver l’existence de défauts, mais ne sont pas forcément en mesure d’apporter ce type de preuves.
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- Mieux éduquer les propriétaires de logements afin qu’ils comprennent que c’est à eux qu’il incombe de prouver l’existence d’un défaut.
- Réviser le fardeau de la preuve de manière à ce que le propriétaire d’un logement doive seulement signaler les possibles manifestations du problème, tout en laissant à Tarion le soin de diagnostiquer la cause d’un défaut.
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Directives sur les normes
de construction |
- Certains aspects des directives sur les normes de construction (les Directives) sont trop subjectifs, ce qui entraîne un manque de cohérence au niveau de la prise de décisions.
- Sous certains aspects, les Directives semblent être moins exigeantes que d’autres normes (p. ex. celles du Code).
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- Réviser les Directives pour limiter les interprétations subjectives.
- Faire coïncider les Directives avec les actualisations en cours du Code et les normes du secteur de la construction.
- Formaliser le processus et le calendrier de révision des Directives.
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| Inspections de conciliation et Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP) |
- Le terme « conciliation » ne reflète pas le fonctionnement du mécanisme de résolution des différends.
- Les décisions prises par les représentants sur le terrain manquent de cohérence.
- Le double rôle du représentant sur le terrain et le manque de clarté sur la transition entre démarche de médiation et processus d’arbitrage sont un motif de confusion pour les propriétaires de logements.
- Tarion exerce une pression sur les constructeurs pour que les réclamations soient résolues, même si elles ne sont pas couvertes.
- Tarion laisse au constructeur/vendeur le soin de déterminer quelles sont les réparations appropriées.
- Devant le TAMP, les propriétaires de logements n’ont pas le même accès à l’information, à l’expertise technique et aux ressources financières dont Tarion et les constructeurs/vendeurs peuvent bénéficier.
- Le coût d’une comparution devant le TAMP peut dépasser celui de la réclamation au titre de la garantie.
- Les vendeurs/constructeurs sont ajoutés comme partie jointe à la procédure du (TAMP).
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- Tarion continue d’arbitrer les réclamations au titre de la garantie, mais modifie la procédure (p. ex. en séparant le rôle du modérateur de celui du preneur de décisions). Le droit de faire appel auprès du (TAMP) demeure.
- Mettre fin au rôle de Tarion dans l’arbitrage des réclamations au titre de la garantie. Les réclamations sont soumises à l’arbitrage exécutoire d’une tierce partie par le biais d’arbitres experts, et avec une possibilité de médiation comme première étape.
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| Builder’s Arbitration Forum (BAF) |
- Les membres du (TAMP) manquent de connaissances spécialisées sur le secteur de la construction.
- Le mécanisme utilisé par les vendeurs/constructeurs pour faire appel contre une décision de Tarion est différent de celui des propriétaires de logements.
- La procédure du BAF ne permet pas de soumettre de nouvelles preuves.
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- Réviser la procédure du BAF pour envisager une modification des règlements permettant la soumission de nouvelles preuves.
- Permettre aux propriétaires de logements d’utiliser le même mécanisme de résolution des différends que celui des constructeurs.
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| Éducation des consommateurs |
- Les acheteurs de logements ne reçoivent pas la bonne information au bon moment.
- Il est possible que d’autres intervenants impliqués dans le secteur de la construction et de la vente de logements aient une connaissance suffisante du régime de garanties.
- Les acheteurs de logements doivent s’impliquer davantage dans la recherche d’un constructeur potentiel.
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- Tarion continue ses efforts de communication avec les propriétaires de logements et encourage les autres parties prenantes à leur faire connaître le régime de garanties.
- Demander à ceux qui prennent part au processus de construction et d’achat de logements neufs (p. ex. les constructeurs, les professionnels de l’immobilier, les inspecteurs d’habitations) d’informer les consommateurs sur le régime de garanties des logements neufs.
- Établir un bureau de conseil aux consommateurs ou désigner un responsable de l’expérience client pour apporter un soutien aux consommateurs durant la procédure de réclamation au titre de la garantie.
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| Durée et portée de la couverture de garantie |
- Compte tenu de l’augmentation du coût des logements dans certaines régions et de l’évolution des méthodes de construction, la durée et la portée de la couverture de garantie actuelles pourraient s’avérer insuffisantes pour protéger les acheteurs et les propriétaires de logements neufs.
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- Modifier le processus observé par Tarion pour évaluer la durée, la portée et le montant de la couverture de garantie.
- Personnaliser la couverture de la garantie et du dépôt en fonction du type de bâtiment et de la géographie.
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| Inscription initiale et exigences de renouvellement |
- Les conditions d’inscription imposées par Tarion peuvent décourager les petits constructeurs de s’inscrire.
- Les conditions d’inscription semblent être principalement axées sur la viabilité financière des entreprises.
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- Réformer l’approche de Tarion, basée sur l’analyse des risques pour évaluer les constructeurs de manière à refléter la diversité des entreprises de construction.
- Établir différentes catégories de constructeurs, en fonction de la taille de l’entreprise et du type de logement construit.
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| Éducation des constructeurs |
- Les exigences actuelles en matière d’éducation ne concernent que les nouveaux constructeurs/vendeurs.
- Les exigences de Tarion en matière d’éducation pour les nouveaux inscrits risquent de dissuader les nouveaux constructeurs d’entrer sur le marché.
- Manque d’exigence en matière d’éducation continue.
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- Étendre les exigences actuelles en matière d’éducation aux constructeurs/vendeurs existants, pour intégrer progressivement cette condition.
- Mettre en place un programme éducatif fondé sur l’apprentissage/les exigences pratiques.
- Rendre l’éducation continue obligatoire.
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| Outils de conformité aux normes |
- Tarion dispose d’un nombre restreint d’outils pour veiller à ce que les constructeurs respectent la conformité aux normes. Actuellement, l’accent est mis sur des outils disciplinaires plutôt que préventifs.
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- Fournir des outils supplémentaires (p. ex. ordonnances de conformité et sanctions administratives
pécuniaires) pour que la conformité soit respectée.
- Adopter une approche fondée sur l’analyse des risques pour faire respecter la conformité (p. ex. en se basant sur les prestations passées d’une entreprise pour établir la fréquence des inspections et pour calculer les frais d’inscription en fonction d’une échelle mobile).
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| Builder’s Directory |
- Manque de clarté quant aux conditions dans lesquelles une exception à une conciliation facturable peut être consentie.
- Le Builder Directory ne reflète pas la nature de la conciliation facturable.
- Il peut être difficile d’utiliser le Builder Directory (p. ex. il n’est pas facile de trouver un constructeur lorsqu’il est inscrit sous plusieurs noms).
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- Réviser le bien-fondé des exceptions aux conciliations facturables et améliorer la transparence quant aux conditions dans lesquelles celles-ci sont consenties.
- Élaborer un système de classement pour les conciliations facturables, établissant que toutes les conciliations facturables ne sont pas fondées sur le même niveau de gravité d’un défaut ou d’une défaillance du constructeur.
- Mettre en œuvre un système permettant de retrouver les constructeurs inscrits sous plusieurs noms et, notamment, les personnes correspondant à chaque inscription.
- Publier les résultats et indicateurs de performance de chaque constructeur.
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| Gouvernance du conseil d’administration |
- Impression que le conseil est dominé par les constructeurs.
- Le secteur de la construction et de la vente de logements n’est pas représenté dans son ensemble au sein du conseil (p. ex. ingénieurs, inspecteurs d’habitations, etc.).
- Les membres du conseil qui ne sont pas des constructeurs ne connaissent peut-être pas suffisamment ce secteur d’activité pour s’acquitter de leurs obligations.
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- Diversifier la composition du conseil pour que d’autres professionnels du secteur soient représentés (p. ex. ingénieurs, architectes, agents de la construction, inspecteurs d’habitations).
- Exiger que la composition du conseil soit fondée sur une matrice de compétences prédéfinie, décrivant clairement les compétences et l’expertise nécessaires pour garantir que les membres soient capables de s’acquitter de leurs obligations fiduciaires à l’égard de Tarion.
- Examiner le rôle du gouvernement dans la sélection des membres et du président du conseil d’administration.
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| Surveillance externe |
- Il y a un manque de surveillance indépendante.
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- Mettre en place des mécanismes permettant à l’ombudsman de Tarion d’être plus indépendant.
- Exiger une surveillance indépendante externe (p. ex. bureau de défense des consommateurs, agent de conformité, ombudsman de l’Ontario, vérificateur général).
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| Rôle du gouvernement |
- Apparence de conflit d’intérêts, liée au fait que Tarion établit les règles, mais agit également à titre de régulateur, de fournisseur de garanties et d’arbitre.
- Manque de transparence quant au rapport qualité-prix, eu égard au montant payé au Ministère par Tarion pour frais de surveillance.
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- Aligner l’entente de reddition de comptes entre Tarion et le gouvernement sur les ententes passées avec d’autres organismes d’application (p. ex. exiger que des plans d’affaires soient présentés au gouvernement et consulter ce dernier sur les modifications des règlements relatifs à la gouvernance du conseil).
- Réévaluer le pouvoir unilatéral de Tarion à établir des règlements.
- Accroître la transparence quant au rôle de surveillance du gouvernement.
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| Divulgation des renseignements |
- Les renseignements sur les indemnisations ne sont pas divulgués au Ministère ou au public.
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- Améliorer la divulgation des renseignements sur les indemnisations (p. ex. vis-à-vis du public et/ou du ministre).
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| Définitions contenues dans la Loi |
- Certaines définitions figurant dans la Loi sur le RGLNO ne sont pas claires et n’ont pas été actualisées afin de refléter l’évolution des méthodes de construction.
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- Actualiser et éclaircir les aspects essentiels de la Loi sur le RGLNO et, notamment, ses définitions et concepts.
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| Constructions illégales |
- Les constructions illégales continuent à poser un problème dans ce secteur d’activité.
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- Envisager des possibilités pour inciter les acheteurs à vérifier si le logement bénéficie d’une couverture de garantie légale (p. ex. par le biais du titre de propriété ou de la convention achat-vente).
- Éliminer l’exemption des constructeurs-propriétaires, en exigeant que tous les constructeurs et tous les logements soient inscrits au régime de garanties.
- Formaliser la procédure avec le ministère des Affaires municipales en y incorporant les exigences légales pertinentes pour réclamer une preuve préalable d’inscription ou d’exemption avant l’obtention d’un permis.
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| Inspections |
- Tarion n’exige pas que les logements en propriété franche soient inspectés durant la construction, en dépit de dispositions l’autorisant à effectuer de telles inspections.
- L’indépendance des consultants chargés de l’évaluation sur le terrain peut être compromise, car ils sont rémunérés par le vendeur/constructeur.
- Il existe des inquiétudes quant à la capacité des consultants chargés de l’évaluation sur le terrain à comprendre la conception architecturale et les plans de construction.
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- Mettre en place des inspections proactives pour tous les types de logements.
- Examiner comment les consultants chargés de l’évaluation sur le terrain sont sélectionnés, notamment au niveau des critères de qualification.
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