Logement déjà construit

Si vous envisagez d’acheter un intérêt dans un logement en location viagère déjà construit, vous devriez consulter un avocat ou un agent immobilier qui vous aidera à obtenir et à bien comprendre les renseignements suivants.

Processus de vente et de revente

Assurez-vous de comprendre le modèle utilisé par le complexe. Par exemple, il peut s’agir d’un modèle fondé sur la valeur marchande, l’indice de prix ou le solde dégressif.

Si vous achetez un intérêt dans un bail viager dans le complexe, informez-vous sur les droits de cession immobilière applicables.

Vous devriez aussi bien comprendre le processus de revente. Par exemple, vous devriez vérifier :

  • le pourcentage du prix de revente que conserve l’organisme de parrainage à titre de frais de transfert (aussi appelés frais d’administration);
  • si l’organisme de parrainage prélève d’autres frais sur le prix de revente, comme des frais de remise en état.

Dépenses mensuelles

Informez-vous sur :

  • le montant des frais d’entretien mensuels;
  • la façon dont sont déterminés les changements aux frais mensuels;
  • l’existence d’une limite touchant les hausses annuelles.

Demandez une liste des dépenses couvertes par les frais mensuels et vérifiez de quelle façon les frais sont calculés et s’il y a d’autres factures à payer en sus des frais mensuels.

Fonds de réserve

Informez-vous du montant actuellement détenu dans le fonds de réserve et vérifiez :

  • si un professionnel externe a été embauché pour mener régulièrement des études du fonds de réserve;
  • à quand remonte la dernière étude et quels en étaient les résultats; demandez qu’on vous en remette une copie;
  • si la dernière étude du fonds de réserve a cerné des réparations nécessaires;
  • si le fonds de réserve actuel est suffisant pour couvrir le coût de ces réparations;
  • s’il y a des restrictions concernant l’utilisation du fonds de réserve.

Renseignements financiers

Demandez qu’on vous remette une copie du budget du complexe de logements en location viagère pour l’année en cours et, si possible, l’année qui vient. Confirmez que les résidents peuvent obtenir une copie du budget chaque année.

Demandez qu’on vous remette les plus récents états financiers annuels audités ainsi que le rapport de l’auditeur, et obtenez de l’information sur les emprunts que pourrait avoir contractés la société de location viagère ou l’organisme de parrainage.

Informez-vous sur la politique d’utilisation des fonds excédentaires et vérifiez si les résidents ont la possibilité de donner leur point de vue avant que des décisions importantes ne soient prises concernant les dépenses substantielles, comme :

  • les gros travaux de réparation;
  • les remplacements;
  • les réaménagements;
  • les agrandissements.

Passif

Vérifiez si la société de location viagère ou l’organisme de parrainage est mis en cause dans des actions en justice.

Vérifiez si des changements importants à l’actif ou au passif de la société sont envisagés.

Assurance

Demandez qu’on vous remette un document confirmant l’existence d’une assurance sur l’immeuble et vérifiez certains détails de la couverture d’assurance du complexe de logements en location viagère, notamment :

  • ce qui est couvert par l’organisme de parrainage et ce qui ne l’est pas;
  • si les résidents doivent faire assurer le contenu de leur logement (par exemple, meubles, effets personnels);
  • si les résidents doivent souscrire une assurance pour couvrir les dommages accidentels qu’ils pourraient causer;
  • si les résidents doivent avoir d’autres types d’assurance;
  • si les résidents seront informés des changements apportés à la couverture d’assurance de l’immeuble.

Réparations

Renseignez-vous sur les éléments de l’immeuble que l’organisme de parrainage est chargé :

  • d’entretenir;
  • de réparer;
  • de remplacer.

Vérifiez quels sont les éléments de l’immeuble dont sont responsables les résidents, le cas échéant.

Règles et règlements

Demandez qu’on vous remette une copie des règlements administratifs ou des règles, renseignez-vous sur la façon ils sont fixés et vérifiez si les résidents participent à leur établissement.

Vérifiez si le complexe dispose d’un comité de résidents ou d’un conseil consultatif et si les résidents peuvent siéger au conseil d’administration.

Vérifiez dans quelle mesure les résidents ont leur mot à dire dans le fonctionnement du complexe de logements en location viagère.

Demandez de l’information sur le processus de résolution des différends entre les résidents, ou entre les résidents et les gestionnaires du complexe de logements en location viagère.

Services et programmes

Renseignez-vous sur les types de services offerts dans le complexe de logements en location viagère et vérifiez s’ils sont obligatoires ou facultatifs.

Informez-vous également des types d’activités récréatives qu’on y trouve.

Obtention d’une hypothèque

Des prêts peuvent être consentis, mais il ne s’agit pas d’hypothèques, car le détenteur d’un bail viager n’est pas propriétaire du logement.

Dans certains cas, les prêteurs peuvent exiger que l’intérêt dans le bail viager soit inscrit dans le titre du bien en location viagère.

Pour savoir quels prêteurs dans votre collectivité sont disposés à consentir un prêt pour l’achat d’un intérêt dans un bail viager, communiquez avec :

  • votre institution bancaire;
  • l’organisme de parrainage de la location viagère;
  • d’autres personnes possédant un intérêt dans un bail viager.

Inspections domiciliaires

Beaucoup d’acheteurs font appel à un inspecteur pour examiner le logement et cerner les problèmes matériels qui peuvent nécessiter des réparations. Un courtier immobilier peut recommander un inspecteur en bâtiments.

Logement qui n’est pas encore construit

Si vous envisagez d’acheter un intérêt dans un logement en location viagère qui n’est pas encore construit, vous devriez consulter un avocat ou un agent immobilier pour vous aider à obtenir et à comprendre les renseignements suivants.

Description du logement

Demandez qu’on vous remette les plans d’étage et une description du logement. Obtenez des renseignements sur :

  • la superficie du logement;
  • les places de stationnement;
  • les espaces de rangement;
  • le système de sécurité;
  • les autres caractéristiques du logement.

Calendrier de construction

Vérifiez le nombre d’intérêts dans des baux viagers qui ont été vendus dans l’immeuble outre le vôtre, ainsi que le pourcentage d’intérêts dans des baux viagers qui doivent être vendus pour que la construction puisse commencer.

Informez-vous de la date à laquelle l’organisme de parrainage prévoit commencer la construction et vérifiez si les acheteurs ont droit au remboursement intégral de l’acompte qu’ils ont versé en guise de réservation si la construction ne commence pas à la date prévue.

Assurez-vous de vérifier :

  • la date d’achèvement prévue du complexe;
  • la période maximale pendant laquelle un organisme de parrainage peut reporter la date d’achèvement du complexe;
  • s’il est possible d’obtenir un remboursement intégral de l’acompte si le complexe n’est pas prêt à la date établie lors du dernier report autorisé de la date d’achèvement du complexe.

Obtenez de l’information sur la politique d’annulation de l’organisme de parrainage, les pénalités en cas d’annulation de votre part et les conditions à remplir pour obtenir le remboursement.

Assurance

Vous devriez vérifier :

  • le type d’assurance auquel souscrit l’organisme de parrainage;
  • si l’organisme de parrainage souscrit une assurance responsabilité générale minimale;
  • si le constructeur a souscrit une assurance tous risques.

Acomptes

Vérifiez les montants demandés en acompte et à quel moment ils doivent être versés. Les organismes de parrainage de complexes de logements en location viagère exigent habituellement que les acheteurs versent deux acomptes pendant l’étape de la conception du complexe, soit :

  • un premier acompte avant le début de la construction;
  • un acompte lorsque la construction est sur le point de commencer.

Lorsque les acomptes des acheteurs sont utilisés pour financer la construction, ceux-ci risquent de perdre l’argent qu’ils ont versé si le complexe n’est pas terminé ou si le promoteur fait faillite.

Avant de verser un acompte important pour acheter un intérêt dans un logement en location viagère :

  • informez-vous des conditions d’utilisation des acomptes par l’organisme de parrainage;
  • demandez à l’organisme de parrainage de quelle façon l’acompte sera protégé.

Annulation d’un contrat avant la fin de la construction

Certains organismes de parrainage peuvent disposer d’une politique d’annulation qui permet à un acheteur de résilier son contrat avant d’emménager.

D’autres organismes de parrainage n’ont pas de politique d’annulation. Dans ce cas, l’acheteur doit attendre que le complexe soit construit, puis vendre son intérêt dans le bail viager.

Période de réflexion

Certains organismes de parrainage accordent une période de réflexion après la signature du contrat d’achat.

Pendant cette période d’une durée limitée, l’acheteur peut changer d’idée et obtenir le remboursement intégral de son acompte.

S’il n’y a pas de période de réflexion, il est judicieux de s’abstenir de signer un bail viager sur-le-champ.

Comme pour tout achat important, vous devriez lire le bail attentivement et consulter les membres de votre famille, au besoin. Envisagez également de demander conseil à un avocat qui connaît la location viagère avant de vous engager financièrement.