Contrairement aux logements locatifs (qui sont régis par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation) et aux condominiums (qui sont assujettis à la Loi de 1998 sur les condominiums), aucune loi ne vise expressément les logements en location viagère en Ontario.

Les modalités relatives à l’occupation des logements sont régies par le droit contractuel, et toutes les dispositions énoncées dans les contrats d’achat des baux viagers s’appliquent si un litige est porté devant les tribunaux.

Règlements applicables

Plusieurs lois s’appliquent à la location viagère au même titre qu’elles s’appliquent à d’autres types de logements, notamment :

Deux lois ontariennes mentionnent les logements en location viagère :

  • La Loi de 1990 sur l’évaluation foncière précise qu’un logement en location viagère est réputé comme un ben résidentiel aux fins de l’impôt (plutôt que commercial, par exemple) au même titre qu’une maison ou un condominium.
  • La Loi de 1990 sur les droits de cession immobilière prévoit que l’acheteur d’un intérêt dans un bail viager n’a pas à payer les droits de cession immobilière pourvu que :
    • l’acheteur prévoie de vivre dans le logement;
    • le complexe de logements en location viagère soit déjà bâti et exploité par un organisme sans but lucratif.
  • La Loi de 2010 sur les maisons de retraite peut s’appliquer à certains organismes de parrainage de location viagère qui offrent des services tels que les repas et l’aide aux résidents pour l’alimentation, le bain et les soins d’hygiène personnelle.

Bail viager

Le principal document juridique pour ce type de logement est le bail viager que signent l’acheteur et l’organisme de parrainage. Le bail viager ne confère pas la propriété du logement à l’acheteur, mais plutôt le droit de l’occuper jusqu’à ce qu’il vende le bail ou qu’il décède.

Ce document est appelé de différentes façons, notamment :

  • entente de location viagère;
  • accord de location viagère;
  • convention de location viagère.

Contrat qui lie les parties

Le bail viager est un contrat qui lie les parties et qui peut être exécuté par un tribunal, au besoin. Prenez soin de le lire attentivement avant de vous engager. Il est judicieux de demander conseil à un avocat, mais vous devriez d’abord vous assurer qu’il s’y connaît en baux viagers.

Résiliation d’un bail viager

La convention du bail viager énonce les conditions selon lesquelles le bail peut être résilié.

Par exemple, un bail viager peut être résilié si son détenteur :

  • ne paie pas les frais mensuels;
  • ne respecte pas les règles et règlements du complexe (par exemple, on entend souvent beaucoup de bruit provenant de son logement tard le soir);
  • ne peut pas vivre de façon autonome sans poser un risque pour sa santé ou sa sécurité ou celles de ses voisins.

Les baux viagers permettent habituellement aux organismes de parrainage de résilier le bail, en donnant un préavis de 30 jours seulement, s’ils déterminent que le résident n’est plus capable de vivre de façon autonome.

Contestation d’une résiliation

Sauf indication contraire dans le bail, il n’existe aucun processus formel permettant au détenteur d’un bail viager d’en contester la résiliation. Il peut négocier avec l’organisme de parrainage ou présenter une plainte au conseil d’administration.

Selon les circonstances, le détenteur peut également décider de faire appel à un avocat ou de déposer une plainte devant le Tribunal des droits de la personne de l’Ontario.

Règlement des différends

Dans un complexe de logements en location viagère, des différends concernant des règles ou des services peuvent survenir entre l’organisme de parrainage et un résident. Certains organismes de parrainage disposent d’un comité de résidents ou d’une politique de règlement des différends, alors que d’autres n’ont ni l’un ni l’autre.

Le conseil d’administration ne participe pas au fonctionnement quotidien d’un complexe de logements. Cependant, si un résident n’est pas satisfait de la façon dont ses préoccupations sont prises en compte par la direction, il peut s’adresser au conseil d’administration, dont la décision sera sans appel.

Si le résident n’est toujours pas satisfait du processus ou du règlement, il peut demander de l’aide extérieure. Selon la nature de sa plainte, il peut communiquer avec un avocat, un groupe de défense des intérêts des personnes âgées ou le Tribunal des droits de la personne de l’Ontario.

Consultation d’un avocat

Certains organismes de parrainage exigent que les acheteurs prouvent qu’ils ont consulté un avocat de leur choix avant de signer un bail viager.

D’autres recommandent que les acheteurs obtiennent des conseils juridiques, sans toutefois les y obliger. Dans ces cas, vous pouvez prendre une décision fondée sur vos recherches sur les antécédents de l’organisme de parrainage et sur ce que vous savez du complexe de logements en location viagère.

Si vous consultez un avocat indépendant, demandez-lui :

  • s’il possède de l’expérience en matière de baux viagers (choisissez un avocat qui connaît le secteur de la location viagère);
  • d’examiner le bail viager;
  • d’examiner tout autre renseignement fourni par l’organisme de parrainage.

Service de référence à des avocats

Le Service de référence du Barreau de l’Ontario peut vous fournir le nom d’un avocat exerçant dans le domaine qui vous intéresse. L’avocat vous offrira une consultation gratuite d’au plus 30 minutes.

Vous pouvez présenter une demande de référence en ligne ou rejoindre le Service de référence en composant sans frais le 1 855 947-5255 (416 947-5255 dans la région du grand Toronto).