Annexes

Annexe A - Modèle de prestation recommandé

Prestation de l’assurance

• Société sans but lucratif nouvellement créée
• Compagnies d’assurance privées

Réglementation des constructeurs

• Organisme d’application nouvellement créé

Établissement des règles

• Gouvernement

Arbitrage des différends avec les propriétaires

• Arbitre indépendant

Annexe B ‒ Mécanisme recommandé de résolution des différends touchant la garantie

Étape 1 - Identification du problème 

1. Le propriétaire constate un problème et soumet une réclamation au fournisseur de la garantie.
2. Le fournisseur de la garantie communique avec le constructeur concernant la réclamation.
3. Le constructeur procède à une inspection et établit s’il peut résoudre le problème et, si oui, de quelle façon.

Étape 2 - Résolution du différend à l’interne 

4. Si le propriétaire est insatisfait de la réponse du constructeur, il peut soumettre au fournisseur de la garantie une demande de révision de sa réclamation.
5. Le fournisseur de la garantie procède à une évaluation et rend une décision sur l’admissibilité à la garantie.

Étape 3 - Arbitrage 

6. Si le propriétaire est en désaccord avec la décision du fournisseur de la garantie, il peut la porter en appel auprès d’un tiers indépendant en vue d’un arbitrage.
7. L’arbitre indépendant étudie la décision et établit si l’on doit l’accepter, la rejeter ou la modifier.
8. L’arbitre indépendant rend sa décision.

Annexe C ‒ Liste des recommandations

Prestation de la garantie des logements neufs

1. La garantie des logements neufs devrait être offerte selon un modèle concurrentiel.
2. Des normes minimales pour les garanties obligatoires devraient être précisées dans la législation.
3. La garantie devrait être considérée comme un produit d’assurance et, à ce titre, elle devrait faire l’objet d’un contrôle de la part de l’organisme de réglementation de cette industrie.
4. Une nouvelle société sans but lucratif devrait être mise sur pied pour prendre en charge les inscrits actuels; cette nouvelle société serait autorisée à prendre part au modèle concurrentiel.

Encadrement des constructeurs et des vendeurs

5. L’encadrement des constructeurs et des vendeurs devrait être assuré par une entité distincte.
6. L’organisme encadrant les constructeurs et les vendeurs doit être structuré comme un organisme d’application.
7. Le nouvel organisme de réglementation devra satisfaire à des exigences au chapitre de la reddition de comptes, de la transparence et de la surveillance qui seraient conformes aux dispositions existantes pour des organismes d’application similaires.
8. La Loi devrait exposer l’objet de la réglementation des constructeurs et des vendeurs, soit celui de protéger les consommateurs et de favoriser une construction de haute qualité pour les logements neufs.
9. La loi devrait comprendre des exigences minimales pour l’inscription des constructeurs ou des vendeurs de logements neufs.
10. Les appels concernant une décision relative à l’inscription devraient continuer d’être portés devant le Tribunal d’appel en matière de permis.
11. La loi doit prévoir, à l’intention de l’organisme de réglementation, une structure pour faciliter la conformité et l’application de la loi.
12. Tous les nouveaux demandeurs d’une inscription à titre de constructeur devraient être tenus de satisfaire aux exigences de compétence technique minimales.
13. Les employés des demandeurs d’inscription comme constructeur qui occupent des fonctions ou ont des responsabilités clés au sein de l’entreprise, tels que les gérants de chantiers et les administrateurs, les directeurs, les cadres supérieurs et les associés, comme stipulé dans le règlement, devraient satisfaire aux exigences de compétence technique minimales.
14. Des exigences de formation continue obligatoire devraient être imposées à tous les inscrits et à tous les individus dont on exige qu’ils satisfassent à des exigences de compétence technique.
15. Un code de déontologie devrait être établi pour les constructeurs et les vendeurs.
16. L’actuel répertoire des constructeurs devrait être amélioré et favoriser une meilleure accessibilité et une plus grande transparence des renseignements qui s’y trouvent.
17. L’organisme de réglementation devrait adopter une approche proactive pour ses interventions dans le secteur.
18. Le conseil d’administration du nouvel organisme de réglementation devrait continuer de regrouper des membres ayant un solide bagage de connaissances du secteur des constructeurs.

Résolution des différends et arbitrage

19. Lorsque les propriétaires de logements neufs sont en désaccord avec une décision du fournisseur de la garantie, ils devraient avoir accès à un mécanisme d’arbitrage neutre et indépendant offert par un organisme distinct du fournisseur de la garantie.
20. Il devrait continuer d’être possible, pour un tribunal, de réviser la décision rendue par un arbitre.
21. Les propriétaires devraient continuer d’avoir le droit d’intenter des poursuites.
22. Chaque fournisseur de la garantie devrait être tenu de disposer d’un mécanisme de résolution des différends à l’interne pour faciliter la résolution des différends entre les propriétaires de logements neufs et les constructeurs, et disposer aussi d’un processus interne de révision de ses décisions.
23. L’arbitre devrait pouvoir utiliser un large éventail d’options pour ses audiences : audience sur pièces, audiences par conférence téléphonique ou par des moyens électroniques comme Internet, audiences individuelles en personne ou combinaison d’un ou de plusieurs de ces moyens.
24. Les coûts d’un arbitrage devraient être fixés par un arbitre disposant de pouvoirs limités d’accorder des dépens à l’encontre du propriétaire, en certaines circonstances exceptionnelles.
25. Le fardeau du propriétaire qui dépose une réclamation au titre de la garantie doit être clairement précisé dans la loi et préciser que le fardeau incombant au propriétaire est d’établir des symptômes crédibles d’un vice de construction et non d’en préciser les causes.
26. Les fournisseurs de la garantie devraient communiquer clairement leur politique entourant le recours à des experts pour l’évaluation des réclamations, et un arbitre devrait pouvoir retenir les services d’un expert; la responsabilité des coûts de cet expert sera établie par l’arbitre.
27. Les règles de procédure qui s’appliquent à une audience d’arbitrage devraient être structurées de manière à favoriser une démarche accessible, abordable et rapide, et tenir compte des besoins des propriétaires qui se représentent eux-mêmes.

Établissement des règles et des normes

28. Le gouvernement devrait avoir le dernier mot en matière d’établissement de règles touchant la garantie et de normes pour l’inscription des constructeurs et des vendeurs.
29. Le gouvernement, en collaboration avec les parties concernées, devrait mettre sur pied une procédure plus rigoureuse, plus transparente, plus inclusive et plus régulière pour l’examen des règles et normes de la garantie pour l’encadrement des constructeurs et des vendeurs.
30. Le gouvernement devrait mettre sur pied une procédure plus solide, transparente, inclusive et régulière pour l’examen des directives sur les normes de construction et envisager l’inclusion de ces normes dans la réglementation.

Éducation des consommateurs

31. L’organisme de réglementation, les fournisseurs de la garantie et les entités d’arbitrage indépendantes devraient être tenus d’offrir de l’éducation au consommateur.
32. L’éducation des consommateurs devrait être accessible et offerte sous diverses formes, imprimée ou électronique, en ligne ou en personne, et des efforts devraient être déployés pour favoriser plus d’interactions avec les consommateurs et particulièrement avec les conseils d’administration des associations condominiales.
33. L’organisme de réglementation et les fournisseurs de la garantie devraient travailler activement avec les autres parties à honorer leurs responsabilités en matière d’éducation des consommateurs.

Autres aspects

34. Un examen immédiat devrait être réalisé en vue d’évaluer la pertinence des règles actuelles en matière de garantie des dépôts.
35. Tous les nouveaux logements devraient être admissibles à une couverture en vertu de la garantie, même s’ils ont été construits par leur propriétaire et qu’ils sont destinés à un usage personnel.
36. Les principales définitions et les principaux termes qui ont posé problème au fil des ans devraient faire l’objet de précisions, notamment les définitions des termes « constructeur » et « vendeur », ce qui constitue un logement aux fins de la couverture en vertu de la garantie et ce que l’on entend par « occupé auparavant ».
37. Un examen des dispositions propres aux condominiums dans le cadre de la couverture de la garantie, notamment en ce qui concerne les délais pour soumettre une réclamation, devrait être réalisé afin de s’assurer que ces dispositions sont bien adaptées aux complexités liées à la copropriété et qu’elles traitent adéquatement des responsabilités communes des copropriétaires de parties privatives et de l’association condominiale.

Annexe D ‒ Observations écrites reçues de la part d’organismes

Note au lecteur : J’ai reçu, de la part d’individus autant que d’organismes, de nombreuses observations écrites qui m’ont été fort utiles. Pour des raisons de confidentialité, la liste qui suit se limite aux seuls organismes.

Adjudicate.ca

AirGenuity Inc.

Aviva Canada

Bowser Technical Inc.

Burstein & Greenglass s.r.l.

C3PX Engineering Limited

Canadian Condominium Institute

Canadians for Properly Built Homes (y compris les documents de change.org)

Canlight Management Inc.

Conseil des consommateurs du Canada

Degagne Carpentry

DelZotto, Zorzi s.r.l.

Echelon Insurance

E&H Property Management

First Canadian Title (FCT) compagnie d’assurance

Frendel Kitchens Limited

Gibson Kennedy & Company

Hellyer Engineering Limited

Institut canadien des condominiums

J.L.C. Group

Lio & Associates

Michael J. Murphy Management

Municipalité de Centre Hastings

Nelligan O’Brien Payne s.r.l.

Ontario Building Officials Association

Ontario Home Builders’ Association

Ontario Real Estate Association

Progressive Home Warranty Ltd.

Residential Construction Council of Ontario (RESCON)

Shibley Righton s.r.l.

Tarion Warranty Corporation

Tarion Warranty Corporation (protecteur des employés)

Tarion Warranty Corporation (conseil consultatif des consommateurs)

Westmount Guarantee Services Inc.

Annexe E ‒ Glossaire

Cautionnement

Un constructeur peut être tenu de fournir un cautionnement à Tarion pour assurer la protection du fonds de garantie dans l’éventualité où le constructeur ne pourrait remplir ses obligations au titre de la garantie. Tarion peut utiliser le cautionnement pour atténuer les pertes. Divers constructeurs peuvent devoir verser diverses formes de cautionnement, dans des montants différents, en fonction de plusieurs facteurs de risque, y compris ce qu’ils proposent de construire et leurs renseignements financiers.

Code du bâtiment de l’Ontario

Le Code du bâtiment est un règlement s’inscrivant dans le cadre de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment, administré par le ministère des Affaires municipales. Le Code du bâtiment réglemente les nouvelles constructions (y compris les rénovations) et, notamment, la protection contre l’incendie, l’accessibilité, l’efficacité énergétique et les autres systèmes afférents aux immeubles. Les municipalités et autres principales autorités font respecter le Code du bâtiment en examinant et en délivrant des permis de construire, et en faisant inspecter les travaux par des agents de la construction locaux.

Commission des services financiers de l’Ontario

La Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO) est l’organisme gouvernemental qui réglemente le secteur de l’assurance, les régimes de retraite, les sociétés de prêt et de fiducie, les caisses populaires et les credit unions, le secteur du courtage d’hypothèques, les sociétés coopératives en Ontario ainsi que les fournisseurs de services qui facturent les demandes d’indemnités d’accident légales aux assureurs automobiles. La CSFO rend compte au ministre des Finances.

Conciliation

Processus par lequel Tarion détermine si l’objet d’un différend apparaissant dans une réclamation lui ayant été soumise est couvert par la garantie et si des réparations ou une indemnisation s’imposent.

Conciliation facturable (voir aussi « Conciliation »)

Conséquence assumée par le constructeur si Tarion estime qu’une inspection de conciliation aurait pu être évitée si celui-ci avait honoré ses obligations au titre de la garantie durant la période lui étant accordée pour effectuer les réparations et si aucune des exceptions mentionnées dans le Builder Bulletin no 20 ne peut s’appliquer.

Condominium

Condominium (ou condo) s’entend d’une forme de propriété par laquelle les propriétaires de parties privatives sont propriétaires de leur propre partie et partagent la propriété de parties communes et les dépenses qui s’y rattachent. Les condominiums sont des communautés autogérées, régies par une réglementation et par des règles encadrant leurs activités et leurs affaires internes. Un condominium peut être tout type de logement, y compris une tour d’habitation, un immeuble d’appartements de faible hauteur, des maisons en rangée, des logements superposés en bande ou des maisons simples ou jumelées.

Constructeur

Personne chargée de réaliser l’ensemble des travaux et de fournir tous les matériaux nécessaires pour construire un logement ou mener à bien un projet (en relation à un projet de conversion d’un immeuble résidentiel en condominium), que ce logement soit destiné à la vente par cette personne elle-même ou en vertu d’un contrat avec un vendeur ou un propriétaire.  

Construction illégale

La Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario exige que tous les constructeurs de logements neufs soient inscrits auprès de Tarion. Si un constructeur conclut une convention d’achat-vente ou un contrat de construction avec un acheteur sans être inscrit, la construction est alors considérée comme illégale.

Directives sur les normes de construction

Ensemble de directives décrivant de manière détaillée quel rendement devraient offrir les logements au cours de la période de garantie. Les directives sont utilisées pour évaluer ce qui est couvert ou non dans le cadre de la garantie.

Facilitation

La facilitation est une forme de procédure de résolution des différends où une personne ‒ le facilitateur ‒ aide les parties à parvenir à une forme d’entente mutuellement profitable.

Garantie

Une garantie est une assurance qu’un produit offrira le rendement promis ou tel que requis. La Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario stipule que chaque vendeur garantit que son logement neuf est : construit selon les règles de l’art et exempt de défectuosités matérielles, propre à l’habitation, construit conformément au Code du bâtiment de l’Ontario et exempt de vice de construction important.

Inspection préréception

Inspection obligatoire d’un nouveau logement par le constructeur et par l’acheteur, réalisée avant que l’acheteur prenne possession du logement. Les constructeurs doivent fournir aux acheteurs une trousse d’information du propriétaire (Homeowner Information Package) lors de cette inspection ou avant qu’elle soit réalisée. Au cours de l’inspection préréception, l’acheteur peut poser des questions à son constructeur à propos du logement et en détecter les possibles défectuosités ou vices de construction. Le constructeur doit remplir un formulaire d’inspection préréception et y consigner tout vice ou toute défectuosité, et fournir des copies de ce formulaire à Tarion et à l’acheteur.

Logement

Un logement, aux fins de la garantie précisée dans la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario, s’entend de toute habitation unifamiliale indépendante, simple ou partageant un mur commun; d’un bâtiment comprenant au moins une et au plus deux habitations unifamiliales indépendantes qui appartiennent au même propriétaire; d’une unité condominiale d’habitation, y compris les parties communes; ou de toute autre habitation d’une partie prescrite par les règlements. Les habitations construites en vue d’une occupation périodique, telles que les propriétés offertes en location ou les chalets, ne sont pas considérées comme un logement aux fins de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario.

Loi sur l’application de certaines lois traitant de sécurité et de services aux consommateurs

En vertu de cette loi, un organisme peut être désigné comme organisme d’application désigné (OAD) avec la responsabilité d’administrer la législation dans un secteur réglementé. Les règles concernant la reddition de comptes, la transparence et la surveillance sont prises en vertu de cette loi, qui exige qu’un accord d’application soit conclu entre l’organisme d’application proposé et le gouvernement avant que celui-ci soit désigné en vertu de la loi. Lorsqu’il est nécessaire d’instaurer des règles différentes en matière de reddition de comptes, de transparence et de surveillance pour un secteur donné, on doit établir ces règles dans la loi dominante au lieu de procéder par désignation en vertu de la Loi sur l’application de certaines lois traitant de sécurité et de services aux consommateurs.

Loi sur les assurances

La Loi sur les assurances régit toute l’industrie de l’assurance en Ontario. Elle établit, entre autres choses, les exigences et les procédures pour l’ombudsman des assurances et les compagnies d’assurance titulaires d’un permis.

Organisme d’application

En Ontario, les organismes d’application (OA) sont des sociétés sans but lucratif qui n’ont aucun lien de dépendance envers le gouvernement. Dans le cadre de l’administration des mesures législatives, ces entités autofinancées assument des responsabilités financières, opérationnelles et juridiques, ce qui inclut la prestation quotidienne de services délégués, tels que les inscriptions ou la délivrance de permis, les inspections, l’application de la loi et l’établissement des droits et des frais. Les OA sont gouvernés par des conseils d’administration indépendants et sont autofinancés grâce aux frais perçus auprès des professionnels et sociétés réglementés.

Certains organismes d’application ont la responsabilité de gérer un fonds d’indemnisation. Les consommateurs peuvent déposer une réclamation auprès des OA pour obtenir une indemnisation de la part du fonds.

Le gouvernement supervise les OA et a la responsabilité d’établir les lois et règlements administrés et mis en application par les OA.

Parties communes

Éléments communs qui font partie de la propriété condominiale et qui ne font pas partie d’une partie privative. Les propriétaires de parties privatives se partagent la propriété des parties communes. Les parties communes peuvent comprendre des éléments comme le hall d’entrée, les ascenseurs, les salles de conditionnement physique, les toitures, les systèmes de chauffage et les terrains.

Propriétaire-constructeur

« Propriétaire-constructeur » s’entend de toute personne qui construit un logement prévu pour son usage personnel et qui effectue directement les travaux, ou embauche une personne pour effectuer les travaux de construction pour son compte, et exerce un contrôle considérable sur ces travaux. En Ontario, le propriétaire-constructeur n’a pas à s’inscrire auprès de Tarion et le logement qu’il construit n’est pas assujetti à la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario.

Protection des dépôts

Mesure de protection des consommateurs qui assure la protection des dépôts versés à un constructeur en vertu d’une convention d’achat-vente, jusqu’à concurrence d’un montant maximal. En Ontario, Tarion assure la protection des dépôts si un constructeur fait faillite, si un constructeur a enfreint fondamentalement la convention d’achat-vente ou si l’acheteur a le droit, en vertu de la loi, de considérer la convention d’achat-vente comme résiliée. Les dépôts sont protégés jusqu’à concurrence de 20 000 $ pour les unités de condominium et jusqu’à concurrence de 40 000 $ pour les autres logements neufs.

Règlements

Les règlements sont des lois qui établissent des règles détaillées, en fonction de ce qui est prévu dans la loi. L’autorité de formuler des règlements est habituellement accordée par le (la) lieutenant(e)-gouverneur(e) en conseil ou par un ministre du gouvernement.

Règlements de Tarion

L’article 23 de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario stipule que la société déléguée pour administrer le régime de garanties (en l’occurrence, Tarion) peut formuler des règlements sur un éventail de sujets, notamment pour le type de logements couverts par la garantie, son étendue et sa durée. Ces règlements sont réputés faire partie de la réglementation et ont le même pouvoir et le même effet que des règlements adoptés par le gouvernement.

Tarion Warranty Corporation

Tarion est une société indépendante, sans but lucratif, dont la responsabilité est d’administrer le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario et d’encadrer les constructeurs et les vendeurs de logements neufs. 

Vendeur

Dans la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario, le vendeur s’entend comme une personne qui, en son propre nom, vend un logement non préalablement occupé à un propriétaire, et engage un constructeur intervenant en tant que tel dans le cadre d’un contrat avec le propriétaire.

Vice de construction important

Défaut affectant un élément structurel porteur d’un immeuble, ou vice de construction ou de matériau ayant une incidence négative et tangible sur la capacité de l’élément structurel d’un immeuble à supporter et à maintenir les charges structurelles liées à l’utilisation du logement pour son usage courant et usuel, et à résister à ces charges, ou défectuosité dans les travaux ou les matériaux ayant une incidence négative et tangible sur l’utilisation d’une partie importante du logement pour son usage courant et usuel au regard de toute disposition précise contenue dans la convention d’achat-vente.