Sommaire

Préambule et contexte

Pour un grand nombre d’Ontariens, l’acquisition d’un logement représente le plus gros achat qu’ils feront dans leur vie.

En 1976, la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l’Ontario (Loi sur le RGLNO) a été votée pour assurer la protection des acheteurs de logements neufs durant ce moment critique. Les responsabilités liées à l’administration du régime de garanties et à l’inscription et réglementation des constructeurs et vendeurs de logements neufs ont été déléguées à une société sans but lucratif. À l’heure actuelle, cette société est connue sous le nom de Tarion.

Je crois comprendre que, depuis les 40 dernières années, la construction de logements est devenue de plus en plus complexe. Les logements d’aujourd’hui sont plus avancés sur le plan technologique, tant au niveau de leur conception que de leur construction. Présentement, plus de 50 % des logements neufs sont des appartements en copropriétéfootnote 1. Des modifications au Code du bâtiment de l’Ontario (le Code) ont été apportées pour suivre l’évolution des nouvelles normes et technologies footnote 2.

Face à ce contexte changeant, la société Tarion s’est montrée proactive, et ce, à plusieurs égards. Elle a, entre autres, élargi la couverture de garantie, établi des directives sur les normes de construction, renforcé les exigences relatives à l’inscription des constructeurs et mis en place des normes minimales de services aux consommateurs. Cependant, depuis les 40 dernières années, très peu de changements ont été apportés à la Loi sur le RGLNO et Tarion s’est vue critiquée pour ne pas avoir fait plus d’efforts pour protéger les acheteurs de logements neufs.

Objectifs et thème central de l’examen

C’est dans ce contexte qu’en novembre 2015, j’ai été nommé par le ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs afin d’étudier et formuler des recommandations à l’égard de la société Tarion et du nouveau cadre législatif de garantie des logements neufs administré par cette dernière.

Le présent examen a pour objectif d’élaborer des recommandations sur plusieurs aspects du régime, et notamment sur la protection des consommateurs, la reddition de comptes, la transparence et la gouvernance du Conseil. Depuis ma nomination, j’ai rencontré et je me suis entretenu avec tout un éventail de parties intéressées. J’ai notamment participé à dix séances de discussion de groupe et neuf consultations régionales avec des professionnels du secteur de la construction et des propriétaires de logements, ainsi qu’à des réunions avec plus d’une vingtaine d’autres personnes, parmi lesquelles des experts en la matière. J’ai également rencontré l’équipe de direction de Tarion et les membres du Conseil d’administration de cette société. Au total, j’ai rencontré plus de 200 personnes. J’ai également étudié les régimes de garanties des logements neufs en vigueur dans d’autres provinces et pays afin de comprendre comment ce type de programme est mis en place ailleurs.

Grâce à ces réunions et à des commentaires écrits, j’ai pu avoir accès aux diverses expériences vécues par les personnes concernées par le régime de garanties des logements neufs. Les constructeurs et les propriétaires de logements m’ont fait part de ce qui fonctionnait bien et des domaines qui, selon eux, devaient être améliorés.

Les constructeurs que j’ai rencontrés semblaient particulièrement déterminés à bâtir des logements de qualité et à veiller à la satisfaction des acheteurs. Ils étaient désireux de partager leurs idées sur la manière dont le système pourrait être amélioré.

Plus de 85 % des propriétaires de logements neufs ne déposent jamais de réclamation auprès de Tarion, et la grande majorité des réclamations soumises sont résolues. J’ai néanmoins eu connaissance d’un certain nombre de préoccupations, apparemment légitimes et bien fondées, concernant des logements neufs n’ayant pas été construits correctement. Ces logements présentaient des défauts qui, de l’avis de certaines personnes avec lesquelles je me suis entretenu, n’avaient pas été résolus de manière satisfaisante par le constructeur ou par Tarion. Bien que cela n’ait pas été le cas pour la majorité des propriétaires de logements, je suis conscient des conséquences d’une telle situation pour ceux qui y sont confrontés. Même s’il est difficile d’évaluer la fréquence de ce genre de situation, je pense néanmoins qu’il est possible d’en tirer des enseignements.

Tarion doit remplir un mandat exigeant et évolue dans un environnement complexe. On ne peut pas raisonnablement s’attendre à ce que chacune des personnes servies par Tarion obtienne satisfaction, dans la mesure où la société est souvent amenée à prendre une décision favorable à l’une des parties, au détriment direct de l’autre. Lors de mes échanges avec l’équipe des hauts dirigeants et le personnel de Tarion, et avec le Conseil d’administration de la société, j’ai eu l’impression qu’ils étaient dévoués et engagés dans la protection des consommateurs. J’estime que les prestations fournies par Tarion aux acheteurs et aux constructeurs de logements neufs en Ontario ont une véritable valeur. De plus, Tarion déploie des efforts considérables pour collaborer avec de multiples intervenants et pour répondre aux besoins changeants du secteur, et continue de le faire.

Durant mes entrevues, plusieurs questions ont fréquemment été soulevées, et sont au centre de ce rapport d’étape provisoire (ci-après le «  Rapport  ») :

  • Quel modèle serait le plus indiqué pour assurer une protection optimale du consommateur? La société Tarion peut-elle assurer efficacement les fonctions de réglementation, de fournisseur de garantie, d’arbitre et d’organisme de réglementation?
  • Serait-il possible de résoudre plus efficacement et plus rapidement les différends liés à la garantie?
  • Comment Tarion pourrait-elle mieux veiller à ce que les consommateurs connaissent la procédure d’achat d’un logement neuf et le régime de garantie?
  • Quelles seraient la durée et la portée de la couverture appropriées de la garantie/du dépôt?
  • Comment Tarion devrait-elle réglementer les constructeurs et les vendeurs pour stimuler la qualité dans le secteur de la construction résidentielle et assurer la protection des consommateurs?
  • Quelles devraient être la composition et les compétences du Conseil d’administration de Tarion, et comment ses membres devraient-ils être sélectionnés pour remplir le mieux le mandat de Tarion dans le cadre de la Loi sur le RGLNO et de ses obligations fiduciaires?
  • Quelles sont les mesures supplémentaires qui, le cas échéant, pourraient être mises en place afin d’améliorer la reddition de comptes, la transparence et la surveillance?

Synthèse du rapport provisoire

Le présent rapport expose les préoccupations portées à mon attention à ce jour. Il indique également certaines options possibles, correspondant aux principales questions énumérées ci-dessus. Ce rapport, qui résume mes conclusions, est structuré comme suit :

Rôle et modèle d’affaires de Tarion

Selon un certain nombre de personnes, le fait que Tarion remplisse des rôles multiples donne l’apparence d’un conflit d’intérêts. En revanche, d’autres estiment que le fait qu’une seule et même entité remplisse plusieurs fonctions peut présenter des avantages et des synergies intéressantes. D’autres encore, jugent qu’en tant qu’unique fournisseur de garanties des logements neufs en Ontario, Tarion n’est guère motivée à améliorer son fonctionnement. Par ailleurs, certains considèrent qu’un fournisseur unique sans but lucratif est un point positif, car cela garantit une prestation uniforme et une gestion efficace, tout en maintenant les coûts peu élevés pour les consommateurs. J’examinerai donc s’il y a lieu que Tarion continue à assumer toutes ses fonctions actuelles et qu’elle demeure le seul fournisseur de garanties des logements neufs en Ontario.

Mécanisme de résolution des différends

Le mécanisme de résolution des différends était au centre des préoccupations de la plupart des propriétaires de logements avec lesquels je me suis entretenu. Bien que Tarion ait fait des progrès pour régler les différends plus rapidement et efficacement, j’estime qu’il existe des possibilités d’amélioration dans un certain nombre de domaines. Ceux-ci ont trait aux délais impartis pour soumettre les réclamations au titre de la garantie, à la période accordée au constructeur pour effectuer les réparations, aux directives sur les normes de construction, au processus d’inspection de conciliation, au Tribunal d’appel en matière de permis et au Builder’s Arbitration Forum (BAF).

Éducation des consommateurs

Presque toutes les personnes avec lesquelles je me suis entretenu estiment qu’il est essentiel que les consommateurs soient informés, pour leur propre protection. Cet aspect étant très important, j’examinerai les options relatives au type d’information pertinent, à la meilleure façon de la diffuser et à qui il incombe de le faire.

Durée et portée de la couverture de garantie

Bien que Tarion ait apporté des améliorations à la durée et à la portée de la couverture de garantie, certaines personnes mettent en doute l’adéquation de cette couverture, compte tenu de l’augmentation du coût des logements dans certaines régions de la province. Pour répondre à ces préoccupations, j’analyserai le mécanisme d’évaluation de la durée et des montants de la couverture de garantie.

Réglementation des constructeurs et des vendeurs

Dans le cadre de la réglementation des constructeurs, la fonction exercée par Tarion est cruciale pour garantir la qualité de la construction et la satisfaction des consommateurs dans ce secteur d’activité. Surveiller et assurer la qualité et le fonctionnement des bâtiments dès le début peut permettre d’éviter, ou du moins de limiter, les problèmes à l’avenir. À cette fin, j’ai identifié les options relatives à l’inscription initiale et à la procédure de renouvellement d’inscription, aux exigences concernant l’éducation des constructeurs, aux outils de conformité aux normes et au Builder Directory (Répertoire des constructeurs).

Gouvernance du conseil d’administration

Durant les dix dernières années, des changements importants ont été apportés afin de diversifier la composition du Conseil d’administration de Tarion. Néanmoins, nombreux sont ceux qui estiment que le Conseil est dominé par les constructeurs et qu’il est donc plus enclin à agir en faveur de ces derniers plutôt que des propriétaires de logements. Il me semble essentiel de réajuster la composition du Conseil. J’envisagerai donc les options relatives à la diversification du Conseil et, notamment, aux modifications du processus de sélection de ses membres.

Reddition de comptes, transparence et surveillance

Un grand nombre des personnes rencontrées a exprimé un désir d’amélioration quant à la reddition de comptes, à la transparence et à la surveillance. Ce commentaire est particulièrement marqué chez les propriétaires de logements : un grand nombre d’entre eux considèrent Tarion comme un organisme gouvernemental agissant en leur nom et se demandent pourquoi le gouvernement ne joue pas un rôle plus actif. Dans mon rapport, j’envisage les options relatives à la surveillance externe, au rôle du gouvernement et à la divulgation de l’information.

Autres

Les autres questions soulevées au cours de mes discussions concernent le manque de clarté des définitions de la Loi sur le RGLNO, les constructions illégales, le besoin de dispositions législatives plus spécifiques aux appartements en copropriété, la structure organisationnelle de Tarion, l’absence de représentation de Tarion dans les plus petites collectivités, le manque de transparence du Conseil consultatif des consommateurs et du Comité de liaison des constructeurs de Tarion. Ces options possibles sont résumées à l’annexe A : résumé des options. Je tiens à informer les lecteurs que les options présentées dans ce rapport ne sont pas exhaustives et que d’autres idées sont les bienvenues.

Je n’ai pas encore pris de décisions concernant des recommandations quelconques. Je me suis engagé vis-à-vis du ministre à déposer un rapport final avec mes recommandations à l’automne 2016.

Remerciements à tous les participants

Je souhaite remercier chacune des personnes qui ont pris le temps de participer à cet examen, que soit en personne ou par écrit. Je respecte la grande diversité des perspectives concernant ce sujet et j’ai écouté et pris en compte l’ensemble des commentaires. J’ai été impressionné par le dévouement et l’engagement pour la protection des consommateurs manifestés par d’aussi nombreuses personnes et organismes.

Tous commentaires à ce rapport avant que je ne formule mes recommandations finales seront les bienvenus et peuvent m’être adressés par courriel à TarionReview@ontario.ca d’ici le 14 octobre 2016. (Prière de ne pas utiliser d’URL raccourcis (p. ex. Bit.Ly, Ow.Ly, Tinyurl) ni d’inclure des pièces jointes de plus de 25 Mo).

Respectueusement soumis par

L’honorable Douglas Cunningham
22 juillet 2016

Notes en bas de page