Tendances liées au régime de garanties des logements neufs
Tendances liées au régime de garanties des logements neufs
Dans le but de cerner les grandes tendances, j’ai analysé les réclamations, le coût de la garantie et les tendances en matière d’inscription des constructeurs d’habitations au cours des cinq dernières années afin d’acquérir une compréhension plus approfondie du régime de garanties des logements neufs. Je me suis fié pour ce faire sur les données relatives aux réclamations fournies par Tarion, dont le personnel a répondu rapidement et de manière professionnelle à mes demandes.
Les grandes tendances des cinq dernières années sont les suivantes :
- Le nombre total de logements neufs inscrits au régime de garanties demeure constant.
- Les droits d’inscription des propriétaires de logements neufs ont diminué, en partie parce que les constructeurs d’habitations sont maintenant responsables des réclamations pour vices de constructions importants (VCI).
- Le nombre moyen de réclamations, d’inspections de conciliation et de décisions du Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP) est demeuré à peu près le même.
- Le montant des réclamations en dollars a augmenté de 68 % (2012-2015).
- Le plus grand nombre de postes de demande se trouve du côté des unités de propriété franche; c’est aussi dans ce segment qu’est versée la plus large part des indemnités.
- Le nombre de logements pour lesquels des indemnités ont été versées est moindre que le nombre de vendeurs et constructeurs d’habitations auxquels on a imposé une conciliation facturable.
Depuis cinq ans, c’est en Ontario qu’on compte le plus grand nombre de mises en chantier de logements au Canada
Entre-temps, les droits moyens d’inscription pour un logement neuf ont diminué pour tous les types d’unités d’habitation : baisse de 5 % pour les logements de propriété franche, augmentation de 8 % pour les appartements en copropriété dans un immeuble collectif en bande et diminution de 14 % pour les appartements en copropriété dans un immeuble en hauteur. Tarion a expliqué que cette diminution du prix moyen des droits d’inscription est attribuable à l’annulation des frais supplémentaires pour les risques de vices de construction importants, annoncés à la suite de l’adoption de la nouvelle politique touchant les vices de construction importants (VCI), en 2012. La nouvelle politique augmente la responsabilisation des constructeurs d’habitations et accroît la capacité de Tarion à récupérer les pertes que subit l’organisme à la suite de réclamations pour VCI auprès des constructeurs d’habitations (pour plus de détails, consultez les tableaux A et B de l’annexe D).
En résumé, le pourcentage de réclamations, les demandes de conciliation et d’inspections de conciliation ainsi que les décisions du TAMP, en proportion du nombre de logements neufs sous garantie sont demeurés à peu près les mêmes d’une année à l’autre depuis 2011. On observe toutefois une légère augmentation du nombre de demandes de conciliation et d’inspections de conciliation. Moins de 1 % des dossiers sont portés en appel auprès du Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP). En 2015, 82 dossiers ont été portés en appel auprès du TAMP (pour plus de détails, consultez le tableau 1 de l’annexe D).
Le montant total en dollars des indemnités versées a toutefois augmenté d’environ 68 % de 2012 à 2015. Tarion soulignait qu’à partir de l’an 2000, on a assisté à une volatilité générale du montant des indemnités versées année après année. Plus particulièrement, dans les années qui ont suivi la récession économique de 2008, y compris en 2012, le montant des indemnités versées était moindre que la normale. Le tout était attribuable au ralentissement des activités dans le domaine de la construction, surtout du côté des projets d’immeubles en hauteur, dont plusieurs ont été mis en veilleuse en raison de la récession. Ce ralentissement a entraîné un moins grand nombre de prises de possession et de réclamations au cours de la même période.
Par contre, après 2012, le nombre total d’indemnités payées a graduellement augmenté en raison d’un plus grand nombre de réclamations pour VCI. Ces réclamations avaient trait plus précisément au tassement des sols dans 19 cas, à la présence de radon dans 17 autres et à des problèmes de système septique dans 10 autres cas.
De 2012 à 2015, quatre types de réclamation – matériaux et qualité d’exécution, vices de construction importants (VCI), remboursement d’un acompte et infiltrations d’eau – formaient plus de 80 % de l’ensemble des réclamations pour lesquelles des indemnités ont été versées chaque année. De ce nombre, 45 % étaient des réclamations au titre de la garantie qui avaient été déposées la première année et concernaient les matériaux ou la qualité d’exécution.
Il importe de souligner que bien que les matériaux et la qualité d’exécution continuaient d’être la forme la plus courante de réclamations de 2012 à 2015, les VCI et le remboursement des acomptes versés représentaient une proportion croissante des réclamations, avec des augmentations de 160 % et 183 %, respectivement. Tarion a expliqué que les pourcentages d’augmentation des réclamations pour VCI est le reflet d’un montant d’indemnités payées inférieur à la moyenne en 2012, comme mentionné précédemment.
L’augmentation des réclamations pour remboursement des acomptes découle de trois grands projets d’ensembles résidentiels de propriété franche pour lesquels le constructeur a refusé ou n’était pas en mesure de régler les réclamations. Plusieurs consommateurs ont donc été touchés et de nombreuses réclamations ont eu cours sur plusieurs années (pour plus de détails, consultez le tableau C de l’annexe D).
Les unités d’habitation de propriété franche font l’objet du plus grand nombre de postes de demande (1 958 postes de demande ont été payés pour 513 logements en 2015)
Chaque année, de 2011 à 2015, le nombre de vendeurs et de constructeurs d’habitations qui ont fait l’objet de conciliations facturables a constitué 49 % de l’ensemble des indemnités versées. Tarion attribue en grande partie cette variation aux circonstances pour lesquelles, pour une réclamation, au moins une exception à l’exigibilité d’un paiement s’applique. La liste de ces exceptions se trouve dans le Builder Bulletin no 20, préparé par Tarion à l’intention des constructeurs d’habitations, qui s’intitule How Chargeability is Defined and Applied (en anglais seulement). La conciliation facturable et ses exceptions sont aussi expliquées en détail dans le présent rapport (pour plus de détails, consultez le tableau F de l’annexe D).
Notes en bas de page
- note de bas de page[1] Retour au paragraphe Mises en chantier, par province. Statistique Canada. Consulté le 3 juin 2016 à
- note de bas de page[2] Retour au paragraphe Poste de demande s'entend de toute défectuosité individuelle mentionnée dans le formulaire de réclamation. Habituellement, un formulaire de réclamation comporte plusieurs postes de demande.